在中國人的退休理財規劃中，房子是不可少的重要項目。根據中信房屋連續10季的宅指數調查顯示，房地產穩居最佳理財工具的寶座。
儘管台灣住宅的自有率已高達88％，但主要都會區房市仍然供不應求，主因是房子同時具備自用、對抗通膨（保值）、資本利得（增值）以及租賃收益四種特性。不僅無殼蝸牛需要一套房，已有房的則希望擁有第二套。
21世紀不動產總經理王連福則在四大特性外，還點出了房子在心理層面的角色。他指出，華人價值觀「有土斯有財」，房子就是根基，是全家人的依歸與避風港，不用再四處租賃、漂泊生活。房子所帶來的安定感對退休生活更是異常重要。
既然房地產兼具多種特性，並成為退休理財不可或缺的一環，老中青三代又該如何規劃？
影響理財績效的因素就是時間，而房地產正是透過時間創造價值的最佳投資工具之一。
年輕人〉租不如買，先從小坪數、郊外著手
時間也確實是年輕人的優勢。愈早置產愈有利退休生活。不過基於剛出社會，所得不多，最好能養成強迫儲蓄習慣，積存頭期款後，再貸款置產。而王連福也提醒年輕人，不要以借錢或投資股票的方式來籌措頭期款，任何投資都有風險，等到每月還款超出負荷時，將對生活帶來衝擊。
因此最好能量力而為，先從小坪數、郊外的房子著手，再挑選生活機能、交通相對便利、轉手性較高的地段，隨著財富累積，再用「以小換大、以遠換近」的方式轉移地產。
不過也有人質疑，難道年輕人非得置產不可，租屋不是比買房划算嗎？對此，中信房屋副總經理劉天仁指出，民眾常輕忽了通膨以及資本利得的面向，每月付房租，付一輩子，最後是零，但買房、繳完貸款後，房子會變成正資產。「年輕人一定要搶占灘頭堡，不能連沙灘都踏不上去，一輩子漂泊不定，」他建議。
對於已購屋的中年人，房貸負擔已相對減輕，經濟基礎更為穩固。當家庭成員逐漸長大後，可以考慮換屋，用「以小換大、以遠換近」的方式，逐漸從郊區遷往都會區，換屋時最好還能考量到家中成員不同的需求。
新興的重劃區也可納入考量，新社區規劃完整，地方政府都會投入各種建設與公共設施，相較老舊社區，居住環境與空間規劃更為完善。
「換屋時，除非毫無財務的後顧之憂，否則不宜買在海邊、山區，這種房子的轉手性不高，很容易被套牢，」信義房屋企劃研究室經理蘇啟榮特別提醒。
另外，顧慮到年老行動的問題，最好能選擇電梯房，不僅有利於轉手，也能符合退休自用需求。
中年人如果行有餘力，可以評估買第二套房，鎖定出租收益型產品為主，運用房租來繳交貸款，等還完房貸後，租金就變成退休生活的固定收入來源。
什麼是出租收益型的產品呢？租屋市場最大的客戶就是上班族以及學生。商業活動頻繁、就業機會多的地區，租金水準自然高、也易於出租，台北市是首選區域，包含辦公商圈、捷運站周邊的產品都相當搶手。
雖然學生套房向來頗受投資客青睞，不過少子化後，學生人數將逐年下降，將來租屋市場勢必會萎縮。「較安全的作法，還是選擇明星學校附近的地段，以免發生租不出去的窘境，」蘇啟榮建議，可以朝台大、清大，以及成大等名校附近尋找。
如果經費還算充裕的中年人不妨投資成熟商圈的店面，出租率更高，租金報酬也很穩定。
對於即將屆臨退休的50、60歲族群來說，除非有充裕積蓄，否則此時才想要置產，似乎為時已晚，因為年紀較大、退休後又可能沒有固定收入，將無法承擔長期房貸壓力。
老年人〉逆勢操作，以大換小、以近換遠
而擁有房子的老年人又該如何善用不動產，讓退休生活更為安逸與舒適呢？
這個年齡層的族群，兒女都已成家立業，剛好與年輕人的操作手法相反，建議「以大換小、以近換遠」。
以台北30坪房子約1500至2000萬的行情來計算，老年人可以考慮賣掉都會區的房子，搬到郊區或中南部，扣掉購屋費用，還能多出數百萬的退休基金，只要妥善配置，加上社會保險以及勞退金，擁有舒適退休生活並不是夢。
最近就有一群好朋友邀中信房屋副總經理劉天仁定居台東，他說，賣掉台北房子到台東蓋別墅還有餘錢充當退休金。到鄉村種種蔬果、養花蒔草，三五好友住在附近，互相照顧，也是不錯的退休生活選擇。
至於愈來愈多的及時行樂年輕不婚族、單身貴族，相較已婚族財務負擔小，易於忽略儲蓄理財。信義房屋經理蘇啟榮建議這些族群，不妨強迫自己將錢存在房子裡，老了至少有個資產當靠山。
不過，多數單身族會傾向買套房，雖然市中心或捷運站周邊的套房出租率不低，但是不景氣時，轉手變現難度高，如果預算足夠，建議優先選購兩房以上的產品，不僅提高變現機率，亟需用錢時，也能分租以減輕壓力。
蘇啟榮根據多年經驗指出，不婚族與單身族未必終身不婚，如果將來結婚了，兩房剛好適合小家庭居住，所以單身族的首選不是套房，反而是兩房的產品。
由於地產同時具備自住與理財功能，劉天仁建議，不管已婚、未婚，不管是哪個年齡層，最好能提早規劃，因為房子對退休生活真是無以倫比的重要。
