雖然文林苑都更案中的爭議之處很多，但是最關鍵爭議的應該還在於，目前的都更條例中對於政府對於人民財產權是否有處分權的問題。或者是說，此一處分權的規定，是否已經違反了憲法上對於國人身家財產安全保障的問題，因此有必要經過大法官做出最終的認定。
其實，不論大法官最終的解釋是如何，我們認為這次文林苑都更案給了我們社會一個非常好的教育，讓大家看清都市更新的重要，以及其中所可能產生的諸多問題。如果所有國人經過這一次的案例，而讓所有國人不但對於都更有更進一步的認識，而且對於自身的財產與相關法律有更清楚的認識，那麼我們覺得這次都更案就可以有更大的社會教育的意義。
私人產權常因公益性質而限縮
首先，我國是一個民主自由的社會，憲法對於每一個國人的生命與財產當然都應該有完全的保障。尤其是財產權的完整，是一個自由經濟體系中非常重要的一環，我們相信任何讀過經濟學的人都一定會堅持這是一個最基本的原則。但是，既使每一個人都強調私有產權的重要性，但是我們認為此一私有財產也不能無限上綱，也就是說，每一個私有財產應該有它的上限。比方說，當一輛汽車在路邊任意停車時，警察可以把這部車子拖走，因為這部車子可能阻礙交通，也就是違反了公共利益，因此它可以被處置。再比方說，政府為了要開一條道路，於是要去征收土地，被征收的人也必須同意，因為道路有很重要的公益性質在內。
換句話說，只要是有公益性質在內時，私人產權的界限常會被限縮，這是大多數人都同意的情況。因此，在都更案中要問的問題是，釘子戶與開發商之間是純粹私人利益嗎？或是有一些公共利益在內？其實大家可以想想看，通常參加都更的建築大都是老舊的房子，如果不改建，會出現危樓無法居住的問題，或是行人經過所產生的安全問題；此外，都更後可以帶給整體都市景觀改善等。因此，都市更新當然不是只有私人的利益在內，它同時也包含了很大的公共利益在內，這是我們必須要特別指明的一點。
關心公共事務 才能保障權益
再進一步來說，如果都更的原住戶是集合住宅，當大多數人決定要參加都更時，如果有少數釘子戶反對，但是只要這些大多數人的住宅被拆除時，必然會拆到釘子戶的房子，因此這些釘子戶可能會被強迫搬遷，這或許大家也都可以理解。但是，問題是，文林苑中的苦主王家的房子是透天厝，他們的土地與別人不相關，因此在建商劃定都更範圍時，該如何決定此範圍與界限？原先法律規定只要有10％的住戶同意就可以決定都更的範圍。現在台北市都更顧問小組建議應該要把同意的比例提高到50％，但是我們要指出的是，即使是50％，仍然可能出現文林苑案中王家的情況。也就是說，即使把同意都更範圍的比例提高到50％，到時候仍然有可能會有住戶覺得他的財產權受到侵犯。也就是說，在50％同意的情況下，仍然表示此時個人的財產權範圍是受到限制的。
其次，這次都更案中的另外一個重要的教育意涵是，每一個國人其實都應該積極的參與公共事務，同時應該去了解相關的法律，尤其是當這些法律與自己有切身關係時，更應該努力了解，而不應該是一副事不關己，而予以冷漠的處理。要知道，在現在社會中，人與人的接觸會愈來愈多，因此需要更多的法律來進行相關的規定與約束，因此大家必須盡可能參與公共事務，以幫助自己爭取最大的福利。這次造成王家的不幸結果的重要原因之一，可能就是王家一直認為此一都更案事不關己，因此不加理會。但是，很多公共事務就算是你不去理它，但是到最後它卻反過來影響你，造成多輸的局面。
相互著想 都更成本將降低
第三，其實單是公民意識還不夠，因為這只是保護自己所需要的基本知識而已，其實以國人現在受到的平均教育是如此之高，我們覺得國人不但需要有基本的公民素養以外，應該還必需具有更高的社區意識才對。以台灣人密度高居全球第二的情況來看，人與人之間的接觸或摩擦必然也是更多的。而如果整體社會只用基本的法律來規範人與人之間的關係，其實是遠遠不夠的。
這時我們更需要的是更高一層的社區意識，也就是說，我們不但要知道如何防衛自己，而且我們應該更積極地幫助別人，或是只要能夠「多幫別人想想」就行了，或是更幫整個社群著想，那麼整個社會的和諧與進步就會容易多。比方說，汽車能夠多禮讓行人或是禮讓其他車輛，那麼我們的交通就會立即順暢許多。
就王家的案例來看，他們堅持的一點是，他們家數代居住在那裡，他們對於老宅有很多的感情，因此不願搬遷。
我們當然應該對於這些感情給予尊重。但是，如果他們也能為別人想想，大家的房子已經如此老舊，是否應該整體進行整建，讓大家都能夠有一個更合適的居住環境？尤其是其他30幾戶人家已經搬遷兩年多，卻一直無法回到他們原先住的地方，王家人是否也應該幫別人想想？
事實上，如果大家都能簡單的幫別人想想，大家彼此之間有多一點的信任，那麼這些都更案的交易成本就能夠大幅降低，都更的時間也能減少很多，住戶、建商與整體社會都能夠得到都更帶來的好處，達到多贏的結果。
最後，我們必須特別指出的是，由於房子住久了會壞，會產生安全上與景觀上的問題，因此都市更新是必然要做的事情。而由於台灣土地稀少，人口密度高，大部分的住宅都屬於集合式住宅，因此在進行都更時，一定會出現每個住戶的要求與想法都不同的情況。由於都更案過程中的交易成本非常高，再加上，改建時間很長與興建成本很高，因此建商的投入有其必要性。同時，為了降低交易成本，縮短都更期間，因此某一種程度的規範是一定需要的。否則，未來大家必需面對一個老舊，而可能出現居住危險的住宅與樓房等。而目前台灣很多住宅已經相當老舊的情況下，都更案其實不但是其必要性，而且甚至有急迫性。我們希望所有參與都更的住戶、建商、以及政府部門都應該互相為其他人想想，讓都更可以更順利的進行，讓台灣的每一個人都有更好的居住空間與居住環境，這才是真正符合所謂的「居住正義」。
（作者為政大經濟系特聘教授）
