也許去年房市交易量空前低迷，讓一向出手精準的富邦人壽，面對只有大型壽險公司才有資金實力去搶的「士林官邸地上權案」大意失荊州，被皇翔建設以超越信義計畫區的價格（皇翔23.88億元得標，若加建築成本，每建坪成本勢必突破百萬元）搶走，連擅長買地的壽險公司都看走眼，專家學者、甚至一般人看錯台灣房市也就不足為奇。
按照營建署統計數據顯示，全台2011年全年買賣移轉棟數，共計為36萬1704棟，創下近八年來新低，其中衰退最為明顯的是台北市與新北市，衰退幅度都在兩成以上。
例如台北市2011年第一季買賣移轉還有1萬6495件，但來到第四季，交易量剩下1萬105件。只是，交易量雖明顯萎縮，但房價始終不跌，許多有需求或等著撿便宜的人，對此大惑不解。
原因很簡單，除了買方觀望不肯出手，就連賣方也在觀望，因此委賣量隨成交量同步下滑，未出現供過於求的情況，價格也就沒有修正的壓力。
我的看法是，自從2011年3月奢侈稅議題出爐至今，大多數買賣雙方，其實都已備足「子彈」（即資金），準備來一場耐力賽，好像小孩子玩遊戲，你瞪我、我瞪你，看哪一方先挺不住，先眨眼的就先輸。
有些學者專家總認為，量縮價必跌，但一年來市場已經證明，房子不是股票，只要經濟情況沒有明顯變壞，房價走勢與成交量關係並不大（像帝寶頂多一、兩戶在賣，有人接手就不會跌），成交量只是讓趨勢更加明顯，卻不是引領趨勢的主因。
僵持不下，量增是唯一結果
以目前失業率持續下降、就業信心持續上揚的情況下，我們可以推斷：經過一年觀望，多數人購房的意願與能量並不會減少，反而有可能增加，繼續拖下去，買賣雙方總有一方會忍不住（先眨眼），不是買方咬牙買下去，就是賣方認輸降價賣，最終都會讓成交量放大！
這就難怪各大房仲公司持續擴大徵人，全台房仲家數、與經紀人數量也仍在微幅增加中，並沒有如預期出現關門潮或失業潮。事實上，對房仲來說，價格漲跌根本不重要，有成交量就好。
既然「量增」是必然的結果，所以量增就不代表價格必跌或必漲，真正引領房價走勢的，其實是最基本的供需關係。換句話說，要先出現明顯的價格趨勢，成交量才會隨之上揚。本文目的即在提醒想購屋的消費者，你得先搞清楚形成「價跌量增」或「價量齊揚」的原因，也才能搞懂哪種可能性較高，你才能精準判斷是否下手與何時出手。
第一個假設是：若今明年房市「價跌量增」，代表買方不願接受目前的成交價，賣方則在壓力下急於降價求售，這一來，由於自住或投資需求強勁，成交量將會快速翻揚。就算部分賣方不缺錢，但因擔心價格進一步下修，也會跟著拋出，導致成交量進一步提升。
另一個假設是：若今明年房市「價量齊揚」，代表買方需求不但沒少，反而與時俱增，只好咬牙接受目前的成交價，由於委賣物件不多，只要買方開始接受目前成交價，價格將立即上漲，一旦價格上漲，擔心還會再漲的人就會停止觀望、紛紛下手購屋，而原本惜售的賣方，在價格提高的誘因下，委賣意願隨之提高，導致成交量明顯上揚。
坦白說，以眼前房貸利率如此之低的程度，賣方急於出售的壓力其實不大，只會在不同區域中，根據供需關係，分別出現價跌量增或價量齊揚的狀況。 因此，可以確定的是，兩種假設，會在不同區段上同步上演。
在新興重劃區，短中期尤其可能出現價跌量增的局面。過去幾年，由於具有夢想、願景、題材的區域（通常是新興重劃區），在價格上想像空間較大，對賺短線價差的投資客極具吸引力，使得這類缺乏生活機能與工作機會的投資性產品，投資性購買需求「源源不絕」。
但當價格一路攀高、且奢侈稅阻斷了其他短線投資客買盤後，使買盤只剩下長線需求的置產族，偏偏這類置產族對價格十分敏感，價格不降根本不買，在供過於求的情況下，這些區域就會出現價跌量增的換手現象。
至於其他生活機能較佳、與工作機會較多區域，則遲早會量價齊漲。
自住客是基於實質需求出手，置產族則基於容易收租購買，在自住客或置產族都想買的情況下，很容易出現「供不應求」的狀況，導致價量齊揚的接手現象。由於一般自住客財力不如置產族雄厚，容易心存觀望，只是時間明顯不利於自住客。
年輕人可從新興區域下手
有些人主張先租，等房價下來再買。這話乍聽沒錯，對年輕買方來說，先租房子等跌價，甚至延後結婚、延後生小孩都行，但對那些不太年輕的買方，可能就行不通，遲早都得買房子。
所以自住客買房其實具有相當程度的急迫性；對賣方來說，卻可以出租等漲價，等於利用買方「子彈」負擔房貸支出。
