京城集團創辦人蔡天贊，深耕高雄40餘年，獵地快狠準，韓國瑜當選後，京城已成交好幾戶豪宅，還有香港人組團看房。他究竟藏著什麼「高雄發大財」的密碼？
緊鄰高鐵左營站，是高雄正夯的豪宅區凹子底、巨蛋商圈一帶。一出凹子底捷運站，舉目望去，幾乎每個宏偉建築物上，都有著斗大的「京城」兩字。
高雄發跡的京城，從建設中小坪數的首購起家，近十年來，進階為高雄豪宅代名詞。儘管過去三年多來，高雄因景氣差，房市急凍，同業哀鴻遍野，京城卻逆勢推出每坪逾70萬元的豪宅。
「這兩年在高雄，豪宅根本賣不動，沒人敢推，只有京城例外，一坪賣到60、70萬，全高雄最貴，」當地人說。
無奈景氣下滑，又逢房地合一稅逆風，投資客退場，「京城還曾跑到香港推銷」。但兩岸與國內政治的不穩定，就像緊箍咒，勒緊高雄房市。
選後房市開春 豪宅陸續成交
但韓國瑜當選後，高雄房市開春了，京城也成首波最大受益者。「這一波，京城是最大贏家，蔡董最近很開心！」高雄商界人士透露，選後京城已成交好幾戶豪宅，還有香港人組團看房。
這位港都商人口中的「蔡董」，就是京城集團創辦人蔡天贊。有「高雄土地公」之稱的他，光在「高雄信義區」的凹子底（巨蛋商圈）一帶，就掌握了將近1∕5的土地；高雄另一豪宅成交熱點美術館區，他的土地持有占比也近一成。業界人士說，若以選後該區每坪土地逾300萬元推估，蔡天贊身價上看千億元。
京城集團新總部大樓就位在凹子底捷運站旁，外觀低調，一進入大廳，不規則龍麟石柱，蜿蜒而上，猶如昂首巨龍，正要起飛。這天，向來低調的蔡天贊，難得現身接受《遠見》專訪。
一走進他位於頂樓的辦公室，首先映入眼簾的，是一整排「狗狗」裝置藝術。他笑說，去年總部從南高雄搬到北高雄，「我就抓幾隻狗來『旺旺』一下。」陽台外，幾株比人高的松樹，在燦爛陽光下，顯得生氣盎然。
蔡天贊解釋，「豪宅建案大多種小葉欖仁，但樹根會亂竄，破壞地面。我們種松樹、柏樹，雖然成本比較貴，但住戶會種一輩子，」蔡天贊蓋房子，一草一木都從客戶立場縝密推敲。
隨後他起身，拿起辦公桌上滿滿一大疊商辦大樓設計稿，神祕透露，「高雄的未來，就在這裡！」意即，高雄投資已經熱起來，商辦大樓的需求才剛要開始，而他已經籌畫好了。
獵地精準 一出手就領先同業
從他的頂樓辦公室，可眺望京城知名建設，包括明星指定飯店「水京棧」。蔡天贊手指不遠處空地說，「這將會是高雄最頂級的商辦！」話說的斬釘截鐵，因為出手向來快狠準的他，已嗅到「商機」！
同業眼中，他獵地精準，入手成本低，又沉得住氣，從不輕易出手，一出手，便領先同業至少五、六年；當同業不看好時，對市場靈敏的他總能搶得先機，因此造就如今雄霸高雄，難以撼動的地位。
「其實，高雄條件真的很好。有空港、海港，有腹地，天氣又好。」「可惜，這20年來，沒有產業投資……」蔡天贊口中，「失落了20年」的高雄，曾是南台灣鄉下囝仔翻轉人生的機會之都。
蔡天贊原是嘉義布袋人，1973年在親友徵召下來到高雄，「彼時，我在顧工寮，替人打工啦！」婚後，他拿著分得的70萬元家產，投資人生第一棟房，原只是想自住，未料，重新裝修沒幾個月，竟有人手捧百萬元要買，「當時我月薪才2000元出頭，賺30萬元是很不得了的事。」
高雄房市起飛，蔡天贊乾脆轉行賣房，「從一間到10間，就這樣賣到100間……」雖然他說的輕描淡寫，但熟悉他的業界人士形容，「他很拚，每個案子都親力親為，從土地、設計圖到營建、內裝，當老闆後，他還是每天巡工地。」
「你別看其他建商好像都要應酬，他這個人很低調，也很務實，很少應酬。到現在，他還是每天早上9點準時進辦公室，中午也大多吃員工餐。」
危機入市 人家在丟時拚命撿
1980年代，搭上台灣經濟發展特快車，蔡天贊很快便成了高雄小有名氣的建商。但蔡天贊能造就今日「高雄土地公」地位，除了打拚，更大關鍵就是，「危機入市。」
「我這個人跟人家不一樣，我的習慣是，大家丟時，我會撿！人家搶著要時，我不會出手！」看盡高雄房市興衰的蔡天贊回憶，高雄房市歷幾波風暴，1996年台海飛彈危機、1998年的亞洲金融風暴、2008年美國次貸風暴等。
但「每次風暴，都是我賺最多的時候，」他印象深刻說，台海危機那年，「中共試射飛彈，連美國航空母艦都開來台灣海峽，大家都搶著賣房子、賣土地。」當時國豐集團董事長林學圃（現任南港輪胎名譽董事長）專程搭飛機南下找他幫忙。
「第一句，林學圃問我，當天能不能先拿一億？我說，可以。他原本開價38萬一坪，第二句，我問他，一坪20萬，現金，賣不賣？算一算，總價大約21億元；第三句，他問我，多久能拿到？我說，你證件齊全，我馬上就能給。」
敢於危機入市，讓蔡天贊三句話，便以市價五折，買到高雄萬坪精華地。「半年後，股市、房市，全都漲回來，當初那些賣掉的人都很後悔，再也買不回來了。」
沉得住氣 能等20餘年才推案
口袋深、沉得住氣，是蔡天贊成功另一關鍵。當時凹子底仍是低窪農地，沒人看好時，他便看準都市計劃將翻轉北高雄，從一坪2.5萬元開始進場收購，等待20餘年，每坪翻漲近百倍，才慢慢出手推案。很多建商賺了錢，便開始轉投資。但敢於危機入市的蔡天贊，對於本業以外的投資，卻很保守。「不懂的事業，我不做；不懂的市場，我不去。」他堅持深耕高雄，堅信高雄房價曾跟台北一樣，是台灣最有發展潛力的都市。
所以看到過去五、六年來，「人口一直流失，也會擔心呀，」「我也很納悶，一個條件這麼好的城市，海港、空港都有，理應比台北更有發展，竟淪落至此……很傷心啦，」話鋒一轉，他強調，執政者一定要苦民所苦。
如今的「高雄熱」能否持續？蔡天贊說，要看新市府團隊的魄力，他觀察，韓市長真的很拚，「他這年紀，一天只睡四個小時，年輕人都受不了，」長官帶頭拚，團隊自然不敢懈怠，「沒看過像韓國瑜這樣的，上任一個月，就讓底下團隊把舊觀念全都丟掉了，」「以前請一張建照，要一年半，現在只要六個月。這是工作效率。」
「你要做，一天（便能做完）。不想做，一年也做不完！」「我們老百姓、企業，一直以來就是憨憨做。只要政府把環境弄好，大家信心有了，產業就會進來，高雄一定有機會！」
