日本的國民平均所得近3萬9000美元，台灣還不及其1∕2；而且日本東京的物價為世界第5高，台北則排名第46， 這些都讓「台灣人到日本置產」幾乎成為不可及的夢想。
不過，經過泡沫破滅衝擊後的日本，現在已出現潛在機會，就有房仲業者嗅到商機，帶領台灣客戶到日本買房，賺取比台灣還高出2倍的出租投報率。
1985年，日本迎來了經濟發展史上的最高榮景，當時1美元匯兌250元日圓，沒想到，經濟泡沫卻在1989年時被戳破，等到1995年時，日圓大幅升值，1美元只能換到80元日圓。22年來，日本的經濟如同一灘死水，而扮演火車頭角色的房地產更是萎靡不振。
好不容易於2004年露出復甦跡象，日本地產也在四年間上漲了20％，未料2008年金融海嘯的侵襲，又讓一切化為烏有。
根據日本國稅廳今年7月最新公布的調查指出，日本地價已連續兩年下跌，去年平均地價降至約每坪15.2萬元台幣，創下13年來最大跌幅8％，而三大城市中，東京的地價下跌了11.3％，為14年來的新高，大阪為8.3％，名古屋7.6％。
現在進場？東京房價低點已現
目前在旺達旅行社擔任導遊的野野宮誠一正是中日聯姻下的第一代。37年前，在台灣就讀高中的他跟隨父親移民到日本，家人在東京近郊花了1億2000萬日圓買了棟兩層樓的房子。原以為房子是最保值的資產，「沒想到，現在只值3000多萬日圓，由於屋齡久、想賣還賣不掉，」野野宮誠一不敢置信，這些竟然會發生在亞洲最強的國家日本身上。
「經濟泡沫化期間，日本平均住宅售價約年收入的20倍，現在只要5至7倍就買得到了，」日本歐力士集團社長梁瀨行雄指出，當各國都在擔心通貨膨脹時，日本卻處於通貨緊縮狀態。
如果，最近有機會走一趟東京，就會發現當地的平均房價竟然低於台北，顛覆了台灣民眾既有的刻板印象。 原來，近幾年全球資金迅速轉移至亞洲地區，順勢將台灣與中國主要城市的房價堆疊到近五年的新高，反倒是日本仍在平盤擺盪。根據信義房屋針對東京、上海與台北三個城市所進行的調查顯示，目前東京的平均房價為4289萬日圓、台北約4689萬日圓、上海最高為5210萬日圓。
難怪，嫻熟日本地產的梁瀨行雄會以肯定的語氣說，根據各種數據顯示，日本房價已來到相對低點，不易再下跌，並浮現「比較利益」訊號了。
這也讓各國投資者漸漸將目光轉移至日本身上。以世界最大的民營房地產公司Cushman & Wakefield為例，從2009年11月到2010年6月間，短短八個月間，就砸下約185億台幣，投資東京的辦公大廈與住宅大樓。
何以獲利？逢低買房高價出租
儘管日本房價相對低點，但令人不解的是，日本並不像中國、台灣房市活潑，可以有短期收益的機會，到底投資的誘因何在呢？原來，日本地產的商機在於長期的出租投報率。
根據近期美國《富比士》雜誌（Forbes）引述國際知名諮詢顧問公司美世（Mercer）所做的生活水準調查指出，亞洲房屋租金最高的16個大城市中，兩房的月租金，東京就是以4737美元，約15萬1200台幣，穩坐寶座。
東京租金居世界之冠，追究其原因，在於經歷1990年代的經濟泡沫後，民眾擁有房子就等於握有負債，因此日本自有住宅比率只有48.7％，台灣是88％，相當於一半民眾都需要外宿，光東京的首都圈人口便占了全國1∕3強，衍生出強勁的租屋需求。
加上外國人到日本求學、就業逐漸增多，更擴大了都會區的出租市場，形成了「低迷房價卻高租金」的奇特現象，「這也進一步推升了東京的租金報酬率到達6％至12％，」研究日本市場多年的中信房屋董事長特別助理胡佩蘭指出，反倒是房市火熱的台北、上海等市中心租金收益還不到3％。
