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房地遊戲中,誰是大富翁?

文 / 楊孟瑜    
1989-08-15
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房地遊戲中,誰是大富翁?
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有一種遊戲叫「大富翁」,很多人都玩過。

在遊戲中,每個參與者不斷的想法子買地、買房子,增加自己的財富。但是,只要玩的時間夠長,最後只會有一個贏家,其他人統統破產,曾經擁有的錢財房地盡落「大富翁」手中。

這兩年來,台灣社會正真槍實彈的玩著這種遊戲。

財團操控大局

不過和紙上遊戲不同的是,並不是每個人都從原點起步。擁有雄厚資金、政治資源的財團和個人早已遙遙領先,甚至操控著整個大局。於是今天台灣這場遊戲從一開始就註定了結局--「富者愈富、貧者愈貧」。

行政院經建會指出,從民國七十四年底到七十六年底,台北市房價上漲約一八一%,同期的家戶平均所得大約只增加一九%,房價漲幅超過所得增幅九倍之多。一般人覓得棲身之地的努力,已被狂飆的房價遠遠拋在後面。

到了今年,更多人由失望變成絕望。就連偏遠的台北縣蘆州鄉,一幢三十多坪的房子,去年十一月才出價一百多萬,「過完年就變成三百多萬,我只是那時候沒買,現在就買不起了,」從高雄到台北近一年的年輕人望屋興嘆。

台北縣的房價已經高漲兩倍多,遑論人口密集的台北市,如今一幢三十到四十坪的房子,少則五百萬,多則上千萬。每個月平均收入三到五萬的家庭,眼見自己十年、廿年,甚至終身所得,都追趕不上房價,而坐擁房地的地主卻在哄抬間,往「富者益富」的顛峰攀登。

這股飆漲之勢,從民國七十五年下半年開始醞釀。

撩原之火

那年房地產景氣跌到谷底,政府蓋的國宅也有兩萬戶嚴重滯銷。但是同時,因出口順差過多而造成的劇增游資卻蠢蠢欲動。九月三十日,一份經濟性報紙在題為「要給游資開出幾條路」的社論中,更公開提出「鼓勵房地產買賣」、「主張高地價」。

第二年二月下旬,一場公有土地標售會點燃了地價飆漲的引線。

國有財產局北區辦事處的開標現場,當天湧進了四、五百人,當國泰人壽集團以每坪近九十萬的高價,標走南京東路四段華航旁邊(原國防部復華新村舊址);一千七百多坪的空地時,全場嘩然。自此,台灣的地價、房價隨之轟然而漲。

當時附近的土地原本一坪只有十萬元左右身價,國泰集團在鄰近的松江路、民生東路所擁有原本每坪只值三、四十萬的土地,頓時都水漲船高,身價非凡。

土地炒熱之後,緊接著建築業也起而效尤,將房屋提高售價後重新推出。中正紀念堂附近一個房屋銷售案,原來推出一坪售價九萬到九萬五,風聞國泰的「壯舉」後,馬上改頭換面提出一坪近十三萬的售價,而且胸有成竹保證出清。

人壽保險財團夾著取之社會的龐大資金炒作土地,坐收暴利,升斗小民提起來總是憤憤不平。「一般人每個月繳幾千塊保費,結果保險公司拿去炒房地產,造成狂飆,反而讓我們沒房子住,失去保障,」加入「無住屋團結組織」向高房價抗議的張幸男苦笑著說:「真諷刺!」

經常撰文談趨勢的詹宏志也一針見血的指出,今日台灣許多財團的賺錢秘訣即是「利用別人的錢去取得自己的土地」,貧富差距自然日益懸殊。而便於利用別人錢財的,就是手中握有許多吸收資金管道的信託公司、保險公q和投資公司等集團。

繼南京東路上地起「烽火」之後,成為另一個炒作戰場的信義計畫區土地狂飆,就是這幾類財團通力合作的結果。

兩年半前,陸軍總部委託國有財產局標售信義計畫區內一處兩千多坪的土地,中國信託關係企業捷和建設公司,以每坪五十九萬多標得。高於底價兩倍多的行情,頓時又燃起新的炒作戰場。

事隔一個月,國泰建設以每坪三十六萬五千元取得區內另一片土地;去年八月底,威京建設集團用每坪四十四萬多又挖走大片土地;今年三月,新光人壽又以每坪一百零六萬多的超高價位,將信義計畫區的土地行情抬到另一高峰。

大財團頻頻上場點火,用高地價立下新指標;台灣房地產在熱烘烘的氣氛中,建築業、房屋仲介公司也紛紛上台煽火助興。

聯合哄抬,製造假相

除了聯合抬價、創造行情之外,「建築公司最會用製造恐慌來炒作了,」「無住屋團結組織」負責人李幸長指出。大街小巷矗立的大看板上寫著:「高房價時代已經來臨」、「警告金主,通貨膨脹前夕搶救新台幣」,「放出來的儘是利多消息,資訊又被他們壟斷,房價不漲才怪。」李幸長憤慨指出。

