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投「租」東京 報酬率比台北高兩倍

日本房市 東京房價低於台北
文 / 彭杏珠    
2010-09-01
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投「租」東京 報酬率比台北高兩倍
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日本的國民平均所得近3萬9000美元,台灣還不及其1∕2;而且日本東京的物價為世界第5高,台北則排名第46, 這些都讓「台灣人到日本置產」幾乎成為不可及的夢想。

不過,經過泡沫破滅衝擊後的日本,現在已出現潛在機會,就有房仲業者嗅到商機,帶領台灣客戶到日本買房,賺取比台灣還高出2倍的出租投報率。

1985年,日本迎來了經濟發展史上的最高榮景,當時1美元匯兌250元日圓,沒想到,經濟泡沫卻在1989年時被戳破,等到1995年時,日圓大幅升值,1美元只能換到80元日圓。22年來,日本的經濟如同一灘死水,而扮演火車頭角色的房地產更是萎靡不振。

好不容易於2004年露出復甦跡象,日本地產也在四年間上漲了20%,未料2008年金融海嘯的侵襲,又讓一切化為烏有。

根據日本國稅廳今年7月最新公布的調查指出,日本地價已連續兩年下跌,去年平均地價降至約每坪15.2萬元台幣,創下13年來最大跌幅8%,而三大城市中,東京的地價下跌了11.3%,為14年來的新高,大阪為8.3%,名古屋7.6%。

現在進場?東京房價低點已現

目前在旺達旅行社擔任導遊的野野宮誠一正是中日聯姻下的第一代。37年前,在台灣就讀高中的他跟隨父親移民到日本,家人在東京近郊花了1億2000萬日圓買了棟兩層樓的房子。原以為房子是最保值的資產,「沒想到,現在只值3000多萬日圓,由於屋齡久、想賣還賣不掉,」野野宮誠一不敢置信,這些竟然會發生在亞洲最強的國家日本身上。

「經濟泡沫化期間,日本平均住宅售價約年收入的20倍,現在只要5至7倍就買得到了,」日本歐力士集團社長梁瀨行雄指出,當各國都在擔心通貨膨脹時,日本卻處於通貨緊縮狀態。

如果,最近有機會走一趟東京,就會發現當地的平均房價竟然低於台北,顛覆了台灣民眾既有的刻板印象。 原來,近幾年全球資金迅速轉移至亞洲地區,順勢將台灣與中國主要城市的房價堆疊到近五年的新高,反倒是日本仍在平盤擺盪。根據信義房屋針對東京、上海與台北三個城市所進行的調查顯示,目前東京的平均房價為4289萬日圓、台北約4689萬日圓、上海最高為5210萬日圓。

難怪,嫻熟日本地產的梁瀨行雄會以肯定的語氣說,根據各種數據顯示,日本房價已來到相對低點,不易再下跌,並浮現「比較利益」訊號了。

這也讓各國投資者漸漸將目光轉移至日本身上。以世界最大的民營房地產公司Cushman & Wakefield為例,從2009年11月到2010年6月間,短短八個月間,就砸下約185億台幣,投資東京的辦公大廈與住宅大樓。

何以獲利?逢低買房高價出租

儘管日本房價相對低點,但令人不解的是,日本並不像中國、台灣房市活潑,可以有短期收益的機會,到底投資的誘因何在呢?原來,日本地產的商機在於長期的出租投報率。

根據近期美國《富比士》雜誌(Forbes)引述國際知名諮詢顧問公司美世(Mercer)所做的生活水準調查指出,亞洲房屋租金最高的16個大城市中,兩房的月租金,東京就是以4737美元,約15萬1200台幣,穩坐寶座。

東京租金居世界之冠,追究其原因,在於經歷1990年代的經濟泡沫後,民眾擁有房子就等於握有負債,因此日本自有住宅比率只有48.7%,台灣是88%,相當於一半民眾都需要外宿,光東京的首都圈人口便占了全國1∕3強,衍生出強勁的租屋需求。

加上外國人到日本求學、就業逐漸增多,更擴大了都會區的出租市場,形成了「低迷房價卻高租金」的奇特現象,「這也進一步推升了東京的租金報酬率到達6%至12%,」研究日本市場多年的中信房屋董事長特別助理胡佩蘭指出,反倒是房市火熱的台北、上海等市中心租金收益還不到3%。

