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逆勢推出新品牌!永慶老董孫慶餘再創業,少賺百億反獲利

雜誌原標題:孫慶餘對炒房零容忍,少賺百億反獲利
文 / 胡華勝    攝影 / 黃菁慧
2022-06-28
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逆勢推出新品牌!永慶老董孫慶餘再創業,少賺百億反獲利
永慶房產集團董事長孫慶餘直言炒房確實應該打,賺取差價就是炒房。黃菁慧攝
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只用十個月就展店達100間的「永義房屋」,打破過去新品牌展店百間需要7~8年時間,是現年72歲永慶房產集團董事長孫慶餘再創業最新代表作,讓集團連鎖門市挺進1446家,登上全台最大房仲集團。

多年沒以專訪形式曝光的孫慶餘,在《遠見》邀約受訪時,一開頭就提到台灣是「炒房之島」,炒房就是賺差價。

根據內政部資料,2021年因短期交易課徵45%房地合一稅率的房屋,交易件數高達1萬9188戶,課徵稅金約50億元,比起2019年的8.2億元及2020年的11億元,成長了4.5~6倍之多。言下之意,房市投機氛圍不但方興未艾,甚至回推一算,50億的稅金,意味著市場上最少有109億元的差價利潤。

投機客、黑心仲介亂房市

對此,身為台灣房仲大老的孫慶餘竟不諱言:「是投機客加上黑心仲介賺走了!」

孫慶餘分析,以去年這些被課短期交易稅的1萬9188戶來計算,約占總交易戶數1∕8,也就是說有1∕8是炒作房,而在這些投機客點火下,房價就飆升不止。

市場上很多穿西裝、打領帶、開店頭、標榜自己也是新式仲介、遵循《不動產仲介經紀業管理條理》,表面上是這樣講,私底下不是這樣做。「這樣的新式仲介,跟我(孫慶餘)創業時引進的新式仲介理念完全不一樣。」

孫慶餘表示,當年引進在美國已經有90年歷史,在日本也發展了70年的新式仲介,規範第一條就是要顧客滿意。他認為,仲介是一門專業,仲介經紀人要有專業證照資格、市場要有被規範的公開遊戲規則,並且,交易要透明化,不可以球員兼裁判,仲介的角色很清楚,就是「居間代理」,不賺差價,只收固定的服務費。

孫慶餘亮出底牌、義正辭嚴説:「永慶房屋並不反對長期持有的投資客,但做投機客眼線,用手段壓低價格買進,再抬高價格賣出得到,賺二次服務費,甚至自己也下海當起投機客,我不允許。」

永慶房屋導入VR等創新技術賞屋,又有科技房仲之稱。黃菁慧攝圖/永慶房屋導入VR等創新技術賞屋,又有科技房仲之稱。黃菁慧攝

訂內規、建資料庫,封殺投機客

為了拒絕自家房仲「炒房」,永慶從內規著手,白紙黑字規定員工及其二等親內,購屋必須通報,且兩年內不得轉售,主管則是延長到三年時間。絕對不能因為掌握房價資訊,而「球員兼裁判」傷害消費者權益。

從基層做起,至今已是永慶房屋集團業務總經理的葉凌棋表示,永慶對炒房這件事是「零容忍」。

葉凌棋透露,曾有位永慶的店長幫一位老伯伯以3000多萬元賣掉房子,沒多久這房子又以4000萬元轉手賣出,公司發現店長的哥哥是中間的白手套,但沒有通報,於是就將店長開除了。

除了對內部員工的規範,孫慶餘也著手建立「投機客資料庫」。1998年,早《不動產仲介經紀業管理條理》通過前的一年,就針對一年內短期且頻繁交易的客戶建立一份投機客名單,拒絕跟這些人合作。至今,這份資料庫已累積7000多筆名單。

根據永慶房屋的統計,每月至少拒絕70、80件服務案件,若以雙北市每戶平均成交約1800萬元計算,每年拒絕的總價就多達6億元,至今拒收總額早已逾百億。

彭華勝整理圖/彭華勝整理

推動實價登錄功不可沒

孫慶餘認為,年輕人不買房、不結婚、不生子,可說根本是國安問題!所以,打擊炒房,政府責無旁貸。為讓消費者了解市場行情,避免黑心仲介坑殺,台灣有了實價登錄出台,整體而言,「實價登錄1.0」提升台灣房市資訊的透明度,全球排名優於韓國、馬來西亞、中國等地。而上路八年多來,買賣、租賃、預售屋等申報登錄案件可供查詢資料已有306.2萬件,網站累積查詢人數已達1.64億人次,顯見,民眾對不動產交易價格的資訊需求,多麼渴求。

而實價登錄的成形,孫慶餘的極力推動功不可沒,為此,內政部還在2014年特別頒發第19屆地政貢獻獎給孫慶餘。但他認為,實價登錄1.0仍有可優化之處,例如,為避免侵犯隱私,實價登錄以30個門牌號碼為區間,區段化與去識別化的呈現方式,反而讓消費者難以鑑別個案實況,「就像走到最後一哩路,卻仍看不清前面目標。」孫慶餘說,畢竟房價為個案各自表述,就算在同一棟樓,仍會因為個案的樓層、面向、座向、景觀,失之毫釐,差之千里。

在左營眷村長大、父母是陸軍官校教授的孫慶餘,自小就因寡言安靜、拘謹內斂,像個早熟少年,也常表現出沉思狀態,而被稱為是小老頭,老成持重的樣貌與眷村愛玩小孩模樣相比,讓人印象深刻。至今,溫文儒雅的外表,仍常被說不像是生意人,倒比較像學者。

「保守」不是孫慶餘的特質

他成長的年代,房屋仲介是被稱為「牽猴子」(台語)的行業,什麼人都可以做,牽猴子的「中人」主要是靠著資訊不透明的方式賺價差獲取暴利,正是因為看到房仲產業還不成氣候,機會就在不成氣候的未來裡面。

隨著年紀增長逐漸展現敢衝、敢拚的孫慶餘,大學就讀逢甲土木工程系,畢業後就加入中華工程公司遠赴沙烏地阿拉伯參與建設外交。對此,不少人避之唯恐不及,他自認是異地磨練的大好機會,自許「我還年輕,喜歡開疆闢土。」

結縭40年的另一半,夫人林淑貞觀察,他跟許多專業經理人一樣,是謀定而後動,「他事業上很積極努力,眼光很前衛,不斷的創新,要提升競爭力與服務。」話鋒一轉,「如果他『保守』,怎麼會成為全國最多連鎖店的房仲網。」

現任台灣科技大學管理學院資管系特聘教授盧希鵬,在他眼中,孫慶餘是位科技狂熱分子,分析原因是要建立信任的基礎,就是資訊透明,而資訊透明與網路共享,就是網路科技的本質,他做的是從後天看明天。

孫慶餘表示,永慶從創業開始,先以直營做出仲介楷模,再吸引有相同理念的同路人加盟,一步一步打造品牌,靠得是母雞帶小雞的方式。2021年推出新品牌——永義房屋,只用十個月時間就達到100間店的規模,代表永慶一直以來強調的誠實精神,獲得市場與消費者認同,正是這樣的精神,才能突破這兩年疫情肆虐及通膨經濟影響。

永慶房產集團
成立時間:1988年
董事長:孫慶餘
品牌: 永慶房屋、永慶不動產、 永義房屋、有巢氏房屋、 台慶不動產 員工數:約2萬2000名

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