製造搶購假相更是建設公司一貫的技倆;放鞭炮、貼紅條子,不斷高聲叫喊「又賣出一戶!」,「其實一戶都還沒賣掉,就先用紅條子貼掉一半,」曾在建築公司當工地主任的李幸長,就曾親身把條件較好的房屋先貼上已售出的條子,因為「老闆說不好賣的先賣。」

不少房子因類似手法哄抬而翻身大賣,台北市自強隧道附近崇德路的一處預售屋,原本因僻處陋巷而不被看好,後來在一家大型建築代銷公司的設計下,兩個月內以一坪三十一萬多元銷售一空。「現場的聲勢,我到了那裡都差點想買,」任職於房地產界的潘序浩,表示雖然明知業者的技倆,但身在現場依然會被打動。

預售屋被炒熱,成屋市場也因大量的房屋仲介業加入而攪亂行情。

全台灣目前約有六百家房屋仲介公司,在他們的業務員極力開發客源之下,租售房屋的價碼隨之步步高漲。仲介服務的收費通常是成交價的四%,有的甚至向屋主買斷再銷售賺取差價,在沒有妥善規範的現況下,很多業務員極力提高售價好從中獲利,而且花招百出。

進入房屋仲介業兩年的潘序浩指出,有家仲介公司聘有專人負責剪電話,一旦在大街小巷中發現有人要賣房子的佈告,除了撕佈告之外,還一邊派人剪掉賣主的電話線,一邊迅速找賣主談價碼,以求壟斷市場。

投機客充斥

大財團炒地在前,房地產業炒屋在後,再加上為數日多的投資客(或稱投機客)穿梭其中,房地價益發漲得不可收拾。

太平洋建設公司公關組主任吳一芳根據調查表示,在房屋市場中,投資型客戶占了六0%以上,在高雄投資客甚至占了七0%,遠遠壓過需屋自住的人。

以游資充沛做後盾,投資客流行「搶短線做差價」。永和一處以「皇邸」為名的預售屋,四十坪的房子,上午九點推出時是一坪售價十二萬多,在銷售員工和眾多投資客的轉賣下,十點鐘每坪已變成十三萬多;再過一小時,每坪又加一萬。於是一個上午兩小時之內,只要擺上五萬元訂金,幾番哄抬轉售到十一點脫手,轉手間就賺了八十萬。

「這些人不在乎價格高,因為反正不是他要住,他只是要賺差價,」政治大學地政系副教授張金鶚分析,現在房子在未蓋好之前就轉手五、六次,房價焉能不漲?「而且全是私下轉換,無法課稅,這是社會的損失。」

這種損失和不公平正在吞噬大多數人一生辛勤的結果,不論財富和心態上,都在拉大貧富的差距,侵蝕社會穩定的根基。

「假如去年房地產沒有大幅上漲,我想新光遷廠也不會造成勞工爭議,」台大經濟系教授薛琦表示,「因為老闆在賣廠、在房地產上賺了大筆錢財,勞工認為應該分享。」

政策方便業者炒作

學者專家紛紛指陳,政府在大環境的政策上,便於房地產炒作者圖利,實在難辭其咎。

七十六年全年,國有財產局一共經手標售了四千四百一十八筆國有土地,財團炒作的資源大增。七十七年八月,政府徵收公共設施保留地,共上千億元的錢潮陸續發放流入民間,既增長了貨幣供給量,又增加民眾預期漲價的心理。

到了今年三月,連國宅也轉售成風。青年國宅在推出兩年期滿之後,依法可以轉售,結果在半年之內,當初配售給一般市民抽籤購買的八百一十七戶幾乎全部易主。

而在長久的政策上,「稅制不健全、行政不明確,」中興大學都市計畫研究所教授辛晚教一語道破。目前是依規定地價來課徵地價稅,依公告現值來課徵土地增值稅,結果卻把二者混為一談,所以地價稅若依公告現值課徵則過重,民意代表呼籲應該「打折」,但一「打折」,「有人買賣土地就逃掉了其中的稅賦,公告現值等於失去意義,」辛晚教指出,「漲價歸公也成了漲價歸私,」自然大家都來圖利。

土地稅和房屋稅亦然。政大地政系教授張金鶚表示,土地是無法增加利用的,應課重稅;房屋可多加利用,應課輕稅,以便有效利用。「但是今天制度剛好相反,房屋稅較重,土地稅卻輕」,更加便於財團坐擁大批土地炒作,張金鶚感嘆政策環節不知卡在何處。

