今年以來，鄰近台灣大學的台北市羅斯福路上，兩棟簇新的白色樣品屋隔著辛亥路和耕莘文教院，比鄰對望。
在文林苑事件後，這兩件全新建案，已成為台北市目前最被期待的都更案。有一棟，是由創意家代銷的OPUS ONE，是都市更新成功的即將完成式。基地上的舊屋都已拆除，而且預售幾乎完銷，坐擁大片花圃的接待會館外停滿名車，可見賞屋民眾非富即貴。
OPUS ONE基地面積達882坪，由保強建設出面整合而成。由於地段優越不畏房市低迷，加上採用和台北101相同的制震系統，讓OPUS ONE愈賣愈貴，從每坪150萬漲到170萬，推出數月便幾近完銷，最貴的一層一戶總價2.7億，整整比周遭售價高出一倍。
另一棟寶舖里民Café，則是都市更新的進行式，還在整合中。開放式的純白色吧檯擺滿藝文資訊，三不五時還舉辦音樂表演與攝影展。
寶舖里民Café由專推頂級精品建案的寶舖建設與順天堂合建，持有最精華的角地。為了爭取後排巷弄地主的認同，寶舖以咖啡店為據點，和居民搏感情，都更推動期間的里民公聽會、協調會，也都在此召開。
建商必須更開放、誠信
「中正區的居民素質很高，想和他們談整合，一定要更開放、誠信，」規劃該案的信義房屋代銷專案經理林哲甫說，文林苑事件後，居民意識高漲，建商也很小心翼翼，因此寶舖用開放式的咖啡空間與里民溝通，很得住戶支持。他推估，若整合成功，一坪售價可望超過180萬。
相較於近期紛紛擾擾的士林文林苑王家，與一拖15年的大安區正義國宅都更案，中正區堪稱台北市區都更整合成效最佳的區域。特別是在文林苑後，各界均期待OPUS ONE和寶舖里民Café這兩個充滿創意概念的新作品，能為一度噤聲的都更市場帶來新氣象。
自1998年內政部營建署頒布都市更新條例，以容積獎勵為誘因，吸引建商推動困難度高的都市更新，各界均期待藉由都更，能老舊住宅汰舊換新，讓老舊的台北市容，可以擁有21世紀的新面貌。
除了更新市容、改善台北居住空間，都更過程也帶來龐大商機。2009年推動台灣第一個住戶自力更新案的尚華仁愛、時任第一銀行董事長的陳裕章便預估，都市更新產業可創造3兆產值。
安信建經建築開發部經理陳世偉也指出，10年來台北市政府已核可100多件都更案，應可提供數千個就業機會。只是在房價持續上漲的推波助瀾下，為了搶賺龐大機會財，都更推案在2008～2009年達到高峰，當時在台北市一年就有19件核准。
都更條例修正 9月送立法院
然而，物極必反。今年3月北市府依法執行強制拆除文林苑王家，卻引來了前所未有的強烈撻伐。民眾被「今天拆王家，明天拆你家」的訴求深深震懾。一時間。都更案更被簡化成為炒作房地產，好似是建商與政府的掛鉤，演變為反對房價飇漲的社會公平正義運動。
為平息眾怒，內政部長李鴻源擬大幅修正都更條例，草案將於9月送進立院審議。
修正重點為：1.大幅提高同意門檻達九成、2.拆除後才能辦理預售、3.增設住戶退場機制，並且改由法院，而非地方政府為最後裁決。面對這樣的修法，各界紛紛以「都更已死」來定位。
有不少建商指出，新法令規定，9／10的同意門檻，根本不可能，氣得不願再繼續推動開發案，連許多上市櫃建商對都更也均避而不談。據估計，自4月爆發文林苑事件後，至少有500多件都更申請案胎死腹中。
「台北市有一流的居民、最優秀的公務人員、對人民最友善的都更條例、對建商最優惠的容積獎勵，竟然還會發生這種事？」有都更達人之稱的青田開發董事長陳仁達感歎。
都更困難關鍵：不信任建商
其實，即便沒有文林苑事件，都更從來也不是一件容易達成的任務。一個根深柢固的障礙，就是住戶對建商不信任。
公館知名簡餐店台大牛莊老闆、中正區文盛里里長溫紹宏，住在公館耕莘文教院旁54年了，看過許多建商、開發商在這一帶進進出出。
