熱錢及半導體業蓬勃發展，炒熱台南房市，且有四大因素支撐，導致房價回不去了，但這波甘霖到底能維持多久？未來園區產業的續航力，將是觀察指標。
2020年，台南最火熱的話題是什麼？不管是與企業界、當地居民，或是跟計程車司機閒聊，他們談論的，都是「房地產」三個字。
12年前，移居台南的知名漫畫家魚夫感嘆，當時的台南就是傳統鄉下，賣掉台北一間房，就能輕鬆買下兩棟透天厝。現在情勢逆轉，恐怕只能買到一間房了。「我實在搞不懂，台南的房子在漲什麼意思的？」2020年，魚夫就有個朋友花了2800萬買東區的電梯房，他剛開始還以為自己聽錯了。
房價狂飆，當地人根本買不下手
許多北漂的台南子弟，一直以為老家房子很便宜，孰知這兩年在台北賺的薪水，已追不上漲價速度。「房價飆到沒行沒情，沒天理啦，」一位26歲的大學畢業生抱怨連連。
兩個多月前，上曜建設副總經理宋育豪與同業聚餐，「大家都在捶心肝，為何沒搭上這班列車，插旗的多是外來建設公司，」他直言不諱，當地建商確實看走了眼。
這一年來，房市太瘋狂，當地人根本買下不手，因而錯失良機。桂盟國際董事長吳盈進坦承，台南人很保守，南科、台積電帶來的人潮與錢潮，民眾都覺得事不關己，投資的都是外來客，府城當地人真的「很少很少」。
富強鑫精密工業執行長王俊賢的朋友在園區上班，2020年想置產，發現連善化（原台南縣鄉下）都買不起。「2字頭房價太離譜，跟以前的市區一樣貴，怎麼可能買得下去！」他說出台南人的心聲。
「它就是漲給你看，而且一去不回頭，市區別想再找到1字頭、總價1000萬的透天厝，」恒耀關係企業董事長吳榮彬說，近10年來，台南房價漲兩倍（從10萬到30萬），市區建地每坪從20～30萬飆到70～100萬，以前投資客是零星買進，現在是整批整批買。
10年前，吳榮彬以每坪2萬元購置工業用地建廠，現在行情近10萬元。五年前，他朋友花3600萬買600坪住宅用地，等於每坪6萬，現在一坪漲破15萬。
一位台南女婿原想在太太娘家「佳里」買房，找不到合適的，2017年，花800萬買地，蓋三樓透天厝，現在市價1300萬。「還好狠下心自建，否則現在也買不起了，」他說，房價再也沒回頭過。
上曜建設董事長張祐銘形容，2019年以前的台南，房價好幾年才動一下，2019年漲一回，2020年縮短成半年，6月起，每個月都在漲。
圖／整理：彭杏珠
房市熱烘烘，素地更是一坪難求，每當政府標售土地，都招來各路英雄搶標。2020年，台南歸仁高鐵站某標售案，由於區位相對偏僻，當地人認為15萬可得標，未料溢價到27萬成交，外地建商每坪預售屋開到20到22萬。
2020年10月21日，台南市代辦安南和順寮的區段徵收，這塊位於史博館對面，靠近台積3奈米廠的土地，吸引全台14位投標人，脫標價16億1208萬8000元，溢價率達101.76％。「2019年8月同一地段標售，每坪才24.6萬，這次飆至53.2萬，真的很誇張，」張祐銘說。
台南不再讓台中獨占鰲頭了，每坪土地飆破百萬，創下108萬新高紀錄，中西區房價也站上40萬大關。
天時地利人和，點燃房市熊熊烈火，永慶不動產台南店東張家驊分析，2020年，台南僅2、3月疫情嚴峻時稍微壓抑，其餘時間都買盤旺盛，主因是台商資金回流、利率來到歷史新低，熱錢湧入房市，造成各區齊漲。尤其在台積助攻下，周遭善化等鄉鎮非常有感，地價跟三、四年前比，都漲二至三倍。
隨著台積不斷擴廠，衍生更多置產與租賃需求，南科14個出入口的道路兩旁，豎立形形色色的建案廣告，主打的都是科技新貴。
2020年6月，永捷建設在安南區的荷久暻建案，每戶800至900萬，由於離園區、市區近，頗受科技新貴青睞。永捷總經理黃南豪說，有人先買一戶，推薦同事來當鄰居，總計68戶，兩家半導體公司的員工就買了20幾戶。
園區自住需求吸引建商、投資客湧入。首批來布局的，就是在竹北獲利的南北建商、投資客，還有當年沒搭上列車的工程師們。有一位在南科面板廠上班的工程師買了兩戶，打探前後排隊的人，頓時覺得自己很小兒科，也見識到大廠工程師的實力。
為何這些工程師敢大膽布局？住商不動產善化南科加盟店協理楊欣崇一語道破，「南科就是第二個竹科，他們看到竹科『農地變大樓』的發展模式，只要台積設廠，就會帶來人潮、錢潮，跟著一起賺錢就對了，」他的工程師客戶，一般都買兩戶，一戶自住，一戶租給後進學弟們。
四大原因支撐，房市還在初升段
這半年來，楊欣崇諮詢電話接不完，投資客聽完簡報後，發現台南被忽視太久了。除了市區、永康等都漲過一輪外，南科周邊的善化、安定、新市等區，遍地是機會。
台南市不動產仲介經紀公會理事長黃明成幫台南叫屈，五都分別漲過幾回了，資金一定會往沒漲的台南來，在南科帶動下，「終於還我們一個公道。」
