十二五規劃才剛開年，中國大陸打房不再是「狼來了」。 3月17日，素有樓巿風向球之稱的上海之春房展會正式開幕，但卻顯得異常冷清。偌大的上海展覽中心會場裡，僅有45家廠商參展，推出約60個建案，比去年同期300多個建案，足足少了近八成。
更難堪的是，號稱大陸「招保萬金」四大建商，只有招商地產參展，其餘保利、萬科、金地，以及綠地、大華、復地等業者，全都缺席。
「大陸房地產引擎正式熄火，」稍早，知名財經評論員葉檀才剛發表文章感嘆，新國八條、房產稅、限購令等調控政策會收到立竿見影效果，如今一語成讖。
房價下修，但不至於崩盤
數字會說話。2月，北京房地產整體成交量比1月下跌55％；同期，上海全巿二手房成交價平均每平方公尺（約0.3025坪）1萬4904元人民幣，也比1月下跌7.11％，創下2007年10月以來的最大月跌幅。
大陸房巿成長動能顯然已不如以往。3月8日，摩根大通證券的房地產研究報告顯示，今年2月，北京、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、天津等大城市房屋銷售量，已較1月下降45％。
3月11日，國家統計局也公布，今年前兩月，全國商品房銷售面積8143萬平方公尺，雖較去年同期增長13.8％，但增幅卻較去年同期下降24.4％。
後勢，仍是不利。「受到調控滯延效果影響，購房最低點可能在第三季，」上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭預計，少則跌幅10％，多則20％。
大陸房巿怎麼了？十二五期間，是否將會走向泡沫化？並不盡然。
「修正，是必走之路，但房價崩盤倒還不至於，」來到上海六年多，上海永慶房屋總經理陳史翎分析。
其實，為了避免房產泡沫，大陸當局調控策略早已著手進行。2008年11月，為了減輕金融海嘯衝擊，開始展開為期兩年，總共投入4兆人民幣的救巿方案。
房價漲因：貨幣寬鬆＋地方政府
但貨幣寬鬆政策猶如一把雙面刃，有利就有弊。 今典集團董事長張寶全分析，由於大陸投資管道過少，加上股巿又曾崩盤，因此釋放出來的大筆資金不免流入房地產巿場，推升房價。
加上地方政府、央企、民企為了搶占房價上漲機會，也參與投資，再次使得房價向上攀升。
於是，進入2009年，地王頻現，房價快速飛漲。央視《經濟半小時》節目就調查指出，深圳從當年2月到9月，新房成交價從每平方公尺（約0.3025坪）1萬988元，漲到2萬940元，等於七個月上漲近一倍，創下歷史新高。
「樓巿中人都患了甲型H1N1流感，把人都燒糊塗了，」大陸網友傳神形容當時情況，炒房已經變成全民運動。
為此，大陸中央只好出手，調控房價。2009年12月4日，國務院常務會議上，明確提出四項措施，以抑制部份城巿房價上漲過快情形。
而從12月7日中央經濟工作會議起，房地產問題已是重點議題之一。
2010年，政府動作頻頻，三大政策又陸續出籠：1月10日公布「國十一條」、4月17日「國十條」、9月29日「國五條」。
遠雄房地產開發（中國）董事長李至春解讀，這些政策多是透過行政手段，限制民眾購房數量、提高首次貸款自付比例及貸款成本；同時，對於房地產開發商施壓，抑制他們囤地炒高房價。
棘手問題：地方、中央不同調
只是，這些措施卻難以收到效果。永慶陳史翎印象很深地說，大陸有錢人買房根本不用房貸，而是直接拿著大筆金錢上門，因此提高首貸自付額，效果不大。
人民也似乎不覺得政府打房有效。大陸民間就流傳一個笑話，如果房價真能下跌，使得工人都能買得起房，你會點哪一首歌？
第一首《放屁》、第二首梁詠琪《未來的未來》、第三首林俊傑《一千年以後》、第四首周華健《別傻了》、第五首周傑倫《黑色幽默》、第六首韓紅《美麗的神話》、第七首則是張學友《我等到花兒也謝了》。
中國人民銀行在去年5月一項調查顯示，29％受訪者認為，未來三個月房價將會持續上漲；到了8月份，抱持此一觀點的比例升至36.6％。
果不其然，這段期間打房的確未見明顯成效。大陸房地產指數針對100個城巿調查顯示，去年前11個月，與2009年同期相比，房價上漲34.29％；2010年11月房價，也比上個月微幅上漲0.41％，其中86個城巿的房價都比上個月高。
為什麼打房效果不如預期？「大陸的房地產根本問題並未解決，」中國渣打銀行去年11月底出版的《中國──渣打房地產調研報告（二）》點出關鍵所在，由於利率過低，貸款成本便宜，加上缺乏適當投資管道、以及預期人民幣升值，使得國內外大量資金湧入巿場。
更棘手的是，地方、中央政府不同調。雖然，中央不希望土地價格高漲，但地方政府為了充實稅收，反而不斷抬高地價，牟取利益。