年賺6.6％！信義房屋搶先推
就在全球經濟吹起明朗復甦的號角下，長期與日本大型綜合金融機構歐力士集團合作的信義房屋，搶先看到日本地產回溫的契機。
另外，台北松山機場也預計在今年10月底與東京羽田機場對飛，不僅縮短交通時間，也讓往返兩地的貿易商、企業主嗅到房地產投資的契機。
自今年初以來，探詢日本購屋的客戶比例明顯增加，信義房屋也藉此發現了台灣的潛在需求。尤其在針對地產成交額在2000萬台幣的民眾所發出的3000份問卷調查顯示，不僅有54.6％的民眾認為日本地產有投資潛力，還有高達23％的受訪者希望長期定居日本，其中以30至39歲族群最想到日本買房子，其次是40至49歲族群，職業以高階主管比例48.1％為最高。
眾所皆知，日本是台灣人最喜歡前往的國家之一，每年有超過百萬人次赴日觀光洽商，同時移民日本也是不少人的夢想，「可見不少民眾很想到日本買房，卻因為不瞭解市場而苦無機會，」信義房屋董事長周俊吉說，到日本設置交易平台，就是想提供消費者從看屋、簽約、申貸、交屋到出租代管的全程服務。
信義日本分公司從今年初試營運至今已累積成交了24個物件，金額為6.7億台幣，平均成交金額為2800萬，平均每戶面積為30坪。除了以投資為主的包租公外，不乏企業與養老自住型的買方，客戶相當多元。
以最近成交的退休企業家為例，他在日本山手線區域陸續買下5戶總價4625萬台幣的套房產品，月租金收入達26.7萬元，年租金投報率為6.6％。「從出租投報率的角度來看，東京相對具有潛力，」周俊吉分析。
外人首選——近郊20坪物件
其實，日本早在1999年就開放外國人自由取得不動產，甚至沒有數量限制。只要能支付購屋款項的任何外國人，根據日本「外為法」的「事後報告制」規定，在取得不動產20天內，有義務經由銀行向日本財物省報告取得人名義及採購價格，就完成置產程序、產權登記。
信義房屋不動產株式會社社長林彥宏建議，東京地鐵山手線輻射一帶的熱門五區：中央區、千代區、新宿區、港區、涉谷區是首選，出租率相當高。如果房子視野還能看到富士山、彩虹橋以及東京鐵塔，更為搶手。
林彥宏進一步指出，目前以相當台灣權狀面積10至17坪、距離地鐵不遠，有管理的電梯套房是日本上班族的最愛。一間總價730萬至1100萬台幣的套房，預算適中又具高投報率，台灣客戶接受度很高。
去年，辭掉媒體工作到日本求學的李京翰就是看上東京地產的潛力，前陣子才從租賃轉為置產，在父親的協助下，貸款買下人生的第一棟房子。
酷愛日本品牌的他往往看到標價都為之咋舌，想當然耳，日本的房子連碰都碰不得，所以他先在步行到新宿鬧區15分鐘的巷弄內，以8萬日圓，約2萬8570元台幣租了間五坪大的小套房，一開始就要繳交兩個月禮金、兩個月保證金，連同房租一口氣就要拿出近40萬日圓的經費。
按照日本租賃市場習慣，房子大多不附家具，而且退租時，禮金不能歸還，只退還兩個月保證金，還得先被扣3萬5000元日圓的房屋修繕費。
進一步瞭解日本房價後，李京翰怎麼算都是買比租划得來，後來以1300多萬台幣買了東京近郊、土地面積20幾坪的三樓小洋房。
「繳完貸款後，這間房子就是我的了，」他很滿意這項理財規劃，就算將來回台灣不住，還可以當包租公賺取租金。
不懂法規？申貸契稅很透明 置產最擔心的莫過於貸款與稅賦等問題，在日本可以有房貸嗎？ 目前已有台灣銀行、第一銀行、彰化銀行、兆豐金與中信銀在日本設有分公司，除中信銀只做企業融資外，其餘都承作私人房貸。
「年限與成數依個人信用狀況而定，一般都可貸到七成，利率都在3％以下，」一銀東京支店長呂芳睦指出，申請房貸很便利，客戶在台灣開戶，除可靈活運用資金或做外幣存款外，也可達到獲利、節稅的好處。