年賺6.6%!信義房屋搶先推

就在全球經濟吹起明朗復甦的號角下,長期與日本大型綜合金融機構歐力士集團合作的信義房屋,搶先看到日本地產回溫的契機。

另外,台北松山機場也預計在今年10月底與東京羽田機場對飛,不僅縮短交通時間,也讓往返兩地的貿易商、企業主嗅到房地產投資的契機。

自今年初以來,探詢日本購屋的客戶比例明顯增加,信義房屋也藉此發現了台灣的潛在需求。尤其在針對地產成交額在2000萬台幣的民眾所發出的3000份問卷調查顯示,不僅有54.6%的民眾認為日本地產有投資潛力,還有高達23%的受訪者希望長期定居日本,其中以30至39歲族群最想到日本買房子,其次是40至49歲族群,職業以高階主管比例48.1%為最高。

眾所皆知,日本是台灣人最喜歡前往的國家之一,每年有超過百萬人次赴日觀光洽商,同時移民日本也是不少人的夢想,「可見不少民眾很想到日本買房,卻因為不瞭解市場而苦無機會,」信義房屋董事長周俊吉說,到日本設置交易平台,就是想提供消費者從看屋、簽約、申貸、交屋到出租代管的全程服務。

信義日本分公司從今年初試營運至今已累積成交了24個物件,金額為6.7億台幣,平均成交金額為2800萬,平均每戶面積為30坪。除了以投資為主的包租公外,不乏企業與養老自住型的買方,客戶相當多元。

以最近成交的退休企業家為例,他在日本山手線區域陸續買下5戶總價4625萬台幣的套房產品,月租金收入達26.7萬元,年租金投報率為6.6%。「從出租投報率的角度來看,東京相對具有潛力,」周俊吉分析。

外人首選——近郊20坪物件

其實,日本早在1999年就開放外國人自由取得不動產,甚至沒有數量限制。只要能支付購屋款項的任何外國人,根據日本「外為法」的「事後報告制」規定,在取得不動產20天內,有義務經由銀行向日本財物省報告取得人名義及採購價格,就完成置產程序、產權登記。

信義房屋不動產株式會社社長林彥宏建議,東京地鐵山手線輻射一帶的熱門五區:中央區、千代區、新宿區、港區、涉谷區是首選,出租率相當高。如果房子視野還能看到富士山、彩虹橋以及東京鐵塔,更為搶手。

林彥宏進一步指出,目前以相當台灣權狀面積10至17坪、距離地鐵不遠,有管理的電梯套房是日本上班族的最愛。一間總價730萬至1100萬台幣的套房,預算適中又具高投報率,台灣客戶接受度很高。

去年,辭掉媒體工作到日本求學的李京翰就是看上東京地產的潛力,前陣子才從租賃轉為置產,在父親的協助下,貸款買下人生的第一棟房子。

酷愛日本品牌的他往往看到標價都為之咋舌,想當然耳,日本的房子連碰都碰不得,所以他先在步行到新宿鬧區15分鐘的巷弄內,以8萬日圓,約2萬8570元台幣租了間五坪大的小套房,一開始就要繳交兩個月禮金、兩個月保證金,連同房租一口氣就要拿出近40萬日圓的經費。

按照日本租賃市場習慣,房子大多不附家具,而且退租時,禮金不能歸還,只退還兩個月保證金,還得先被扣3萬5000元日圓的房屋修繕費。

進一步瞭解日本房價後,李京翰怎麼算都是買比租划得來,後來以1300多萬台幣買了東京近郊、土地面積20幾坪的三樓小洋房。

「繳完貸款後,這間房子就是我的了,」他很滿意這項理財規劃,就算將來回台灣不住,還可以當包租公賺取租金。

不懂法規?申貸契稅很透明 置產最擔心的莫過於貸款與稅賦等問題,在日本可以有房貸嗎? 目前已有台灣銀行、第一銀行、彰化銀行、兆豐金與中信銀在日本設有分公司,除中信銀只做企業融資外,其餘都承作私人房貸。

「年限與成數依個人信用狀況而定,一般都可貸到七成,利率都在3%以下,」一銀東京支店長呂芳睦指出,申請房貸很便利,客戶在台灣開戶,除可靈活運用資金或做外幣存款外,也可達到獲利、節稅的好處。