不僅園區有自住、租賃的需求，台積的供應商、營建廠也都要租房子給工人住，這兩年安定鄉下的三層樓租金，從7000漲到1萬5000多元，讓台南變成投資殿堂。
由於2020下半年以來，少數都會區房價飆漲，並發生紅單（購屋預約單）等亂象，導致民怨沸騰，行政院在12月3日祭出九大方案打「炒房」；央行甚至在8日突襲推出「不動產信用管制措施」，引發業界一片譁然，不少人也開始居安思危。
愛迪克科技公司總經理吳建璋反問，台南真有這麼大的需求嗎？「現在利率很低，一旦反轉就會出問題，小心不要上車被套牢了，」他呼籲。
但多數受訪者卻異口同聲，說台南不是「炒」房，四大原因支撐房市，現在還在初升段。
1〉工作機會、自住需求持續增加
首先，是工作機會、自住需求持續增加。鳳記國際機械董事長魏燦文說，2020年，台積資本支出達160億到170億美元（約4800億到5100億台幣），多數落在南科，明白告訴世人台南房地產還會漲。「我跟開建設公司的朋友說，你要買土地時，記得算我一份，」他認為，現在還可以投資，這是擋不住的趨勢。
楊欣崇附和說，實質面支撐台南，房市相對健康。所以，2020年，台積5奈米量產後，隨即帶動房市熱絡，等3奈米廠蓋好後，又是另一波漲勢的開始。
2〉土地稀缺，成本頻創新高
再來是土地稀缺，成本頻創新高。台南向來以本地人自住為主，當地建商不會大量囤地，幾乎是買一塊推一個建案。但外來建商瘋狂搶地後，房價自然水漲船高。以南科LM區為例，土地全部被買斷，有工程師六年前買地坪30坪透天厝，成本450萬，現在漲到1600萬。
張祐銘嘆口氣說，外地建商買地，簡直「不計成本」。近半年來，地價跳躍式成長，從30萬漲到60萬，花了六年；從60萬漲到100萬，卻僅一年。
3〉台積搶蓋新廠，建商等嘸工人
尤其是台積趕建新廠、全國頻推新案，讓斷層的技術工更形短缺。宋育豪說，搶工結果是「做六天領七天薪水」，對台積來說，時間就是金錢，只要能盡早完工，多發薪資無所謂，導致電焊工日薪從6、7000元漲到1萬3000元，大工3000元，水泥工2100至2300元、一般粗工1700至1800元。「我們打不贏台積啦，小建商玩不起加碼搶人遊戲，」業者抱怨連連。
4〉原物料上漲，建商不賣預售案
雪上加霜的是，近年來，鋼筋、混凝土等原物料上漲50％，粉刷、油漆、水電也陸續跟進，RC大樓每坪造價從去年的9～10萬，升高到14～16萬，鋼骨結構則從15萬漲到20萬。
住商不動產善化南科加盟店經理王寶生說，「台南房價一日三市，」近兩月缺工非常嚴重，有業者賣完預售屋，才知道事情大條，現在幾乎不見預售商品，因承包商不敢接案，建商無法發包，怕成本增加，吃掉預期利潤，乾脆等完工再賣。
2019年，某建商計畫推出新案，擔心房市不好，先透過人脈試賣，豈知2020年行情大好，遲遲未履行承諾。「業者不是想賺暴利，是找不到工人，無法估算成本，」一位知情者說，原本兩年完工的，可能要拖到三至六年，契約也要重擬，否則恐引來違約糾紛。
圖／原台南縣的小鄉鎮，紛紛因南科、台積電而水漲船高，變成投資殿堂。
四大因素導致房價回不去了，市區也很難再有新透天厝，「土地這麼貴，建商要蓋高樓大廈，才划得來，」張祐銘說，台南已經形成天翻地覆的改變。
這兩年南科持續發展、台積不斷發威，帶動市區房價，還輻射到永康、安南、善化、安定、新市、佳里等地。只要交通便利、生活機能相對好的區域都受益，連過去偏僻的安南九份子，每坪都漲到20、30萬元。
儘管房價頻創新高，仍澆不熄投資客熱情。台南市民阿勇說，安定區公所後面的建案，三星期賣光，有高雄朋友賣掉兩間房，跑到善化北邊較偏僻的六分寮，花415萬買24坪公寓，「我罵他每坪單價17.3萬，瘋了嗎？他卻非常看好善化的前景，」阿勇搖搖頭，土生土長台南人都買不下去，外地人直說很划算。
從獲利角度分析，黃明成認為，每坪房價要從50萬漲到100萬不容易，但台南蛋白區一分農地300萬要漲到600萬很容易，自然吸引投資客進駐。
楊欣崇攤開南科周邊鄉鎮的地圖說，等到黃色（建地）、紅色（商業區）變多時，代表生活機能趨於完善，善化將成為新興蛋黃區，安定、新市也會跟著起來，比市區有潛力。
一直到現在，張家驊和同事仍天天被客戶追著跑，善化等區根本找不到地，建案也很稀缺，買方轉往中古屋市場，只要價格合理，很快成交。
眼看外人加碼投資，觀望的台南自住客也忍不住上車了，建商形容，這兩個月漲得更誇張，消費者怕搶不到，簡直「飢不擇食」，善化18戶的案子當天完售。台南原本九成自住，現在三至四成是投資客，有部分建商為健全房市已禁止紅單，把房子賣給自住客。
熱錢及半導體業的蓬勃發展，將台南房價推至高點，但這波房市甘霖到底能維持多久？有人擔心會泡沫，有人認為可維持三至五年，也有人看長至十年，但房價必須有實質支撐面，未來園區產業的續航力，將是觀察指標。
