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成交量創歷史次低 自住、投資停看聽

2017投資趨勢3〉房地產篇
文 / 王妍文    
2016-12-15
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成交量創歷史次低 自住、投資停看聽
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美國影集《冰與火之歌》中有一句名言:「Winter is coming!」這句話用來形容2017年台灣的房地產市場再適當不過。

從2014年開始,房地產就吹起了陣陣冷風,「房價殺破盤」「房仲業名列6大慘業之一」「房市急凍」「房價還要慘跌三成」……一道道空頭金牌令劃過原本熱鬧喧騰的房市,彷彿這樣就能消弭自住客對房價高漲的不滿、降低投資客對房市瀕臨高風險的戒心。

但實際情況呢?

根據永慶房屋調查,從2014年至2016年底,台北市平均房價跌了13%、新北市跌了11%,走出雙北,中部、南部等其他地區跌幅還不到10%。

這其中,還是靠豪宅價格下修來撐大跌幅,如果只看20~30坪一般小家庭需求的房型,台北市與新北市平均每坪單價,3年來分別只跌了3.8%與2.1%,而台中以南,則還維持續漲格局。

房價殺破盤是假議題,那所謂房市寒冬,真讓房仲業成慘業嗎?

根據內政部統計,截至2016年10月,執業中的經紀與代銷業者全台約有6468家,相較2014年底6865家,僅少了397家,關門的,大多是以單點作戰為主的業者,包括信義房屋、永慶房屋、中信房屋等,都尚未聽到大規模調整的消息。

喊了3年狼來了,這些紛擾的真假消息中,只有一樣訊息真正影響2017年房市走勢:成交量。

台北投資前景敬陪末座

「價格不下修的話,量也出不來,」永慶房屋業務管理部協理林泰隆說,2016年房屋移轉棟數受到外在經濟環境因素影響,加上房地合一實價課稅、囤房稅等政策上路、地價稅上漲等因素衝擊,全年交易量預估將萎縮至24 萬戶,創下歷史次低紀錄。

從市場交易的客源觀察,林泰隆分析,過去投機客是炒做市場價格的主力,現在少了獲利空間後,幾乎已經退出市場,目前僅依靠自住客的剛性需求,跟一些需要資產配置的投資型買盤在撐場。「目前看來,2017年成交量也沒有樂觀的理由。」

在投資市場中,量縮勢歇,正是代表原本的走勢將進行休息整理或是將要反轉的跡象。

戴德梁行總經理顏炳立就曾不諱言公開指出,房市太冷了,明年恐怕「死死昏昏去」。

不僅國內自己人不看好台灣房市,國際買家也保守看待。

根據城市土地學會(Urban Land Institute) 和資誠聯合會計師事務所一份共同調查《2017亞太房地產趨勢報告》指出,台北2017年的房地產投資前景,位居22個亞太區主要城市之末,顯然,用全球投資眼光來看,台北房市的魅力也不高。

資誠會計師事務所金融產業服務合夥會計師陳麗媛分析,台北具有投資價值的標的物價格已經偏高,好的優質標地數量也在減少,加上稅務等因素,讓多數不動產專業經理人對台北的不動產市場投資前景更為保守看待。反倒是印度的班加羅爾、孟買、菲律賓馬尼拉、越南胡志明市等則因經濟推動當地房市需求,投資前景相對優於台北。

不過,要因此期待房價會立即大幅下修三~五成,機會也不大。「這波房市多頭超過十年,一旦修正,不會二至三年就落底。」林泰隆分析,任何市場起伏都有週期性,沒有突發狀況,每年回檔3%~5%是正常的,也不至於一下對經濟造成過大衝擊。至於什麼時候會是低點呢?房市要見底,可以從以下三個指標觀察:

1.股市回檔:股市熱絡對房市有撐,像這幾年台股一直在9000點上下波動,房價依舊頑強抵抗,只有等到下一輪台股空頭市場出現,房市才會一起見底。

2.法拍屋爆大量:當市況真的很不好,許多人繳不起房貸被法拍時,將加速房市趕底,如果法拍屋新聞不斷佔據媒體版面時,也代表此時已經來到相對低點。

3.政策引導:2003年,政府展開一連串「救房」行動,掀起房市十年大多頭序幕;如今,政策面還停留在「微打房」的調節階段,可見離房市底部還有一段遙遠距離。

置產放大投報率

如果真的想在2017年買屋,有哪些事項需留意?

對有剛性買屋需求的自住客來說,在房價下滑階段,當眾人縮手時,更有機會挑到速配指數100分的好房子。

林泰隆指出,很多自住客糾結,該不該多等一年、兩年好省下100萬、200萬的買屋錢,但卻忘了,房子不是標準化的產品,一旦錯過就再也找不到一模一樣的標的物。

既然是自住,首先要考慮的是如何在能力負擔範圍內找到最好、最適合的房子。

不過,他也提醒,不同區段的漲跌速度不一,交通方便、成熟商圈抗跌易漲;重劃區於修正階段,跌幅較快,需求剛好落在重劃區,又在意價格的自住客還是要多多停看聽。

至於因資產配置需求,想要做投資置產型的買家,過去可能3%投報率就值得出手,但是川普時代來臨,全球都在觀察是否會帶動通膨、升息,2017年要出手買房時,最好適時放大投報率至4%~5%,預防獲利被升息吃掉的窘境。

放大報酬率,不是要找到價格相對實惠的物件,就是要確認租金能達到預期水準,因此多看、多比較,確認物件區位好不好租、租金水準吻不吻合當地行情都是不可少的投資功課。

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