2011年初，政府拋出奢侈稅政策後，確實逼迫到短線投資客拋出物件，但也有不少投資客將房屋出租，中長期持有，原本預期市場短期湧入大量投資客的出租物件，將會降低租金水準，結果不但沒降，反而微幅上揚（表1），這進一步降低了賣方急售的壓力，加上利率水準極低，只要有辦法出租，不但足以支付房貸利息，甚至還可小賺。
這一點來比，買方子彈流失較快，久拖明顯不利。
這種買賣雙方耐力賽，一旦演變成消耗戰，由於買方沒有太多時間等待，明顯不利，買方「教練」（即看空的學者專家）並非不清楚這一點，只好不斷提出各種數據與報告，企圖穩住已經按捺不住的買方、或動搖賣方士氣、甚至期望政府能採取緊縮房貸等政策抽掉賣方「子彈」。
然而，這幾年美、歐、日、英四大央行狂印8.7兆美元、台灣貨幣供給量M1b激增50％（約4兆台幣），使得相對有錢的投資客，能以優惠利率輕鬆借錢，加上目前經濟前景依然不差，短期內看不出會有「子彈」短缺拋售房地產的可能，看到的是資金氾濫，在缺乏投資標的下，很容易流入房地產（例如敦化南路華票大樓以天價標出）。
在這種趨勢下，年輕人其實可以到未來三、五年內捷運或其他重大交通建設會通過的區域購屋。若預算不足，已規劃好捷運或其他重大交通建設的區域，也是不錯的選擇。 理由是目前這些區域房價仍低！等到交通建設完備、吸引更多人入住、生活機能改善後，價格就會上揚，屆時想買就來不及了。
道理很簡單，今天50歲的人出社會時，若因工作機會不多，到當時空曠、低價的信義計畫區買田來種，現在一定是大富翁。大家都知道房地產價格遲早要漲，只看你有沒有耐心與時間去等待。尤其在地狹人稠的台北地區，只有買貴的問題，沒有買錯的問題，要避免買貴，就要先觀察市場是否過熱。
地理特殊性 北市仍炙手可熱
要房市健康，購屋資金來源最好就是來自其他產業興旺的成果（例如製造業與零售業），而非來自炒作房價或股價的價差。台灣房市投資是否過熱？我們可以檢視住宅投資、非住宅投資分別佔國內生產毛額（GDP）比重，就可看出端倪（頁54表2）。
若住宅投資占GDP比重過高，代表有過度投資的狀況。然而，2003年起，住宅投資、非住宅投資均上揚，但住宅投資比重至今仍處於相對低的水準，看不出台灣房地產眼下有過度投資、過度消費的跡象。
換言之，現在年輕人恨得牙癢癢的台灣房市，並沒有大家想像中那樣過度消費或過度投資，這是怎麼回事？
關鍵是，儘管過去10年製造業與零售業生產總額不斷快速上揚，房價也跟著持續上漲，偏偏就是多數台灣民眾的平均薪資沒什麼成長！我們必須承認：台灣已經是不折不扣的M型社會，買不起房子的人望房興歎，買得起的人卻能買好幾間。
房地產稀缺的情況，人口密度愈高的都會愈明顯，若受限於地形限制，稀缺性就會更明顯！我們比較一下台中（平地地形）及台北（盆地地形），很容易看出這個差異性。
台中市是平地地形，市中心外圍仍有大面積農地，只要都市發展需要，大筆一劃，就能提供新的住宅區，土地供給可說趨近於無限大。
相對地，台北市屬於盆地地形，加上基隆河、淡水河系切割，很難像台中市這樣輕易往外擴張。尤其台北市區在停止標售國有地政策下，土地取得愈來愈難，逼得建商用高價搶產權單一的老舊大樓。
例如頂新集團以每坪1400多萬買下敦化南路華票大樓，大樓底下那塊土地，遠遠高於金融海嘯時期每坪400多萬的信義聯勤土地，停標國有地，原本是要避免助漲房價，但從結果來看，反而讓地價飆升更嚴重。
都更題材 老公寓重土地持分
這種背景下，無力或不願高價搶購台北市素地或產權單一的老舊大樓的建商或財團，自然將目光轉向都更市場，拉動了台北市區中古屋價格。
當都更成為路人皆知的話題後（大家恍然大悟，原來土地持分才是重點），只要地點好，老舊華廈外，土地持分大的老公寓，價格自然水漲船高。
所以，2008年房價下修的時候，台中市房價下修幅度大於台北市，但在隨後的上漲波段中，台北市房價上漲幅度卻又遠遠大於台中市。這就證明了：土地稀缺的地區，房價易漲難跌，並非一般人想的「漲愈大，修正愈大」。
電視上播出lativ發放40個月年終獎金新聞的同時，剛好從仲介口中得知，有位30歲出頭、從事紡織業的年輕人，居然一次掏出1000多萬現金買房。
時代真的不同了，能快速賺到高薪的，早已不限於傳統的三師或電子業！ 事實是，在台灣這個充滿機會的社會中，年輕、歷練不足，不再代表收入比較低，只要能進對行業，把握機會，就能賺到人生第一桶金，並且儘早購屋。
年輕人要思索的，是如何把握機會創造自己非凡的身價，而不是太早放棄購屋計畫。