東京平均地產不僅低於台北，連低稅負都跌破投資客眼鏡。以交易稅為例，在日本買房要繳交的稅款包括不動產取得稅、不動產登記手續、印花稅、登錄稅，而仲介費則統一規定為房價的3％加上6萬日圓。「各項費用加總約為房價一成左右，」林彥宏說，另外每年的固定資產稅以及都市計畫稅金額都不高，還可分四期繳交。
前一陣子，台灣「雨遮」到底要不要列入建物登記並計價的爭議不斷，在日本根本不是問題。因為日本房屋登記面積僅為專有的室內面積部分，不含公設以及陽台等附屬建物，如果以台灣住宅大樓室內面積約占權狀面積六成的比例計算，日本一戶39.26平方公尺，約12坪的住宅，等同台灣權狀面積約20坪的房子。
剛在日本買房自住的蕭先生認為，日本房市透明公開，消費者幾乎不用擔心受騙。他指出，售價透明無法殺價，你可以接受價格再來談，如果同時有競爭者看上同一間房子，必須透過抽籤來決定。
陸台投資，購屋團蠢蠢欲動 另外，在日本置產的外國人也可以貸款、買車、申請銀行信用卡以及電話、網路、國民健保，與日本人享有相同待遇。有打算定居者，只要在日本置產、繳稅，並無犯罪紀錄，到達規定年限後，就可申請入日本國籍或居留權。
同為房仲業的中信房屋也相當看好日本地產，胡佩蘭指出，最近台北的出租市場有過於飽和跡象，租金投報率降到2％至3％間，日本租賃市場相對有誘因，而且有台灣房仲品牌進駐服務，對台灣客戶更有保障。
不過，她也提醒投資者，日本較適合長期的出租投資，以獲得穩定的收租效益，不適合想透過買賣交易，賺取短期差價的人。
不只台灣客看上日本，近來大陸客也興致勃勃。根據當地業者指出，在日本的大陸留學生逐漸增多，而且中國經濟起飛，造就許多富豪，消費力有目共睹，加上人民幣升值，已有不少陸客看屋團登日，為日本地產注入一股活水。
尤其，日本於今年7月起大幅放寬陸客觀光簽證，估計約有1600萬戶中國家庭具備資格。根據日本觀光局統計，2009年訪日的中國遊客有101萬人次，今年前5月赴日觀光、洽商的中國人較去年同期成長36％，達60萬人次，年終可望再創紀錄。
「在房價落底，以及中國、台灣兩地客戶的加持下，日本租賃市場後勢可期，」中信房屋胡佩蘭說，有別於股票、期貨等高風險、高報酬的投資標的，到日本當包租公、包租婆，也是保守投資人的一種新選擇。
表： 到日本置產的費用與規定 購買房地產費用
1.登記執照稅 固定資產稅評價額2％被徵收（至2011年3月底為止，土地登記執照稅可減為1％）
2.房地產取得稅 稅額是固定資產評價額的4％
3.印花稅 買主賣主雙方平均分擔（至2011年3月底之前，稅額可減為下面橘色金額）
日圓1000萬～5000萬以下——日圓2萬→1.5萬
日圓5000萬～1億——日圓6萬→4.5萬
日圓1億～5億——日圓10萬→8萬
日圓5億～10億——日圓20萬→18萬
日圓10億～50億——日圓40萬→36萬
日圓50億以上——日圓60萬→54萬
外國人在日本購屋相關規定
1.存款開戶請攜帶 1.護照 2.印章 3.外國人登錄證 4.登錄原票記載證明正本3份
2.如須向銀行申請住宅貸款方法如下： 額度：以個人信用，一般約房價的七成為放款值 利率：各銀行條件不一，3％以下 還款方式：撥貸次月起按月平均攤還本息 所需文件：房地產資料，如個人所得證明（3年份報稅資料）、個人資料表及同意書等
3.房地產估價所需文件 土地以及建物謄本、住宅地圖、公圖、建物圖面、完成建物檢查證、買賣契約（包括重要事項說明書） 資料來源：信義房屋 製表：彭杏珠
