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租約將屆、遠距發酵,全美辦公室轉型小而巧

雜誌原標題:辦公室租約將屆,工作場域趁勢轉型
文 / 傅莞淇    攝影 / 達志影像提供
2022-04-27
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租約將屆、遠距發酵,全美辦公室轉型小而巧
遠距熱潮加上租約到期,許多美國企業不再續租,讓辦公室租賃業面臨衝擊。達志影像
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2020年初以來席捲全球的新冠疫情,起初對辦公大樓業主的影響並不大,因大部分企業租戶都簽有長期租約,即使辦公室空蕩無人,也得持續支付租金。

但如今,租約一一到期,再加上遠距工作蔚為風尚,許多企業不再續租,或轉租坪數更小、使用更靈活的空間。總計,全美約莫有2.4億平方公尺(約7260萬坪)的辦公空間租約,將於2022年到期。創下仲量聯行(JLL)自2015年追蹤相關數據以來,單一年度最高的辦公空間釋出量,約占全美租賃辦公空間的11%。

這反映許多經歷過疫情的企業,對他們的辦公空間需求,還舉棋不定。另外,長約換短約亦是個趨勢,許多企業傾向在2020、2021年,協商為期僅一或兩年的短期續約,而非以往的五至十年,這也為商辦大樓業主們在升息的經濟前景中,增添更高的不確定性。

即便地方政府及不少企業鼓勵員工返回辦公室,重返疫前常軌。許多白領工作者並沒有回歸市中心,或是至少沒有天天回辦公室。

大城市辦公室使用率不到五成

根據保安公司Kastle Systems分析門禁卡紀錄作成的重返工作晴雨表(Back to Work Barometer),美國主要城市的辦公室使用率只有42%。尤其紐約、舊金山等生活成本較高的城市,員工進辦公室的比例更低。

這可能是因為部分員工已善用遠距工作的優勢,在疫情期間,搬往更便宜的區域居住。即使是留在市區外圍的員工,也不願像過去那樣每日通勤,為都會區價格不菲的咖啡與午餐埋單。在人力市場吃緊的環境中,爭取人才的企業也不太可能逼迫員工進辦公室,進行可以遠距完成的工作內容。

無論疫情是否告終,許多大城市的都會區人潮,將很難回到一週五天進班的密度。都市的經濟活動或將減少,稅收也可能隨之下滑。

老舊、品質差,面臨淘汰潮

部分專家認為,目前仍屬混合工作型態的過渡期。可能還需要觀察一到兩年,才能推定遠端工作是否成為穩定的常態。但可以預期,當需求縮減,那些老舊、品質較差的辦公空間將很難存活。

先前,辦公空間租金曾數次在經濟衰退後大幅下滑。在20世紀末的網通泡沫與2008年的金融海嘯後,辦公室租金都下跌超過10%。

 而這次的大解約潮,是否將拉低房產價值、縮減商辦投資規模,值得觀察。

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