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1.新興房地產〉高鐵五大站區 桃竹熱絡,中嘉南尚在醞釀

彭杏珠
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彭杏珠

2007-06-01

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1.新興房地產〉高鐵五大站區 桃竹熱絡,中嘉南尚在醞釀
 

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本文出自 2007 / 6月號雜誌 吃出競爭力

高鐵終於通車了,原先預期通車後可以為五大高鐵特定區帶來大利多,到底實際情形如何?

高鐵共停靠八個站,真正規劃特定區的只有桃園青埔、竹北六家、台中烏日、嘉義太保跟台南沙崙五個站。雖然同樣都叫做「高鐵××車站特定區」,但卻是一樣名字兩樣情。

桃園青埔站特定區〉

初期絢爛,通車後趨平淡

從台北搭乘高鐵,車行24分鐘就到達桃園青埔站。一出青埔站,隨即可見房仲業四處林立,不僅住商不動產在區內蓋了臨時辦公室,現場帶看;北區房屋更設置遊覽車,讓客戶到車上喝咖啡聽簡報;竹風房屋也在站前搭帳棚充當臨時辦公室。

再沿著青埔往市區走,道路兩旁掛滿北區、住商、東森、中信、信義等房仲業委賣建地、農地、商業用地的大型看板;甚至連地主也掛起黃色的租售海報。看著密密麻麻的廣告看板,連外地人也能輕易就感受到青埔房市的活絡氛圍。

青埔特定區的發展模式可以說是「竹北六家的翻版」,最早在六家特定區炒作房地產的投資客、建商在竹北成功經驗的利誘下,紛紛轉戰青埔,造成過去兩年來,青埔成為房仲業必爭之地,叫得出名號的,沒有一家不進駐青埔。

以2005年2月進駐的北區房屋為例,原本抱著「試金石」態度,沒想到捉到隻金雞母,每個月大約有500萬至600萬的仲介費收入,單筆仲介費曾高達1000萬,平均月總成交金額上億元。負責開疆闢土的北區房屋青埔高鐵分公司副總經理孫湧泉,兩年間就幫公司進帳1億現金。

孫湧泉曾經手過一塊90坪的住宅用地,一年內總共轉手五次。從2006年的8萬一路飇高,現在委賣價已到22萬,「如果建商願意少賺點,20萬馬上可以成交。」

利多出盡,造成有行無市

不過青埔的榮景,在今年高鐵通車後似乎出現逆轉跡象。

或許是通車效應結束,也可能是炒過頭,甚至也有建商歸咎於政府政策反覆不定所造成。

原先政府將青埔定位為經貿園區,有大型展覽館,是台北世貿展覽館的四倍,現在卻又將青埔定位成企業總部。加上高鐵5月又要釋出青埔14筆土地,瞬間供應量增加許多,也造成投資客的觀望心態。

雪上加霜的是土地成本也已過高。

這幾年青埔土地快速飇漲,地價從5萬漲到10萬、30萬,連特定區裡零星的幾棟透天厝,也飇到1200萬至1500萬左右,比當地透天厝貴許多。「地主預期通車後上漲心理,買賣價落差大,很多人委賣,但買方不多,確實造成有行無市,」信義房屋桃園區協理楊良堅說。

房仲業者私下透露,這幾個月,有大半的仲介公司做不到一筆成交案,甚至有仲介業撐不下去,「再過幾個月,可能還會關上個兩、三家。」

不過還是不少人看好青埔未來。由於特定區規劃完整,光公園綠地、體育館(巨蛋9.7公頃)就占地50公頃,重大建設如多功能運動休閒園區已陸續推動。還有北縣三重到機場、青埔、中壢的捷運,預計2010年通車。

「現在會到青埔置產的都是看到它的未來性,」孫湧泉說,只要慎選好地段、好產品,自住型不太會套牢。

新竹六家站特定區〉

全面上漲,百案齊鳴後勢佳

離開青埔站,車行約12分鐘,來到竹北六家車站。

竹北特定區的景況跟青埔站大異其趣。

從60米園道繞行特定區一周約需20分鐘車程,區內擠滿大大小小建案,少說百來個,「很難想像,才兩年時間,這裡已蓋滿密密麻麻的房子,」一位住在新竹的園區工程師說。

六家特定區隔條街就是新竹縣二期重劃區,生活機能完善,加上園區科技新貴移入,不僅一開始就成為當地建商的超級戰區,更吸引外地建商前往,包括台中的惠友、豐邑、北縣三重的寶佳、桃園的中悅建設等。

北區房屋不動產理財研究室調查顯示,五大高鐵特定區從1996年宣布高鐵興建至今十幾年,六家商業區地價成長居冠,高達74.3倍。

北區房屋竹北高鐵分公司副總經理黃勝源更舉實際經驗為例,六家商業區土地,2005年8月一坪才賣34萬,到去年底華邦科技在區內買了一塊1500坪的商業用地要蓋研發大樓,成交價已經達一坪50.5萬;今年3月,某家北部建商買了2000坪的地,一坪成交價51.5萬。「五年前買土地的,沒有一個賠到,」黃勝源說。