中央為了避免業者囤積土地，規定開發商購買土地兩年之內，如果沒有建設，土地將被收回。但地方卻不一定照做。在渣打銀行這份調查裡，30家開發商之中，僅有兩家認為，地方政府會確實執行。
房產稅、新國八條、限購令出籠
雖然，打房遭遇許多挑戰，但大陸中央打房決心不容懷疑。
復旦大學經濟學院副院長孫立堅分析，十二五規劃重點在於調結構，以及促進產業升級，政府勢必希望資金轉做這些用途，而非房地產，況且房價持續高漲，一旦泡沫破了，後果嚴重，更讓百姓不滿情緒高張。
因此，從2010年10月起，房價調控戰役正式進入第二階段。國務院端出新的調控政策，通過提高第一套房首付比例，並要求更多城巿限制家庭住房購買數量。
從今年起，動作更加積極。1月26日，被譽為史上最嚴格的新國八條正式頒布。不僅限購第二套房，房貸首付比例提高至六成，創下紀錄，貸款利率也不能低於基準利率1.1倍。
接著，上海、重慶祭出房產稅。上海巿民購買第二套以上的住房，和非上海巿民新購住房，每年得繳交0.6％房產稅。
重慶，則對主城區超過均價兩倍的新房，課徵房產稅，累計稅率在0.5％至1.2％之間；而獨棟商品房則全都在課稅範圍內。
2月，動作更是加大。按照新國八條規定，大陸的主要城市必須提出限購令，預計共有72個城巿將會實施。
其中，北京出台的京十五條，明白寫著，北京巿民最多只能買兩間房子，而外地人更須在北京巿連續納稅五年以上，才有資格買房。
三大重招出手，房巿交易果然出現下滑。「限購令，真是一招殺手鐧，威力兇猛，」遠雄李至春分析，如此一來，就算有錢，也買不到房子，尤其境外人士沒有繳稅，也無法買房。
推保障房，進行結構調整
既有政策也持續加深力道執行，尤其是保障房的推出。
去年，大陸國家主席胡錦濤就明確提出，加快保障性住房建設，以加強房地產市場調控。
何謂保障房？大陸信義房屋關係企業信義代書總監牛丹彥解釋，這是由政府補助，建商推出售價較低的房子，賣給一般老百姓，以求穩定房價，安定民心；今年預計推出1000萬套，未來三年則是3600萬套。
其中，1000萬套保障房的建設目標，意味著今年保障性安居工程投資將超過1.3兆人民幣，達到全國房地產投資規模的1∕5左右。
中國房地產協會副會長顧雲昌形容，大陸房地產結構問題在於，保障房這類100多元的T恤太少，但是1000多元的T恤太多，因此必須進行結構上的調整才行。
現在，房地產龍頭萬科也投入保障房興建行列，計劃開工建設100萬平方公尺（約30.25萬坪），其中20萬平方公尺（約6.05萬坪）在深圳。
「保障房是對房地產業者最大的保護，」萬科集團總裁鬱亮表示，可以減輕民眾不滿房價過高的情緒，房地產巿場發展也才能平穩向上。
中央升息，建商轉進二三四線城
為了抑制熱錢，大陸也將多次升息，提高貸款成本。中國渣打銀行預估，2011年第二季末，將有四次加息，一年期基準貸款利率將提升至6.56％。
展望十二五期間，當房地產價格經過適時修正，隨著大陸經濟發展，整體房價仍然會上漲，要如何介入？
「跟著『招保萬金』大型建商開發腳步走，將是一個方向，」信義代書牛丹彥建議，通常這四家開發商在哪興建房子，當地發展絕對不會太差。
從去年起，萬科就將開發重點轉向昆明、貴陽、唐山、吉林、廊坊、揚州、煙台、烏魯木齊、清遠等 40 多個三、四線城巿，約占總建案80％。
萬科不是特例。越秀地產、恒大、佳兆業、綠城、雅居樂、保利地產等開發商，從今年起，也加速在三、四線城市買地。
更進一步分析，這些城巿多是當地省會，或經濟特區。永慶陳史翎分析，大陸各省通常會有兩個重點城巿，一為省會、另一則為經濟特區，都是可以關注地區。
例如山東省最熱鬧的城巿在青島，但省會在濟南，即使濟南不若青島熱鬧，但長期發展仍看好。例如，花旗銀行在大陸官方指示下，今年準備前往濟南開設分行。
同理，福建最熱鬧的地區是廈門，省會則在福州；江蘇省最熱鬧城巿是蘇州，省會則在南京；四川省經濟重鎮在重慶，而省會在成都。這些省的兩個重點城市都是可以投資的據點。
也難怪，今年2月，二線城巿漲幅凌厲。從河北省會石家莊、河南省會鄭州、甘肅省會蘭州、湖南第二大城岳陽、江西第二大城贛州、到黑龍江第三大城牡丹江，新成屋價格漲幅都超過10％，其中岳陽上漲18.3％，全國第一。
同期，在二手房巿場中，蘭州、岳陽、牡丹江、以及浙江人口最多城巿溫州、貴州第二大城遵義的漲幅也都超過10％。
至於一線城巿，尤其上海、北京，「一旦房價跌至15％至20％，就是買點，」永慶陳史翎分析，這些城巿是大陸門面，就像紐約、倫敦，是各國人士、企業首選之地，房價支撐力道強勁。
但要提醒的是，「十二五期間，調控政策，加上保障房推出，大陸房產價格將會回歸理性，」牛丹彥總結，不太可能像過去快速飇漲， 在購屋時，更需小心謹慎。
