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投資海外商辦最吸睛,日港中分居亞太區前三名

2016房市展望〉台灣住房買氣凍結 商用市場創新低
文 / 林讓均    
2015-11-30
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投資海外商辦最吸睛,日港中分居亞太區前三名
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2015年台灣房市買賣移轉棟數創下2001年來新低,前三季大約20萬棟,比前一年下跌18%,預估全年可能不到27萬棟。

住房市場買氣凍結,商用不動產也好不到哪裡去。

根據全球最大的商業房地產服務公司「世邦魏理仕」統計,2015年第三季,全台大型商用不動產成交案件僅個位數,交易額才新台幣95億元,較上年同期減少80%。前三季累計更創下金融海嘯以來新低!

這段低迷已使台灣房市有了平均達兩成讓價空間。民眾紛紛好奇,行情究竟落底沒?

「房價是否有撐,還得看地段,蛋黃區長期較為抗跌,但蛋白區就有供過於求的跌價風險!」世邦魏理仕亞太研究部主管金緯觀察,台灣央行已降息半碼,雖對房市交易刺激有限,但預估至少未來半年仍是低利走勢,資金面仍對房市有些支撐。

加上房市與景氣連動,明年有總統大選等政治變數,也會影響房市走勢。

談到明年上路的「房地合一稅」,世邦魏理仕台灣董事總經理林俊銘認為,這雖是健全房市的好機制,但上路時間卻太急。

台灣商辦租金報酬率頻探底

以台北市來說,2015年才剛調漲路段率、2016年公告現值又要漲,整體持有成本增加,現在再有房地合一稅、可能提高交易稅,勢必打壓交易量。他預測,未來住房市場,將以低總價、低單價的物件為主。

「房地合一稅對外資的衝擊最大!」林俊銘進一步指出,外資出售不動產需課徵35%~45%的資本利得,將嚴重影響投資台灣的意願。

他觀察,許多外資因在亞洲擴張業務,多有設置商辦的需求,像是香港商辦租金2015年前三季因此漲幅超過15%。但近年,外資卻反而撤出台灣或縮手投資,導致台灣商辦租金報酬率頻探底。

以2015年第三季台北平均商辦租金報酬率,僅約2.35%,可說全球倒數第一。

令人憂心的是,外資不進來,本土壽險業等投資不動產的法人大咖,也因受限於之前2.875%的報酬率規定,近兩年大舉到海外置產。

「就如股、債等,目前商辦投資熱點也集中在成熟市場!」金緯點名倫敦、紐約與東京是熱門城市,而這些地方所以受到投資人、機構法人青睞,就是因為經濟正在穩健復甦、政經風險較小、交易透明度高,且規模經濟與流動性夠大。

美、英、德三國是投資首選

美國、英國與德國是目前全球商用不動產跨境投資的首選地,2015上半年交易總額為3010億美元,約占全球市場74%;亞太地區則以日本、香港與中國為前三名。

值得注意的是香港。儘管有金融機構警告其房地產有泡沫化之虞,但金緯認為其商辦市場前景仍樂觀,2016年租金漲幅預估還有5~10%。

他分析,香港甲級寫字樓(商辦)的空置率只約1%,因為新興亞洲地區的銀行業不斷擴點,互聯網、電商與FinTech等科技產業正興起,造成亞太區商辦供不應求,香港尤為指標。

「但香港的零售不動產卻沒這麼夯!」金緯提醒,想投資還是要確認不動產類別的趨勢,像是近一年因為日幣貶值,陸客被磁吸到日本,一向由陸客支撐的香港消費因此萎縮,使得香港銅鑼灣這種一級戰區,2015年前三季租金下跌兩成。

受惠於安倍內閣的三箭策略,日本商用不動產從2014年底開始正成長,甲級商辦2015年前三季租金成長率達10%,預估2016年還有5~10%。

金緯形容日本目前的熱況,觀光蓬勃、2020奧運等利多,以前距離表參道主幹道走路30秒的距離,都租不出去;但現在拐進第二條巷、第三條巷,甚至是二樓店面,大家搶著要。

不過隨著亞太區經濟成長放緩,零售不動產的投資趨勢也悄悄改變。

「平價精品、精品餐飲與精品童裝,會是未來零售不動產的三大趨勢!」金緯解釋,因為營運成本高漲、數位浪潮改變消費習慣,像LV這些奢侈品大牌不再於新興市場遍地開花,而是選擇性擴張。

反而ZARA、H&M等平價時尚品牌,持續擴點。而餐飲業則具有匯聚人潮的功用,童裝也將受惠於中國二胎政策。

自從2014年台灣房市反轉,不動產資金就持續流往海外,不只是機構投資人,連一般投資人也興沖沖前往東南亞當包租公。但金緯提醒,房地產是週期性資產,不必追高,一波行情錯過了,等下一波就好。

本文出自 2015 / 12 月號

吃不起的未來

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