東京平均地產不僅低於台北,連低稅負都跌破投資客眼鏡。以交易稅為例,在日本買房要繳交的稅款包括不動產取得稅、不動產登記手續、印花稅、登錄稅,而仲介費則統一規定為房價的3%加上6萬日圓。「各項費用加總約為房價一成左右,」林彥宏說,另外每年的固定資產稅以及都市計畫稅金額都不高,還可分四期繳交。

前一陣子,台灣「雨遮」到底要不要列入建物登記並計價的爭議不斷,在日本根本不是問題。因為日本房屋登記面積僅為專有的室內面積部分,不含公設以及陽台等附屬建物,如果以台灣住宅大樓室內面積約占權狀面積六成的比例計算,日本一戶39.26平方公尺,約12坪的住宅,等同台灣權狀面積約20坪的房子。

剛在日本買房自住的蕭先生認為,日本房市透明公開,消費者幾乎不用擔心受騙。他指出,售價透明無法殺價,你可以接受價格再來談,如果同時有競爭者看上同一間房子,必須透過抽籤來決定。

陸台投資,購屋團蠢蠢欲動 另外,在日本置產的外國人也可以貸款、買車、申請銀行信用卡以及電話、網路、國民健保,與日本人享有相同待遇。有打算定居者,只要在日本置產、繳稅,並無犯罪紀錄,到達規定年限後,就可申請入日本國籍或居留權。

同為房仲業的中信房屋也相當看好日本地產,胡佩蘭指出,最近台北的出租市場有過於飽和跡象,租金投報率降到2%至3%間,日本租賃市場相對有誘因,而且有台灣房仲品牌進駐服務,對台灣客戶更有保障。

不過,她也提醒投資者,日本較適合長期的出租投資,以獲得穩定的收租效益,不適合想透過買賣交易,賺取短期差價的人。

不只台灣客看上日本,近來大陸客也興致勃勃。根據當地業者指出,在日本的大陸留學生逐漸增多,而且中國經濟起飛,造就許多富豪,消費力有目共睹,加上人民幣升值,已有不少陸客看屋團登日,為日本地產注入一股活水。

尤其,日本於今年7月起大幅放寬陸客觀光簽證,估計約有1600萬戶中國家庭具備資格。根據日本觀光局統計,2009年訪日的中國遊客有101萬人次,今年前5月赴日觀光、洽商的中國人較去年同期成長36%,達60萬人次,年終可望再創紀錄。

「在房價落底,以及中國、台灣兩地客戶的加持下,日本租賃市場後勢可期,」中信房屋胡佩蘭說,有別於股票、期貨等高風險、高報酬的投資標的,到日本當包租公、包租婆,也是保守投資人的一種新選擇。

表: 到日本置產的費用與規定 購買房地產費用

1.登記執照稅 固定資產稅評價額2%被徵收(至2011年3月底為止,土地登記執照稅可減為1%)

2.房地產取得稅 稅額是固定資產評價額的4%

3.印花稅 買主賣主雙方平均分擔(至2011年3月底之前,稅額可減為下面橘色金額)

日圓1000萬~5000萬以下——日圓2萬→1.5萬

日圓5000萬~1億——日圓6萬→4.5萬

日圓1億~5億——日圓10萬→8萬

日圓5億~10億——日圓20萬→18萬

日圓10億~50億——日圓40萬→36萬

日圓50億以上——日圓60萬→54萬

外國人在日本購屋相關規定

1.存款開戶請攜帶 1.護照 2.印章 3.外國人登錄證 4.登錄原票記載證明正本3份

2.如須向銀行申請住宅貸款方法如下: 額度:以個人信用,一般約房價的七成為放款值 利率:各銀行條件不一,3%以下 還款方式:撥貸次月起按月平均攤還本息 所需文件:房地產資料,如個人所得證明(3年份報稅資料)、個人資料表及同意書等

3.房地產估價所需文件 土地以及建物謄本、住宅地圖、公圖、建物圖面、完成建物檢查證、買賣契約(包括重要事項說明書) 資料來源:信義房屋 製表:彭杏珠

本文出自 2010 / 09 月號

第291期遠見雜誌

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