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近年政府積極推動亞資中心政策，不動產投資信託 （REITs）制度的改革成為主要重點。金管會規劃修正《證券投資信託及顧問法》，開放基金型REITs，希望能活絡國內不動產證券化市場。相關法案已在立法院審查，期待年底前能修法通過。在此改革前夕，日本不動產投資信託（J-REITs）市場的發展經驗可作為台灣的重要借鏡。
日本J-REITs的成功關鍵，是把資產供給、開發商（Sponsor）、投資人、鑑價機構、稅制與公司治理等串成完整生態系。J-REITs明確規範，資產70％以上須投資於不動產及相關權利；在稅制上，只要將90％以上的可分配利潤作為配息發放，即可免徵法人稅，因此讓大型開發商有誘因持續釋出成熟資產，成為重要成長動力。
J-REITs市場具穩定配息與增值吸引力，其海外投資人交易量占比超過50％，又有國內大型銀行、信託及資產管理業者多元參與。根據東京證券交易所統計，截至2026年4月，J-REITs平均殖利率約4.8％。此外，投資端有NISA制度助攻，日本透過NISA新政策擴大法人與散戶參與長期投資，個人投資人持有J-REITs的股息可享免稅優惠。在NISA制度加持下，J-REITs指數自2003年3月底的1000點不斷成長，到2026年3月底已突破5000點，累計成長至五倍以上，使J-REITs具有足夠流動性與再募資能力。
另一個值得借鏡的是J-REITs治理機制。為避免利益衝突，發行商可提供資產，卻不能決定市場交易價格，而且從資產取得、出售到決算都需要有獨立第三方鑑價與完整的資訊揭露要求，同時並成立日本不動產研究所（JREI）提供獨立的市場資訊。未來台灣可借鏡日本建立兩道防線：第一道是內部估價、董事會與關係人交易程序；第二道是外部鑑價、獨立審議與完整資訊揭露。唯有解決利益衝突，才能避免REITs淪為發行商處分資產的工具。
為不動產證券化市場拓展成長空間
台灣自2003年推動信託型REITs，目前僅上市六檔REITs，未來成長空間相當大，而開放基金型REITs，能讓大型建商、金融機構或企業共同參與，應可望擴大市場。台灣基金型REITs上路後，在資產選擇上建議可分階段推進，第一波可從成熟商辦、物流中心及冷鏈倉儲起步，兼顧穩定現金流與電商、食品、藥品自動化配送的成長需求；第二波再延伸至資料中心、綠電與高齡住宅，台灣要建資料中心須先解決台灣穩定供電問題。未來社會住宅、都市更新、輕軌等公共建設也可進一步逐步納入。
台灣要發展基金型REITs，關鍵是建立一套可以讓好資產願意釋出、長期資金願意進場、投資人能夠信任的完整生態系，也期待基金型REITs法案能在今年底前完成三讀，為台灣不動產證券化市場打開更大創新的成長空間。
（前金管會主委、政大金融科技研究中心主任王儷玲口述。廖君雅採訪整理）