目前，台灣和香港工商界的朋友，很多都覺得前途茫茫，雖然過去兩個月我看到台灣的經濟數據有一點改善，但是總的來說我們兩個經濟體系都需要面對經濟轉型。但是對我來說，我覺得非常興奮，因為有兩個地方可以看到、抓到發展機會，是前所未有的，我相信這是我們這個年代難以遇到的發展時機。
中國大陸過去二十年的改革開放，現今市場的發展趨勢，增長勢頭是非常可觀的。去年年底中國正式參加了世貿，肯定會提供更多商機，因為未來市場開放的方向與步伐都已經在世貿協議中訂定下來。我相信大家都會同意大陸市場是非常有吸引力的，但在大陸投資並不容易，因為大陸政策因應市場快速轉變而經常調整，往往令投資者難以適從，同時，大陸的人脈關係比較複雜，運作方式透明度不高，這都令外來投資者經營困難。所以在大陸投資，主要的問題不是有沒有市場，而是如何才可以做好管理和賺取合理的利潤。
開展全新概念的地產
我在1985年已開始投資上海，第一個投資項目是與上海共青團合資建設一個三百房間的酒店，這個投資項目對我來說非常重要，因為我有機會跟一班年輕、有幹勁、有能力、有理想的年輕人合作，與他們的合作經驗給了我對中國大陸的發展很大的信心。因為我非常相信一個國家如果有能幹的下一代，未來的發展前景一定是美好的、樂觀的。但是，在八○年代，上海的營商環境和今天大家見到的上海是完全不一樣的，八○年代的上海是非常保守的，市場的環境氣氛十分呆板。上海投資環境，在鄧小平先生1992年南巡以後起了很大改變，上海改革開放的步伐大大加快。
在九○年代初期，我本希望在香港的房地產市場加大投資力度，但那時我覺得香港的房地產價格是有點過高和不合理。所以經過一番深思熟慮後，我下決心把我大部分新的投資放到上海去。在1994年我首先投資興建瑞安廣場，是淮海中路上的一座甲級的辦公樓大廈。之後，在1996年，盧灣區政府的領導邀請我為他們太平橋地區五十二公頃土地的重建提意見，我為他們調查研究後做了一個整體規劃方案供他們參考，這五十二公頃土地就是現在上海新天地這個地段。在1997年尾的時候，我們要決定從哪一個地段先動工，一般房地產開發商我相信都會先從住宅部分開始，因為在市中心的住宅樓宇銷售是比較有保證的。但在1998年初，我決定要先開發新天地廣場這項目。
新天地廣場是毗鄰「中共一大會址」，很多與「一大會址」旁有關的樓房是需要保護下來，同時，「一大」周邊的新建樓宇也不能建高層，所以，新天地廣場的設計方案是將舊的上海石庫門房子外貌保留下來，內部全部翻新，這個過程需要付出高一倍的成本，達到每平方公尺2萬元人民幣的費用。還有，大家應該還記得在1998年的時候，我們剛剛受到亞洲金融風暴的衝擊，當時很多銀行都採取一個保守的政策，不容易貸款，在這樣環境下，我還要開展一個全新概念的地產項目，很多人都不能理解，以為我是瘋了。
改造石庫門，創建新天地
為什麼我要冒那麼大風險在1998年啟動這樣一個項目？因為2001年上海有兩個非常重要的活動，一個是亞太經合組織10月份在上海開年會，另一個是中共八十週年的黨慶。
首先，我相信世界經合組織會議將為上海請來很多國家元首、高層領導和國際傳媒，若新天地廣場能成功引起各國領導人和傳媒的注意，將會幫我們在國際舞台上占一席位；而八十黨慶，中國主要的中央領導也會到上海的「一大會址」，所以太平橋開發的第一期應先做好「中共一大會址」周邊的舊區翻新項目，讓出席慶典的江澤民主席和其他國家領導人看到上海的發展成績。
但是，要將舊石庫門房子改造，實在不容易，因為石庫門房子的設計就好像歐洲的排屋，跟現代的建築設計和居住環境條件是完全不配合的，所以，當時我們花很多心血去想怎樣去運用這些石庫門房子，怎樣才可以為這個舊房翻新的項目創造經濟效益，創造價值。
當時我想，上海在二十一世紀將會發展成為一個國際金融中心，她應該像世界上其他主要城市一樣，把自己的歷史、文化、舊建築物保留下來。既然石庫門房子是上海獨特的建築，更應把它保留，同時把它與現代的設施相配合，但是這個新概念不容易被外界認同接受，同時我們也沒法用數字來支持這個構思，因為這個概念是全新的，市場價值多少，也沒法估計，只能憑直覺。
