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4.中部房地產〉台中市 蓄勢飇行情,跨縣市購屋首選

彭杏珠
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彭杏珠

2007-06-01

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4.中部房地產〉台中市 蓄勢飇行情,跨縣市購屋首選
 

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本文出自 2007 / 6月號雜誌 吃出競爭力

在《遠見》一年一度23縣市調查中,有十個縣市居民的跨縣市購屋首選就是台中市,約15%國人想到台中市購屋,遙遙領先第二名高雄市的8.6%。

七期土地飇,一坪上看200萬

而台中市哪一區房地產最被看好呢?無疑是台中市長胡志強今年初入住的七期重劃區。

還在十年前,開車經過台中新市政所在地的七期重劃區,印象最深刻的莫過於一間間富麗堂皇的酒店、理容業與KTV。曾幾何時,這裡已躍升為中部富豪群聚地。此刻,如果想拿到一張七期入場券,成為住戶,至少得花3000萬。

對最早進駐七期的聯聚建設來說,這十年的變化猶如恍如隔世。當初,聯聚在區內推出一坪創天價的28萬豪宅——和平大廈,當時業界幾乎都不看好,現在區內房價卻已站上40萬。

不要說十年前,兩、三年前在區內置產的人,現在獲利少說五成,多則一倍。

以921大地震前蓋的「理性與感性」為例,預售一坪17萬,現在漲到25萬;再以聯聚「公園大廈」為例,當初一坪17萬,現在35萬;近期聯聚新交屋、胡志強進駐的東方大廈、仁愛大廈一坪更從18萬、19萬喊到36萬元,漲幅居七期之冠。

房價表現出色,地價更是當仁不讓。八、九年前,市政府七期抵費地一坪底標30幾萬,打九折都標不出去,去年初,地價一坪還在50萬至70萬,沒想到去年9月28日寶鴻建設就以一坪128.8萬刷新紀錄。

民間地價更是三級跳。約十年前,一坪才十來萬,今年4、5月間就有業者一坪買到158萬,不少人覺得不可思議,但精銳建設副總經理王碧竣卻說:「不要懷疑,因為七期土地取得不易,還會有更高價出現。」

王碧竣剛說完這句話的隔幾天,新市政中心位於惠來路、市政北二路口的三越汽車旅館650坪角地,就傳出被寶輝建設以每坪185萬,總計12億餘元買下,成為台中新地王。現在更有業者預估,七期土地售價突破200萬大關指日可待。

豪宅搶手,店舖供不應求

從台中烏日高鐵站的大廳中,多少可以感受到台中房市的熱絡景象。

車站大廳裡,到處掛滿新推案廣告——精銳「歐洲之星」、總太建設「如來」、總太建設「東方花園廣場」、櫻花建設、寶鴻建等。

目前七期銷售到底有多紅火?家住台中的陳先生,兩年前在七期買了間預售屋,當時一坪14萬,日前完工交屋時,業主卻開價17萬欲買回來,一坪現賺3萬,投資報酬率逾兩成,他一口答應,沒想到隔幾天就後悔了,因為行情價已到20萬。

一位在此推案的建商也表示,第二季剛進場的新案如聯聚怡和大廈、精銳歐洲之星、寶輝世紀花園、聚合發榮耀、寶典天璽五,不到一個月,銷售率都在五成以上,「賣得莫名其妙地好」,連他都有些不知所措,聚合發榮耀更喊到每坪55萬新高。

除了住宅搶手,店舖產品更嚴重缺貨。一個位於七期南側,還未對外公開的案子,已有客戶透過管道,捧著1億2000萬自備款,希望買下全部六個店面,總價3億,但業主卻猶豫不決,深怕一出售,馬上後悔。「店面行情跟兩年前相比,已漲六、七成,七期店面一坪賣到90萬到100萬已不是問題,」台中市建商公會理事長王忠正說。

深怕賣便宜了,不少建商均為每坪單價傷透腦筋。住商不動產台中黎明店襄理陳俊雄觀察:「有些建商一個月調整一次價錢,甚至有建商一星期調價兩次,讓銷售人員大感吃不消。」

交通加產業,造就台灣之心

台中市房地產憑什麼漲勢凌厲?台中市又為何成為全國人民心中跨縣市購屋的首選?

王忠正分析,台中房市已經醞釀了七、八年,而今交通建設陸續通車、加上台商資金潮回流,才會爆發一股能量,讓各界措手不及。

台中同時擁有兩條高速公路、兩條快速道路、一座海港、一座機場,還有高鐵經過,「這是全國唯一,」市長胡志強難掩得意之情。

過去台中市到彰化、南投開車超過一小時,這幾年中投、中彰快速道路通車後,兩地車程不到30分鐘。加上環中路、中二高、高鐵通車,打通任督二脈,其他縣市居民到七期新光三越百貨不超過30分鐘,造就一個苗栗以南、雲林以北六縣市550萬人口的生活圈,這也讓胡志強幫台中取了個「台灣之心」(Heart of Taiwan)的名字。

「這些人不僅到台中度假、消費,還置產居住。加上預期台中會成為兩岸直航地,周邊五縣市及台北客陸續搶進店舖,建商幾乎賣到沒貨,」王忠正說。

其次是產業結構改變。台中市向來以傳統產業聞名,這幾年明顯轉型為高科技製造業,例如中科、環隆工業區、台中工業區及精密園區等四大工業區所形成的「大度山科技走廊」,產業群聚效應,連帶使附近工業區供不應求,三年前台中工業區一坪4萬~5萬,現已漲到9萬~10萬,而且供不應求。

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精密園區第一期辦理招商,廠商擠破頭進駐,市府受理登記廠商達400多家,最後只有90家通過審核並取得土地。月前推出第二期,隨即被申購完畢。甚至連順天建設開發的豐原豐洲工業區,登記廠商遠超出可供應量的七倍。

