alexa
置頂

挑對房貸,立即省73萬

房貸精算術 》
文 / 方德琳    
2012-01-01
瀏覽數 800+
挑對房貸,立即省73萬
分享 Line分享分享 複製連結

32 歲的育婷是一位公務人員,在中央政府衛生署工作。工作將近10 年後,終於和先生合力買下一間位於內湖區28 坪、總價1,350 萬元的老公寓。雖然屋齡已25 年,但因為地段佳,加上育婷公務人員的優質條件,銀行願意提供約7 成、頭期利率約2%的貸款。

估算一下,按照銀行的條件,育婷應該付出410 萬元的頭款,每月房屋貸款支出約5.4 萬元。以目前育婷的經濟能力,並沒有太大的問題。

但最近景氣不好,央行打算調降利率,加上身邊會理財的朋友也告訴她,應該利用現在利率低、借錢成本低的時候,盡量把錢拿去投資而不要還房貸,建議她採取前2 年寬限期,只還利息不還本金的作法,把多餘的錢拿出來投資。但是育婷擔心,沒有加緊還錢腳步,等未來利率上升,負擔就會更重。

一邊是利息負擔,一邊是利用房貸的財務槓桿做投資,到底育婷該怎麼決定,才是最好的計畫?

Q:如何挑對房貸,降低利息負擔?

A:銀行有各種房貸產品可以選擇,只要育婷挑對符合自己條件的房貸產品,光是利息就能省下73 萬元。CFP 認證理財規畫顧問黃正勳表示,想要降低房貸負擔,一是盡量降低房貸利率,一是盡快提前還款。

與銀行往來有好信用,就能增加跟銀行談判的籌碼,可以從幾個方式著手:

條件1:維持良好的信用關係。不僅房貸繳交正常,沒有遲繳紀錄,所有的信用卡或其他貸款(例如車貸、信貸等)也沒有遲繳狀況。

條件2:維持好的工作。像育婷目前是公教人員,是銀行最喜歡的職業類別。或者像500 大企業或知名企業等,只要工作轉換到這些大型企業中,都可以再跟銀行談利率減碼。

等到要跟銀行進一步談判時,可以這樣做:

技巧1:收集原銀行新推出的房貸專案,以及其他銀行的資訊作為談判基礎,只要條件好,至少可以爭取到該銀行最新的優惠方案。

技巧2:親自臨櫃洽談,不要打電話詢問。親自跑一趟讓銀行知道你談判的決心,或者找到當初幫你申辦貸款的行員。

想要盡快還清貸款,也可以選擇部分銀行推出的「雙週繳」或「抵利型」房貸。以雙週繳來說,房貸族只是將每個月繳交的金額改成雙週繳,月總金額不變,但卻有提前2 週還錢的作用。以貸款金額500 萬元,利率2%來說,20 年下來,可省下10 萬元左右。

抵利型房貸是拿存款來折抵房貸本金,以減少利息支出,特別適合手上有閒置資金的民眾使用。如果育婷的家庭收入足以支應房貸,其實選擇無寬限期、本金攤還法,也會比有2 年寬限期、本息攤還法還要省下73 萬元利息錢。

Q:是否應該使用銀行提供的寬限期,把多餘的資金拿來投資才划算?

A:因為房貸是所有銀行貸款中利息最低的貸款方式,不少人利用房貸來做財務槓桿,降低借錢成本。但要知道,寬限期一結束,房貸利息負擔就會立即變重。以育婷的條件來試算,使用寬限期所多出來的負擔如下:

1. 採用無寬限的本金攤還法的總利息負擔最輕,有寬限期的本息攤還法利息負擔最重,兩者利息支出可以相差73 萬元。

2. 一旦2 年的寬限期一過,每月的房貸支出至少多出3.6 萬元。

很多人會想,利率低跟銀行借錢成本低,拿來投資才聰明。問題是:2 年後你真的可以投資獲利嗎?其實只有一種情況才適合使用寬限期,就是寬限到期後,有一大筆金額還掉寬限期間內應攤還的本金。

以育婷的情況,最好2 年後有一筆96 萬元的投資可以提前還款,才不會多付一分利息錢。靠股票市場或基金市場的投資不可能保證有獲利,但如果育婷預期2 年後有儲蓄險到期或定存到期,這種確定百分百會進戶頭的錢,才算是未來可用的大筆金額。

分享 Line分享分享 複製連結
來理財
您也可能喜歡這些文章
您也可能喜歡這些文章