同時，我們也有時間的壓力，因為在2001年年中要完成此項目，在1998年一定要動工，當時我們與銀行談貸款，銀行拖了很長時間都沒給我們回覆，沒辦法我們只有自己先拿出8億元人民幣來啟動這個項目。銀行經過差不多一年時間才回覆我們說他們願意為這個項目提供4500萬美元貸款，30％的開發成本也不夠。
資金只是其中一個難題，要怎樣做到今天的效果，還需要很多其他方面的配合。首先，我們需要一個有豐富舊區重建經驗的建築師，我們找遍全世界，最後找到美國波士頓的Benjamin Wood，他是波士頓Faneuil Hall的建築設計師。同時我們也聘請上海同濟大學為我們提供有關上海石庫門的詳細資料，幫助我們把石庫門原來的設計保留下來，讓我們可以將舊上海的環境氣氛、里弄，在新的規劃中帶出來。
在挑選租戶方面，我們也同樣放了許多的心思。上海過去的歷史有過很多不同國家與文化的影響，我們相信新天地廣場也應帶出一個國際化氣氛，所以我們挑選租戶經營內容是以國際化為標準，例如法國、美國、德國、英國、義大利、日本等，當然也包括台灣，這個Tea Bar是台灣朋友的榮譽，這個剛剛被評選為世界五十個最好的餐館其中一家，還有一家是楊惠姍女士做的透明思考，她花了九個月時間去做內部裝修，我特別喜歡洗手間，很特別，很有創意。
這些租戶的挑選，我們是十分嚴格的，我們要求租戶和我們有相接近的思維，結合有創意和特色的服務。我們首先做了很多市場調查，挑選一些可能會有興趣到新天地廣場開展業務的店舖，我們對他們深入瞭解，調查他們的經營情況、出品和服務，我自己也會偷偷去試菜，認為他們能達到我們的要求，才開始和他們談新天地開店的問題。很多租戶在初期也不完全瞭解我們設計的概念，所以當時我們在新天地建築工地上造了一個樣板房，讓這些租戶去參觀，瞭解我們的設計，這是我們市場推廣過程中一個很重要的步驟。
經過一段長時間的討論，我們終於挑了很多有實力的租戶。我們選這些比較高水平的租戶，在短期內也損失了賺取更高租金的機會。當然，做為一個投資者，應該首先考慮投資回報，但是我堅持我們最重要的是找好的租戶，不是付最高租金的住戶，因為我相信他將自己的業務做好，會一起帶動新天地，之後再向他們收取一個比較合理的租值。
當初我決定先建新天地廣場的時候，也想到只要把新天地廣場造好，受大眾歡迎，太平橋的其他開發項目都將受惠。最近，我們的太平橋第一期住宅發展——「翠湖天地」，還未正式推出市埸已幾乎被認購一空，平房與最好的單位更是供不應求，經常幾個買家搶著認購，這都是「新天地廣場」的成功帶來的效益。在太平橋整個改造計畫，我們還有很多的地塊在等待開發，所以，新天地廣場昂貴的投資是有道理的，我們長線一定會有高回報。同時，已經有七個大陸的主要城市，看到新天地廣場的成功，邀請我們到他們城市去發展類似太平橋新天地這樣的龐大計畫，為我們提供無盡的商機。
長江流域商機無限
在去年中共八十黨慶之前，江澤民主席親自來到上海視察，6月12日來參觀我們太平橋新天地的開發，特別是新天地廣場旁邊的人工湖。去年10月亞太經合組織在上海開會的時候，新天地廣場也成為四個官方指定訪問地點之一，同時也有幾位外國元首到新天地廣場來參觀與吃飯，把我們的知名度與形象提升到國際市場上去。現在上海新天地不僅在上海、香港和中國大陸受歡迎，在台灣，好像也有一點知名度，在國際上，也開始受注意。
新天地廣場能夠在這麼短的時間，在中國大陸和國際上有這樣一個名望聲譽，我是十分高興，但也有點驚奇，因為最初我預算，起碼要兩、三年才可以讓新天地廣場給外界接受和認識，但是新天地廣場一出場便給大眾喜歡，我覺得最主要原因是中國大陸現在是全世界矚目的，特別是上海，新天地廣場也給外界帶來了一些驚奇和興趣，為什麼上海可以有這樣創新和特別的建設？我現在的目標是希望將整個太平橋的重建計畫在未來五、七年，發展成為國際知名的，也希望太平橋重建計畫可以成為國內外其他城市中央商務區開發的一個模範，同時，我也希望繼續推動新天地廣場，讓它的環境、氣氛、經營更上一層樓，加強新天地廣場的生命力，讓它去創造潮流，帶領潮流。
