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指數型房貸成為新趨勢

文 / 林美姿    
2002-06-01
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指數型房貸成為新趨勢
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「我們已經被銀行坑那麼久了,現在你們總算良心發現!」這是中國信託商業銀行推出「定儲利率指數型房貸」後,接到的一通消費者電話。

這句話聽在中信銀主管的耳裡,很不是滋味。因為中信銀率先推出這項新型房貸商品後,3月5日銀行就主動將房貸利率由5.8%調降到4.7%的水準,優良的客戶不論是新戶或舊戶都可以享受這全國最低的房貸利率,結果還是挨消費者的罵,這說明了消費者對房貸利率遲遲不降的現象積怨已深。

鮮少有一項金融商品,可以讓中央銀行和銀行公會出面疾呼,希望各家銀行快快開辦。主要是因為定儲利率指數型房貸的訂價,是自動隨著銀行的定儲利率調整房貸放款利率,貼近市場利率水準而且透明化,如果大家都實施,央行以後就用不著再開道德勸說會議,軟硬兼施要求銀行調降放款利率,嘉惠房貸戶了。

除了中信銀之外,大眾銀行和一向對房貸利率態度強硬的花旗銀行也都已獲得央行的核准,預計在5月底推出指數型房貸商品。新光人壽和安泰銀行也有類似的商品,世華銀行也決定跟進,第一銀行和房貸客戶最多的土地銀行都在研議中。即使目前還在觀望的台灣銀行,一名不願具名的主管也表示,「這是未來的趨勢,也是銀行遲早要走的路。」

定儲利率指數型房貸和現有的房貸最大的不同,是放款利率的計算方式。定儲利率指數型房貸是以銀行的定儲利率加碼計算房貸利率,當銀行調整存款利率時,房貸利率在一定的期限內就會跟著調整。而現有的房貸利率是以基本放款利率加碼計算房貸利率,如果銀行不調整基本放款利率,房貸戶的貸款利率就無法下降。

貼近定儲利率,透明度高

中信銀行銷企劃部協理薛承雄指出,基本放款利率加減碼的方式有僵固性。因為基放利率的調整牽一髮動全身,只要一調整,銀行所有的商品利率都會跟著動,這是很多銀行在市場資金寬鬆時,不會馬上反映調降基放利率的原因。

改用定儲利率為訂價基準的好處有兩項,一是和資金市場的連動性高,房貸利率將可直接反映市場利率狀況;二是透明度高,以主要銀行的一年定儲平均利率為基準再加碼,消費者很容易可以查得到房貸利率應有的水準。

不過如果利率反轉,開始往上爬升時,是不是消費者就馬上得支出更多的利息錢,反而划不來呢?薛承雄說,很多銀行在市場資金緊俏時,調高基本放款利率的速度會比定儲利率快,而中信銀的定儲指數型房貸是每三個月才調整一次,消費者不會馬上就被調高房貸利率。依照中信銀的預測,利率水準要到明年才會有一到二碼的攀升空間。

世華銀行副總經理蔡清雲認為,定儲指數型房貸對客戶來說,是比較公平的作法。雖然短期內銀行可能少賺一點錢,但是長期來看,客戶增加了,放款金額擴大,對銀行不見得不好。所以世華最近也會推出這種新型房貸。

睜大雙眼,選擇指數型房貸的注意事項

基於市場的競爭和央行的壓力,可以想見各式打著「指數型房貸」標幟的商品將會陸續出籠,消費者要如何選擇這類商品呢?綜合多家銀行的看法,消費者應注意以下幾件事:

一、首先要注意房貸計算的指標和訂價公式。例如中信銀是以一年期的定儲利率計算,花旗銀行是以一百八十天承兌匯票(B/A)及商業本票(CP)次級市場利率的月平均值來計算。目前其他銀行研議中的指數型房貸主要都是以存款利率為主,但到底是以某幾家銀行的利率平均值或是只以自家銀行的利率計算也有不同。這些指標可以到那裡查得到?變動是否劇烈?和資金市場的連動性是否足夠等問題都要先了解。

二、房貸利率調整的時間。指數型房貸的最大好處是和市場緊密連動,但是沒有人希望自己的房貸利率天天在變動,所以瞭解銀行的利率調整期是三個月還是半年一次,才能維護自己的權益。

三、注意新計價方式適用的期限。目前銀行的房貸競爭多傾向價格戰,所以有些銀行會打出前兩年超低利率的宣傳,之後利率就拉得很高。以指數連動的方式計算貸款利率是從頭到尾適用?還是第三年起開始適用?抑或只適用前兩年?適用期限的長短對房貸戶的支出影響很大。

四、適用對象。以往不少銀行的超低利率專案都只針對特定對象或是新戶,舊戶或轉貸戶是否適用,有無條件限制等都要問清楚。

其他還有加碼計算的等級,是否可以提前還款,或是轉貸相關的手續費用等等,也是消費者應該事前瞭解的項目。

你的貸款銀行公平地調降了房貸利率嗎?

如果你不想常常跑去銀行大聲抗議;或是不願意低聲下氣去拜託銀行,也許可以問問你的貸款銀行是否準備推出指數型房貸商品,讓你可以省去這種麻煩。至於正準備貸款的消費者就比較幸運,馬上就有另一種的房貸可選擇。

本文出自 2002 / 06 月號

第192期遠見雜誌

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