房地產市場看得見春天的燕子了。從近期相關指標以及市場現象，房地產業者普遍認為，市場已從谷底翻揚，即使2004年有總統大選的不確定因素，新的一年，展望市場仍相當樂觀，看漲的機會仍大。
2003年第三季國泰房地產指數呈現「價穩量增」的格局。繼第二季指數顯示止跌訊號後，第三季的房價指數只較上年同期小跌5.06％，全國僅台中縣和台北縣微幅下跌。但推案量指數、三十天銷售率指數、三十天成交量指數三項指標同步放大，且急速上升，國泰建設副總經理張清櫆表示，「這一波景氣谷底結構已成形，房地產景氣已出現復甦跡象。」
即使一般的民眾，也對一年後的房價預期樂觀。11月中內政部建築研究所發布的2003年第三季「台灣購屋需求動向」顯示，購屋貸款民眾以及市場潛在購屋者，對未來一年的房價預期，有四成認為持穩，認為房價會上漲者也接近四成，遠高於看跌者（不到兩成）的比例。購屋者對房價信心分數為108.61分，較上季以及2002年同期均明顯增加二十多分，消費者的信心增加對未來房價的推升將有正面效果。
建商買地、搶照、推案急
市場熱絡，房地產業者推案也更加起勁。各都會區新推案量同步增加，除台北市減少四分之一外，其餘各區普遍增加10％到15％之間。國泰建設原暫緩推出的70億元新案，2004年將重新出發，桃園和高雄地區更有建商發生搶照風潮。
停滯已久的財團購地行動也悄悄展開。台灣工業銀行研究員劉志清指出，上市營建公司的土地庫存量總值已由1998年的2410億元下降到2003年上半年的1282億元。為了趕上這波房市回溫的商機，部分建商開始搶地，尤其是市區的土地，最近元大建設和新光集團都有動作。「建商從買地到推案的時間，壓縮到只有半年，這種動作明顯是看好未來房市，」房地產業者分析指出。
房地產價格也不再疲軟不振，業界人士指出，在台北市天母的「遠雄陽明」建案2003年8月初潛銷的價格是30萬元，到了9月底價格攀升到45萬元，依舊銷售一空。世貿新城的國宅在SARS期間幾乎沒有買氣，現在價格都已回漲。連一向在冬天很難賣得動的別墅，2003年也反常賣出佳績。在預售屋方面，國泰建設指出，現在客戶的購買期縮短，議價空間也縮小，銷售價格較穩定。
「其實中低價位的房子，2002年年底就動起來了，但被SARS疫情打壓下去，2003年年底又有一波高總價的新成屋價格蠢蠢欲動了，」永慶房屋副總經理鄭明嬌指出。
中古屋的交易也明顯回升。1994年到1995年台灣全年的中古屋交易量達到最高峰，一年約有五十萬戶，2001年只剩下二十六萬戶，幾乎只剩高峰期的一半，2003年上半年受SARS影響，比2002年同期還衰退兩成，但下半年已回升二到三成。
投資客搶進房市
在銀行定存利率逐漸接近零利率的時代，已經低迷多年，價格下跌三到四成的房地產再度受到投資人的青睞，「因為未來房價再下跌的機率小，上漲的機率高，」鄭明嬌說。
不少在股市受重傷，回頭找尋保守型投資工具的投資人，開始將現金轉戰到房市。永慶房屋就發現有不少會計師或醫生等高收入的專業人士，開始買店面賺取租金。鄭明嬌指出，店面的租金報酬率平均在5％到7％，比住宅出租3％到4％的報酬率高，而且店面不算折舊。
信義房屋企劃部協理張欣民指出，2003年房地產市場的投資客明顯增加很多，常見的情況是將房屋重新包裝再轉手出售，賺取差價；有的是把房子小單位化，再隔間、裝潢成套房出租。好學區的房屋，例如大安、文山和信義區，出租報酬率可以達到7％，扣掉所有的成本，估計還有5％的報酬率，「所以不少人把不到年利率2％的定存轉移到不動產來投資。」