我今天提到新天地這個例子，是希望大家可以瞭解到現在中國大陸的營商環境已漸趨成熟，創新的概念是完全有市場的，同時也可以賺取好的利潤與回報，上海做為一個高速發展的金融經濟中心，當然有很大的吸引力，但在中國內陸其他省市，何嘗不是遍地商機，特別是長江流域——長江流域有七十五個城市，人口是有一百萬至五百萬，重慶市──世界最大的城市，重慶現在的計畫是要發展成內陸的國際都會，因為中國大陸的西南需要一個中心，重慶未來要擔當這樣的角色。據我瞭解，未來十年重慶會有2000億美元的投資去發展這個城市，那麼多錢放進去，是不是會有很多機會呢？
我是非常相信台灣的商界在大陸營商是有很大的優勢，台灣的製造業很強，是世界級的，而中國大陸也逐步發展成為世界主要的生產基地——「世界工廠」，這方面正好與台灣工業界的優勢互補，互相配合。同時中國大陸的內銷市場，現在也逐漸成形，中產階層也開始浮現出來，購買力每天都在增加，這千載難逢的機遇，我希望台灣朋友不要錯失，我更希望台灣和香港可以密切聯手，一起去開拓中國大陸這個龐大的市場。
現場提問
Q：以你對台灣的瞭解，在台北市或其他地方，有沒有可能做新天地這樣的案子？
A：我對台灣情況不太瞭解，但是我相信比較困難。首先，在市中心不一定可以找到那麼大一塊地，還有舊的房子很多都已經拆掉了，你現在怎麼去保留，還有工人都不願意建築，在上海起碼這些工人願意每一個磚塊像寶一樣，一件件放回去，在香港跟台灣我看是比較困難。
Q：現在香港跟台灣面對一樣的事情，就是很多資金前往大陸，對於香港五年到十年之後，除了政治人物的看法，我也想聽羅先生是否有更新的看法。
A：其實香港還是有很多優勢的，台灣也是。現在就是我們沒有好好去充分發揮自己的市場優勢。香港目前的困難主要是從1985年帶進民主的制度之後，社會的氣氛是吵吵鬧鬧的，香港的政府官員要做事很困難，很多像我這樣的人過去放很多時間在社會事務上，現在我們都希望退出來，因為真的受不了，香港現在政策的改變是有難度。但是我自己相信香港是很靈活的地方，香港人一般都知道怎麼去調整，但是很多年輕一代的成長都是比較充裕的環境，為什麼要去比較落後的地方？現在大家都看到香港經濟的前景一定是跟大陸掛鉤的，但是沿海地方發展那麼好，人才那麼多，不一定需要香港人去。還有，香港現階段要面對一個問題——薪水太高了。一般我派去內地管理的人，他們的收入比當地同級別的人貴了七、八倍，我說你要是不提高自己的能力，很快你就沒工作了。我也看到有關台灣一些文章報導說，很多台灣人擔心把投資經濟活動搬到大陸，但是如果現在不去投入大陸市場，我們是不是可以有競爭力？沒辦法的。台灣的產品要是競爭力沒了，台灣的工商業沒辦法維持下去，這是很現實的問題。但是我剛才說台灣有很大的優勢，你們的製造業是很強很強的，我希望香港有這麼強的製造業那就好了。那你是不是可以將上游研發這方面做多一點，最主要是把自己的經濟結構提高嘛！台灣是有這個條件的，但是需要下這個決心。
Q：大陸有無限商機，也可能有些問題，比方講貪污問題、區域不平衡、證券移轉問題，過去六個月台灣跟美國的貿易依存度只有21％，而跟大陸、香港是30％，所以美國經濟差對台灣的影響，還沒有大陸經濟差來的嚴重。想請教羅先生，你對大陸真的那麼有信心嗎？
A：我現在已經將公司超過一半的資產放在大陸，這個每天還在增加，我對大陸未來的發展真的充滿信心。我認識很多中央的首長，但是不是他們給我全部的信心，主要是我看到每一個地方自己推動的力量，我跟公司年輕的同事們常常見面談話，我希望瞭解他們看法感覺。看看最近中國大陸的數據，去年是成長7.3％，今年上半年是7.8％，第一季度是7.6％，第二季度是8％。還有就是外來的投資，每年都有很大的增長，這個是個很大的推動力。
Q：你在中國大陸的第一個計畫是跟共青團合作的，這個合作帶給你信心，我很好奇你跟大陸的年輕一輩的幹部、官員、員工，你從他們身上看到什麼特質？這些特質為什麼讓你覺得有信心？
A：首先，那時候我們一起去建酒店，他們那個時間什麼都不懂的，但是他們很積極，很誠心誠意去學習，每天都在想辦法去做好。很多人說在大陸很多貪污問題，但是他們沒有要求什麼好處，主要就是做，所以他們給我很大信心，我覺得年輕一代是這樣，肯定有希望。今天我們在上海公司每年都聘一些重點大學來做經理人訓練，他們給我的印象是很珍惜現在有的機會。（林昱君整理）