交通、工業帶動蓬勃發展

竹北特定區的地價、房價幾乎全面上揚。

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通車前後,店面平均漲幅28.6%,至今仍需求旺盛,惠友建設在商業區推了一個未公開的案子,竟然出現排隊搶店面的人潮,十多間店面瞬間出清。「很難想像為何這麼熱,五大站區中,只有竹北出現上億的店面,200多坪的三角窗店面,一坪最貴達60萬,商業區的土地價格已經不輸給高雄,」黃勝源頗感驚訝地說。

其實,六家特定區蓬勃發展其來有自。竹北近郊有泰和工業區、台元科技園區、竹科、湖口工業園區,至少提供10萬個工作機會,竹北人口一年半內增加近1萬5000人,已經突破12萬。就業機會穩定,自然就帶來房市蓬勃發展。

另外竹北為高鐵的中心點,交通四通八達,地利之便,六家高鐵特定區堪稱全國最年輕化的地區,高所得的竹科員工就占了五、六成。

這也讓竹北去年平均家庭收入破百萬,但儲蓄率卻是最低的。「住戶所得偏高、消費力強,難怪有30家銀行進駐竹北,」黃勝源說。

新竹六家附近的重大建設開發速度也是五大站區中最快的,不僅有生醫園區、高鐵維修站、台鐵內灣支線直接設站、捷運線直達新竹市火車站、台大校園預定地、台灣科技大學預定地,還有交通大學客家民俗學院等。

不過,竹北瘋狂搶建的情景近日來也嚇壞不少人,外界開始觀望,北部建商私下也對竹北龐大的推案量感到疑慮。

對精耕竹北房市多年的洪勝源來說,如果以投機角度來看,市場當然變冷清了,因為投資客出場、自住型進場,交易不像往常熱絡,表面看似冷淡,實際是回復正常狀態,反而有助房市的良性發展。

台中烏日站特定區〉

偏遠又缺配套,僅中市受惠

沿著高鐵繼續往南行進,從六家到台中烏日車站,只花25分鐘的時間。

雖然烏日站的規模大於六家站,景況卻天差地別。相較下,烏日高鐵特定區顯得空曠寂寥。

台中縣烏日鄉由於地處偏遠,雖然高鐵話題熱炒,透天別墅也從500萬漲到730萬至780萬間;區內原本一坪8萬、9萬的房價也漲到14萬。

但由於公共設施還未成形,加上大片土地掌握在特定人手中,這些人不輕易轉賣,導致通車後房市反而陷入盤整,信義房屋台中區專案經理林志明表示:「還要醞釀多年,等配套設施完整後,才會有明顯發展。」

不過,儘管高鐵通車對烏日的貢獻不大,對台中市的房市倒是起了催化作用。

嘉義太保站特定區〉

缺居住誘因,建商躊躇不進

離開烏日站,車行24分鐘就到達嘉義太保站。

太保車站維持高鐵一貫明亮、簡約、大方的造型,但卻與周遭景況呈現強烈對比。「高鐵通車對嘉義房市一丁點影響都沒有,」東森房屋嘉義一中加盟店店東林冠宇表示。

原來嘉義高鐵特定區八成以上的土地為台糖所有,私人土地被重劃的不多,不像其他縣市,還有地主轉手變富翁。因為無利可圖,幾乎沒有建商願意進駐。

而且太保市雖稱為市,實際人口卻不到4萬人,就業機會少。因為嘉義縣政府在此,才升格為縣轄市。

而從太保站到嘉義市區,車程雖已從原先40分鐘縮短為25分鐘,但嘉義市人口也沒有成長,大約停留在28萬左右,就業機會不多,根本無法吸引外來人口。而且從嘉義到台中市也只要20分鐘,替代性很高,外地人不見得要到嘉義工作或置產。

台南沙崙站特定區〉

如同太保站區,需時間醞釀

離開嘉義,高鐵快速前進,19分鐘後就到達台南沙崙站。

沙崙與太保就像對雙胞胎,「高鐵跟台南幾乎沒有連結性,」前東森房屋台南仁德加盟店店東高世芳感觸地說。

一來是特定區內,台糖地幾乎占了九成,跟太保狀況相似。加上沙崙車站地處偏僻、就業機會不多。

光從高鐵車站開車到台南市政府就要30~40分鐘,加上許多大案子,諸如光電城、博覽會都胎死腹中,沒有建商看好台南高鐵特定區的房市,當然也就不會有推案。

早期台糖曾釋放過一些土地,地價確實也曾經受到高鐵話題影響,住宅區地價一坪7萬至8萬元,現在是16萬,商業區用地也漲到20萬至30萬,但畢竟還是短暫現象,「高鐵具體效應,得要再等一段時間才看得到,」高世芳說。

儘管五大站區後續發展不盡相同,但據北區房屋不動產理財研究室調查,從1996年高鐵計畫發布前至1997年定案後,各特定區地價都漲幅超過五倍。

五大高鐵特定區總開發面積超過1500公頃,至少造就4700位大富翁。

「高鐵絕對會帶動地方縣市經濟、房市,只是時間早晚問題,」台中市建築開發商業公會理事長王忠正說。但現在對五大站區的居民來說,等待是唯一能做的事吧!

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