張欣民建議投資人，百貨商圈、中大型公園旁邊，捷運站周邊的房子也都有抗跌性，也是不錯的標的。
小套房鹹魚翻身
2003年較往年不同的現象，是套房鹹魚翻身。成德建設2003年就推出了七個小套房推案，強調飯店式的管理，吸引不少退休人口進駐。業者指出，現在不少老人不再和子女同住，有的是子女去了大陸，所以大屋換小屋，成為套房的新族群。
賣相最佳的挑高夾層套房，主要族群向來是單身貴族，但業者估計，2003年在台北市的推案約有四成是投資客進場購買的，打破以往套房難以脫手或投資報酬低的觀念。
小套房異軍突起，主要是因為低總價，且報酬率比定存高。業者分析指出，台北市一戶十至二十坪左右的套房，總價400萬至600萬元，自備款不高，如果購屋者符合申請2.485％優惠房貸利率，額度250萬元的條件，每月繳交的本利不到1萬元。
負擔輕，一般報酬率在2％到5％，比一年的定存利率高，所以投資客的比例已經快和自住型客戶拉平。
信義房屋指出，靠近捷運，且有飯店式物業管理的休閒功能套房，租金收益報酬率最高，可達8％到13％；捷運站以及大學附近的學生套房，報酬率在5％到10％之間。
張欣民建議投資人，購買郊區的捷運套房，因為成本低，投資報酬率會比市區的套房高。同理，高總價的豪宅小套房較不適合做投資，不論轉手或是出租，獲利空間相對會被壓低。
以歷史經驗來看，鄭明嬌指出，小套房賣得好，顯示房價還在波動階段，因為總價低，在市場復甦的初期，大家還在觀望，不敢貿然投入大筆資金。當信心指數高時，中高價位的房價就會起來。
選舉結果對房市影響不大
而房地產的信心指數，和政治息息相關。
2004年的總統大選是房地產走勢的一個變數，業者預估，須等到3月的選舉結束，房地產景氣才會明顯回升。
房地產市場通常在3月是旺季，12月到1月期間是淡季。2004年3月20日又有總統大選，從1996年和2000年的大選經驗顯示，選舉當月和前一月的買氣會萎縮，但選後買氣就會暴增。張清櫆副總經理指出，雖然不少消費者會避開這段選舉期，但選舉結果應不至於影響房地產的走勢，這種非經濟因素以前國人也碰到很多次了，通常只是短期的影響。
以目前房地產剛回溫的情況，張欣民建議，自住型的購屋者也可以進場，租屋的人或是無殼蝸牛此時去買地段好、交通好的房子會是划算的。尤其土地增值稅減半徵收到2004年1月底，「在進入倒數計時的階段，優質地段的老房子，還有殺價的空間。」
過去幾年台灣房地產市場都是以首購客戶為主流，大約占到四到五成，2003年換屋族群已占到三成，房地產業者預測，未來市場會以換屋客和投資客為主流。即使是豪宅，也有一定數量的換屋客。業者指出，現在推出的第三代豪宅產品，在機能設計和設備上都比第二代的產品講究，只要供給量有適當的控制，價格就會相當穩定，例如信義之星就是長賣型的豪宅。
綜合業者的看法，2004年房地產將朝向緩步復甦，是否能價量齊揚，未來端視經濟成長率和股市的表現力道。張欣民表示，目前的房地產交易量擴大，主要是受惠於低利率的大環境，景氣雖有復甦跡象，但官方預估2004年我國的經濟成長率為4.1％，一般需要5％以上的經濟成長率，才能有效推升房地產價格上漲；股市大盤指數也必須持續往上走，產生財富效應，房地產價格才有進一步上揚的本錢。