工廠進駐,帶來就業人口,中科預計五年內,至少提供6萬個就業機會,加上衛星工廠提供的12萬個就業機會,以一戶平均2.5人計算,五到十年後,至少為台中帶來45萬人口。

「中科附近原先上千戶的空屋,現在已經住滿,還有科技公司陸續買房子當員工宿舍,」王碧竣說。

鍍金台商回流,支撐高價豪宅

第三是新台商回流。近年來不少外移大陸的台商紛紛回流設廠,從事精密加工業,這群回流台商正是台中豪宅高價不墜的支撐者。

這批從大陸鍍金回來的台商跟過去傳統台商不同。視野國際化、財富遽增,身價沒有超過10億元的不算有錢人。「中部有錢人是用一拖拉庫、一拖拉庫在計算的,」一位房地產業者說。

新台商除了資產配置需求外,也希望下一代能「龍交龍、鳳交鳳」,紛紛購置豪宅餽贈子女,營造贏在起跑點的機會。這批人一口氣買兩、三戶、上億元不是問題。眼看交易熱絡,今年台中建商公會更預估推案量達1500億,較去年成長34%。

以順天建設的環中路、中清路新案為例,原先8000坪建地共規劃100戶,後來在客戶的要求下,硬是改為60戶的透天厝。格局大、坪數大、人車分道,具有安全、隱密性,都是富豪的需求。「只要符合金字塔層客戶的口味,再貴都不是問題,」一位銷售人員說。

不少客戶也看上台中有國際機場,將來總有一天可能會兩岸三通,往返十分方便,更讓房價推波助瀾。「豪宅一坪60萬都有可能,」王忠正大膽地說。

高建設高競爭,金磚四區受惠

加上台中近兩年的建設幾乎是過去十年建設的總和。包括圓形劇場、棒球場、大都會歌劇院、新市政中心、市議會、大型會展中心、圖書館、捷運等建設陸續推動,均使城市競爭力增強,積蓄多年的熱能顯現出來。

甚至連亞洲首富李嘉誠之子李澤楷也不忍錯過,跳過台北、高雄,一到台灣就搭高鐵直奔台中考察房市。

多重因素引爆台中房價,並且持續加溫,王碧竣自信地預估:「不用擔心房價會反轉,七期已站穩35萬,往45萬邁進。」

這波的漲價效應還擴散至台中其餘金磚四區。由經國綠園道連接的科博館、美術館區,區內擁有SOGO百貨、LV旗艦店及全國、晶典等五星級酒店,是早期台中豪宅聚集區,近來在新市政中心崛起後,雖然光芒略遜,但因為生活機能不錯,仍是豪宅推案重點區。

去年此區土地標售每坪50萬起跳,「熊都國美館」以每坪15萬開出,短短五個月房價已調高到20萬,並且銷售一空。今年第二季所推出的新案,如國泰美術觀道、龍寶品臻邸、三璞植物園,每坪開價都在25萬至30萬以上。

另外八期號稱擁有三個上萬坪的大公園,COSTCO購物中心進駐,生活機能完善,還有捷運綠線將連接高鐵烏日站,是高鐵通車後的受益區域。

當建商苦尋不到七期土地後,已紛紛將目光轉移至八期來,地價從一坪30萬漲到50萬到60萬。但由於區內規劃較凌亂,已無漂亮的區段,到底能不能成為下一個明星潛力區,值得觀察。

另一台中推案重點就是中科生活區。在中科的帶動下,此區正鹹魚大翻身,成為台中房市的明日之星。國際街早期一戶透天別墅只要100萬,國安國宅921地震後一坪4萬~5萬都乏人問津,市政府興建後還任其荒廢,幾次市府打折銷售,竟然連銷售公司、企劃公司都不敢接手。

之前在台北地區工作的陳姓業者,一度想關閉台灣軟體事業轉赴大陸發展;兩年前在友人建議下,購買八戶國安國宅裝潢出售,不到一個月獲利50%以上,之後再購買六戶店面,除了留下一戶自用外,其餘都在短時間獲利出場,這位陳姓業者已加入台中仲介行列,成為不折不扣的房地產業者。

房市連番飇高,小心大船出港

儘管台中的七期、科博、八期、中科四區,吸引購屋者的眼光。但其他地區,如旱溪附近的九期、火車站前後的中區及東區的房市行情,就顯得冷清許多。

不過這一次台中房市回春,很多人認為是「大船入港」。胡志強則認為,台中房市是實實在在發展,不是炒作出來的行情。他舉例說明,以前有3000多戶的國宅空屋,現在只剩下300戶左右,而且台中市連續三年都是全國家戶購屋率最高者,100戶裡有10至11戶,台北、高雄只有5至6戶。「這幾年的推案,預售率都在七、八成,台中短期沒有過熱的疑慮,」台中市建商公會總幹事林丙申也說。

不過為了不要讓市場太熱,市政府已決定停辦七期抵費地標售,並呼籲市場「降溫」。

雖然台中建商、房仲業一片叫好,但仍有人對台中火紅的房市抱以質疑態度。《住展雜誌》研發長倪子仁說:「房價很難再漲了,七期已經over,要小心。」

戴德梁行台灣區分公司總經理顏炳立也在年代的節目中提出警訊,如果台中土地還很多,30萬可以買到土地,為何要買35萬、40萬的房子,房價下跌的機會比較大。甚至還有一位不具名的建商說:「這一波房價漲得確實有點莫名其妙。」

目前台中房市連番上演飇高的行情,看得外界確實心驚膽戰,到底未來發展如何?多空各有論點,不過,以各項指標觀察,短期內仍有機會蓄勢走強。

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