「公館公有土地多，產權單純，但做都更說簡單也不簡單，」溫紹宏比劃著說：「光台電大樓後面那一排矮房子就有兩、三個建商在競爭。」
建商的過度競爭讓居民無所適從。「之前也有一家建商在談一塊20幾個店面相連的街廓，後排居民都同意了，但後來其中一塊面路的基地被另一建商買走，都更就停了，那些期待住新家的同意戶不就很可憐嗎？」
建商素質良莠不齊，也讓居民心生不滿。溫紹宏透露，就在一、兩個月前，有里民跟他投訴，建商見她是獨居老婦人，頻頻打電話逼她簽同意書，口氣中淨是威脅利誘。
「建商不知道這里民有個女兒在中部大學城鄉所當教授，我幫忙打去都發局檢舉，後來這案子就被撤銷了，」溫紹宏說，以前建商都在檯面下劃地盤、個別談，引起很多反感。「靠汀洲路那端也有在談都更，開協調會時還有貌似道上兄弟的人在門口看場，」他回想。
「這裡的居民大多為退休的醫生、軍公教人員，喜歡住公寓型的獨立透天厝，不見得會為了錢或住豪宅，而願意加入都更，」溫紹宏提醒建商。
住戶難搞定 建商也無奈
反之，建商、開發商對住戶也是莫可奈何。
如今光鮮亮麗的OPUS ONE，背後故事非常曲折。原址主要地主為文成補習班、時代中醫，共34戶，不少是屋齡30、40年以上的四層磚造建築，後排有許多違章建築戶。
因此對外說法是整合7年，但據當地人說，整合應超過10年，業界盛傳一個趣聞：「這段日子正好讓老闆（保強建設）兒子在國外念書、工作歷練後，回來接班。」
據估計當初至少有三個建商、二個以上的代銷公司為此案賭上多年青春。因此雖然OPUS ONE接待中心蓋得氣勢萬千，但傳產出身的保強建設對外卻謙遜低調，就是不想再起爭端。
有七年都更推動年資的安信經理陳世偉說，先前他曾在開發商工作，後來推出植物園附近知名建案千荷田。「那塊地包含公有土地在內，1166坪只有五個地主，但是也花了五年時間，」他苦笑說。
陳世偉說，雖然地主很少，但必須勸說鐵皮屋違建戶搬遷，他也只能在大熱天裡穿著西裝襯衫，一戶一戶敲門遞名片，連敲幾個月後，才有人願意開門讓他進屋談。
「有人一開口就是，『我要1坪換10坪！』這種怎麼談？」陳世偉擔憂少數住戶得到錯誤資訊，以為拖到最後才會得到最多好處，搶當釘子戶。但事實上在現行的權利變換規定下，住戶是依土地持分換算配額，當釘子戶只會拖累整體進度和利益。
建商住戶不滿 全數轉移給政府
最後，建商和住戶的所有不滿，都會轉移到政府身上。住戶總認為政府偏袒建商，而建商則認為政府行政效率太差，花太多時間協調導致拖延進度。
對此，台北市都更處處長林崇傑很無奈，「我們統計過，每件案子從送件到我簽核完成，只花130天，但建商的感受卻是三年。因為只要有人陳情，就得開協調會，協調不成就告我們，三年來我們開了900多場協調會、出庭132次，心力交瘁。」
因此對於寶舖願意主動與居民坦誠溝通，同時美化、活化土地利用，林崇傑寄以厚望。「我一知道這個案子，就在自己的臉書上推薦它了，」林崇傑期待從羅斯福路和辛亥路的這個角落，能對都市更新起到帶頭作用，進而奠定一個都市更新的新模式。
寶舖所在的文盛里里長溫紹宏不願為特定廠商背書，但肯定寶舖的開誠布公，里民多數反應良好。他呼籲其他建商也要透明公開，「我們都很贊成都更，但就是要講清楚，不要使暗步、占老百姓便宜。」
至於民眾最關心的劃定範圍，信義房屋代銷經理林哲甫透露，現在寶舖還在努力爭取其他都更戶認同，但也不會強行劃定範圍，有做好切割的最壞打算。
台北彼端發生士林文林苑事件重傷都更後，此端的中正區，還在努力嘗試。
9月都更條例修正案送立院後，政府、建商和地主心態都將回歸到原點。各方都期待一個新的都更條例能讓城市能更好。
