冷凍將近一年，國內幾大壽險業者自8月中陸續通過金管會金檢後，終於可以重新投入不動產市場。各界預期這座冰山的融解，威力不可小覷，而南山人壽在9月中以48億元買下台中勤美誠品大樓，更被視為是解禁後的第一響炮。
但解禁是一回事，壽險業者仍要遵守不動產投資最低收益率2.875％的規範，在國內景氣低迷下，2.875％這個數字其實不易達成，宛如壽險業者的緊箍咒。資金雄厚的壽險業者過去幾十年來在不動產市場極盡風光，不知打造出多少地王。
南山人壽：合格標的難尋
根據保險事業發展中心統計，壽險業配置在不動產的資金超過6400億元。世邦魏理仕台灣分公司董事總經理林俊銘指出，若不計土地，過去幾年壽險業在商用不動產的交易占比約在五成以上，是名符其實的大戶。但壽險業也因此招來炒房惡名。金管會在去年下半年祭出共七項限制規範，如不能買預售屋或興建中的大樓；若投資商用不動產，5年內不得移轉所有權，若買素地，10年內不得移轉所有權等，被稱為「金七條」。
雖然金七條沒有明文規定壽險業不能購買不動產，但對於主管機關的指示，業者都心中有數，自此壽險業在不動產市場可說消聲匿跡，也導致去年底大大小小上百筆標案，不是撤標就是流標。一直到壽險公會自律規範出爐，金管會年初一度同意解禁，但開放不久，卻再遇上金檢結果出爐，包括南山、國泰、富邦、新光、宏泰人壽等幾個被視為不動產大金主的業者，都被指有投資缺失，形同禁令未除。
因此去年全台不動產標售市場（含土地、地上權、商用不動產、住宅）交易金額將近1100億元，壽險業占五成，但今年至8月為止，不動產標出金額還不到400億元，壽險業僅占一成，形成強烈對比。終於，8月中壽險業者陸續通過金檢，才真正可說是重返不動產市場。只是要達到2.875％的年化收益率還是壽險業者很大的挑戰。
2.875％有多難？根據世邦魏理仕的研究，目前大台北商辦租金報酬率約僅2.2％，來到5年新低，在整個亞太市場敬陪末座。林俊銘分析，第一個原因在於台北的商辦物件價格太高，租金報酬率相對偏低；第二，市場需求不夠多，致使租金價格未能跟著不動產價格一同成長。
永慶資產管理不動產投資顧問部資深部協理黃增福表示，雖然兩岸交流頻繁，陸企來台有增加趨勢，也有台商回流，但需求量增長還不足以帶動租金回升。「保險業者很積極找我們介紹標的，我們也知道壽險業者想要什麼，但能達標的物件真的不多，」林俊銘說。壽險業高層也都不否認2.875％是非常高的障礙。
包括自潤泰集團入主後，相當積極在不動產市場趕進度的南山人壽，雖然被看好是眾家業者中可用銀彈最充足的，也是目前出手最快的業者，但連南山人壽副董事長杜英宗都表示：「要在台北找到合格標的真的不容易。」站在壽險業者的角度，多年來的低利率環境，讓他們承受極高的利差壓力。若無法在不動產做有效投資，的確是個問題。
管理＋稅務 海外投資難度高
壽險業者早年為保戶規劃的保單利率多相當高，平均約4％，即便近幾年利率下滑，也還在2％以上。對照目前銀行的低利率，現金收益率約只有0.8％，不斷增長的保戶資金若是無其他投資配置，保險公司就要承擔很大的利差損失。
特別是台灣人口老化及超額儲蓄等現象都促使保費規模還在不斷成長。政大風險管理與保險學系教授張士傑分析，目前台灣保險市場規模約14兆元，在台灣金融市場占比約26％，遠高於全球平均占比13％。不難想像保險公司資金無法宣洩的壓力有多大。
國泰人壽副總經理林昭廷表示，不動產投資可以看成是對抗通膨的固定收益資產，除了至少有2％以上相對較佳收益率，未來隨著景氣、通膨，租金也可能跟著向上，絕對是他們在資產配置的重要項目。但北部房地產價位太高，上漲空間有限；中南部則傾向後漲先跌，收益也不能確定，因此愈來愈多專家建議，壽險業不如將不動產投資目標放到海外，且腳步愈快愈好！
根據世邦魏理仕的研究，中國壽險業者其實也面臨缺乏投資工具，且大陸不動產已被炒到高點的狀況，因此除了已經看到中國平安保險以2.6億英鎊買下英國倫敦指標性建物——勞埃德大廈（the Lloyds of London），他們預估中國壽險業者之後要前進海外不動產的資金規模，將會上看144億美元。
但台灣壽險業要走向海外，似乎不容易。今年5月政府才剛開放壽險業可投資海外不動產，但國內壽險業者對國外不動產市場不熟悉，另外如管理、稅務等，都是難題。杜英宗就表示，南山對投資國外房產會持審慎態度。再者，根據法規，壽險業的海外投資占比上限最高只能到45％，那麼國內55％的資金仍舊有尋找出口的壓力。
整體而言，台灣保費年收入從三年前的2兆元，至今成長到約2.5兆元，可以看出台灣壽險業在業務推廣上十分厲害。但投資能力就比不上銀行了。比較本國銀行的規模，還不到壽險業的三倍，獲利卻超過五倍，顯見壽險資金的利用仍有努力空間。
當然，壽險手握保戶資金若用於炒作房地產，有失社會公平正義，且也有風險性問題，但若因高度管制致使壽險業無法對資金做有效投資，同樣可能危及保戶權益。張士傑形容，這有如是大禹治水，防堵未必是最好的方式，如何做到資金的合理疏導，持續考驗主管機關的智慧。