多年來為台北市和內政部負責規劃都市計畫的辛晚教教授指出,保守的觀念依然籠罩在政府行政體系中。有時是相關人員觀念不清;有時則是雖然想通了,但是為圖行政上的方便和維護尊嚴,卻不願銳意改革;又有時是多頭馬車,各行其事,無法配合。

目前的燃眉之急是「部分都市周邊的土地都已經被財團介入」,積極解決住宅問題的內政部營建署國宅組長蔡定芳表示,農地、山坡地,甚至墾丁國家公園旁的大片土地都成為炒作目標。「這必須要超部會的組織來控制,」蔡定芳、辛晚教、張金鶚不約而同的指出。

「這是一個大革命,但誰也沒有魄力,就先做別的事。」經建資歷深厚的行政院秘書長王昭明一語點破過去的破綻。在今日,當高地價、高房價把社會資源和人心打擊得支離破碎之際,若依然缺少「大革命」的魄力,那四十年的「大富翁」遊戲玩下來,政府將是最大的輸家。

地價改造忠孝東路

「走在忠孝東路,徘徊在茫然中;

在我的人生路途。選擇了多少錯誤。」

近來走在忠孝東路四段的行人,不時會聽到店家傳來這樣的歌詞,略帶落寞的男聲在結尾重覆低吟「讓生命去等候,等候下一個漂流;讓生命去等候,等候下一個傷口。」

對照這個台北市精華地段近半年來的街道景觀,就會發現這首流行歌曲恰好唱出了房地產狂飆後的商店命運--不斷有行號遷移。不斷有商家裝修,不斷有舊店關門新店開張,敵不過高房租的就只好黯然撤守,「等候下一個漂流」了。

一樓店面已經叫價到月租一坪一萬,結果「路口的美容院從二樓被趕到三樓,旁邊的三商百貨也不見了,來了一家高價位的西點麵包店。」住在崇光百貨附近的莊太太發現。

連老招牌的國藥行也從馬路邊撤到了巷子裡,因為二者地價相差近三倍,「馬路邊的房子留做比較賺錢的行業,像速食業或賣服裝的比較划算。」國藥行老闆識趣的說。

勝利背後的苦衷

在這高價地段倖存的商店表面看來是光鮮的勝利者。但背地裡卻有咬牙對房租的苦衷。

「租約到期時最可怕,」一家代理外國名牌服飾的經營者林小姐盤算起忠孝東路的地價,「現在房東一開口就是一坪一萬二,再加上押金(通常以三到六個月房租計。有的房東甚至要價十個月房租),還有人事等其他開支,算一算沒有一千萬就不能做生意,」林小姐心有餘悸的說:「但生意那有這麼好做?」

業者只有儘量降低成本,甚至改頭換面以求生路。鄰近統領百貨的一家大型餐飲店,就徹底改裝,從賣炸雞改成賣義大利餐,精心塑造流行的氣氛來擴展消費群,更重要的是「義大利菜用料少,有助降低成本。」

有人潮才有生意

商圈裡高地價、高房租節節進逼,還是有不少生意人來「挖店」。即使原先承租者租約尚未到期,進行挖店者仍先探聽原來的租金價碼,然後找到房東加價租下,抱持的態度是「不管多少錢,先搶到再說。」 為何要如此血淋淋的進行「忠孝東路攻防戰」呢?一家進占東區半年多的服飾公司負責人無奈的一語道破:「真正構成人潮的地方就這麼幾個,有人潮才有生意做。」

在高地價的烘托之下,行人走過忠孝商圈,總是有幾分憤憤不平。

在延吉街住了八年多的陳先生,看到路旁的麵館遷到僻巷後生意一落千丈,唏噓不已,「原來的房東和麵館老闆還是老交情呢!真是看重錢勝於情。」常在忠孝東路逛街的余太太則發現,雖然那些女裝店的店員嘴裡說不會把房租成本轉嫁到衣服上,卻經常找藉口不開發票,「等於是變相鼓勵不正當的營業嘛!」余太太頗為氣憤。

高地價正在改造忠孝東路,但改造後的面貌卻令人擔憂。 經常撰文談趨勢的詹宏志分析高地價將會使鬧區盛極而衰。因為同一地段的巷子裡,其商業條件並不足以和大街旁競爭,「當地價愈來愈高時,這種巷子裡的高獲利率通常得要「不法行業」才做得到。」詹宏志指出,「不法行業」會漸漸滲透、擴散,敗壞掉整個地段。

精華區變腫瘤

棲身忠孝東路四段大樓裡已有六年的敦煌藝術中心,就在近日搬遷。除了因為房租倍漲,更重要的是「忠孝東路已經不是以前的樣子了,」敦煌的經營者說。

在高地價、高房租的催化下,忠孝東路四段究竟會不會由熟艷到腐爛?從精華區變成了腫瘤?

本文出自 1989 / 09 月號

第039期遠見雜誌

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