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力抗大陸房市冷颼颼 上海豪宅在直航生活圈中熱呼呼

文 / 邱莉燕    
2008-08-29
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力抗大陸房市冷颼颼 上海豪宅在直航生活圈中熱呼呼
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儘管近來大陸房市冷颼颼,深圳、廣州、武漢等一、二線重點城市的房價,均以30%~45%的幅度重挫。但在跌勢不止當中,唯獨上海豪宅成交穩定,甚至略有攀升,再度證明「賺有錢人的錢」,沒有景氣好壞的差別。

以最新豪宅建案、位於著名景點新天地旁的翠湖天地第三期嘉苑為例,自6月2日開賣兩個星期內,就已售出118套。比照內地其他「軍情告急」的物業,無異是冰火兩重天。

迄至7月下旬,嘉苑總數374套已售出128套,平均單價亦高達一平方米7萬~10萬人民幣,等於約一坪99萬~142萬台幣。

畫出這個美麗驚歎號的,其實就是上海時尚地標「上海新天地」的開發商瑞安房地產。

「還沒開始賣,很多人就跟我說,希望可以在嘉苑買到一個單位,」瑞安集團主席兼行政總裁羅康瑞說。

負責銷售的瑞安房地產高級經理戴亞倫則是開玩笑說,有興趣的客戶是總房數的三倍以上,連老闆的朋友也在打架搶頂樓。

分析上海市豪宅分布,各方公認是新天地板塊、浦東陸家嘴、古北區和佘山這四個地方。「其中以新天地最具代表性,」到對岸發展的台灣房地產專家、《上海樓市智典》發行人蔡為民說。

蔡為民指出,古北區充其量只能算是高檔住宅區,佘山則是別墅區,離市中心較遠,而且流行一種「5+2」的居住型態,5天為了上班住在市中心,週末2天才到別墅度假。

地段才是豪宅買氣關鍵

至於陸家嘴,則是「看似雄偉,但生活機能很差」,蔡為民舉例說,住在浦東,到對街的便利商店買包泡麵,過個馬路再回來就可能花掉45分鐘。「而且文化氣氛也不如浦西。」

但,新天地豪宅並不是上海最昂貴的豪宅。

綜觀上海豪宅,第一貴首推「俠女」徐楓蓋的湯臣一品,2005年10月推出時,一平方米11萬人民幣,轟動全中國,因為在當時的上海,每平方米2萬人民幣就稱作豪宅了。

但賣了快三年,湯臣一品的房價一度升至一平方米14萬人民幣,每坪約新台幣199萬元,總共卻只賣出三戶,銷售處於「休火山」狀態。

有大陸分析人士認為,湯臣一品的買氣不旺,可能是宣傳策略上「過於高調」,一直鼓吹天價,使很多富豪生怕成為鎂光燈下的焦點,因此望而卻步。

對比起來,新天地板塊反倒是欣欣向榮。

該區另一個豪宅華府天地,三年前開價一平方米3萬人民幣,現在已經漲到13萬人民幣,升值四倍以上。由於目前僅剩一戶,僅剩的這一戶,建商甚至叫價達12.9億元台幣。

不只新豪宅嘉苑的買氣旺,翠湖天地的二手豪宅也很搶手。

翠湖天地嘉苑的「姊妹作」,2002年推出的一期雅苑,和2006年推出的二期御苑,則是全部賣光光,目前市場上轉售行情每坪約84萬~112萬元台幣,也是倍數拉升。「我預估嘉苑起碼會增值30%,甚至更高!」羅康瑞預測說。

都市更新 找到上海新價值

富豪如此追捧新天地豪宅的主因,套用美國百貨大亨威廉‧迪拉德(William Dillard)說過的一句話:「地段、地段,還是地段。」

十幾年前,上海積極要成世界級的金融商業城市,但市中心的內環住宅太老舊,不符合現代化要求,必須進行都市更新,於是有了太平橋重建計畫,1998年開始動工。

太平橋位於上海浦西蘆灣區,更久以前是法租界,小說家張愛玲筆下《傾城之戀》的背景之一。上海市政府把這個案子交給瑞安房地產負責,翠湖天地便是太平橋計畫中的一顆鑽石。

羅康瑞回想起當年,上海市中心的土地非常有限,為了太平橋計畫,光是舊房子動遷,一戶補貼30萬~40萬人民幣,就花了14億人民幣,大約是60.2億台幣,「但要是今天再來動遷,至少要花100億人民幣以上。」

人稱「上海姑爺」的他一再強調,很多條件當初沒抓住,現在已做不來了。「上海基本上找不到這樣的區塊了,」羅康瑞說。

太平橋計畫的設計,融合了老上海的建築韻味,以及現代化的設施,目的在於建立一個綜合性的社區,擁有辦公、住宅、娛樂及文化多種內涵,在這個大原則下,「炮製」出上海新天地、企業天地、漢唐天地及翠湖天地等建築。

經過十年開發,太平橋變身新天地板塊,如今已是寸土寸金的黃金地段。

外國人和時髦上海人最愛的上海新天地,由傳統建築的石庫門弄堂,變身為高檔休閒餐廳酒吧,成了夜夜笙歌的徒步區。

再走幾條街,則是匯聚高級辦公大樓和國際精品門市的企業天地,租戶一律來自世界500強,資誠會計師事務所、新力、里昂證券、必和必拓等,均在此設立中國總部。

企業天地現在已是上海租金最高的高級辦公大樓之一,長期保持99%以上的出租率,月租為每平方米15萬~18萬人民幣。

翠湖天地 「三地」首選

位於上海新天地北側的漢唐天地,由兩座六星級的酒店組成,分別為希爾頓集團的最高品牌Conrad和締造杜拜帆船飯店的Jumeriah集團來打造,現正準備封頂,預計今年年底面市,房價將逾400美元一晚。

若再加上即將興建的68層白玉蘭辦公中心,新天地板塊將更為國際化。

正因辦公往來的幾乎都是外商公司的高階經理人,居住的首選,自然是不遠處的翠湖天地豪宅,計程車跳錶一次便能抵達。

由上海新天地直奔翠湖天地,一路由人聲鼎沸,漸漸轉入寧靜青翠,不過走了十分鐘,氣派豪宅洋溢著自然氣息,成就了一代豪宅的典藏價值。

而翠湖天地豪宅群受到歡迎,也是因為瑞安集團在基地中心打造了一座幽靜的人工湖,「誰能想像在上海市中心有一個1.5公頃、美麗的湖?」瑞安房地產規劃及發展總監陳建邦說。

人工湖的設計頗花心思,從每個角度看過去,都像是沒有邊際。不僅湖是憑空挖出來,周邊綠化亦完善,種了1280棵樹。

翠湖天地正是以「社區總體營造」的概念興建,除了豪宅所在的大樓,周邊還規劃人工湖、百老匯劇院、SPA和國際學校,為了迎合富豪的愛好,甚至還設計一條上海最高級的古董街。

蔡為民就指出,上海房市以「三地」──地標、地段、地鐵為三大決定性指標。翠湖天地以「三地」指標來看,每一項指標都堪稱上海地區首屈一指的建案。

「建築可以被複製,但地段無法被複製,」蔡為民也一針見血指出了新天地板塊的房市利多。

直航後 台商上海豪宅群聚

瑞安房地產針對翠湖天地前兩期做過分析,客戶來源包括了外商企業高層、港澳台富豪,以及來自長三角與北京的新貴一族。這些客戶的共同特點是很強的經濟基礎,具備國際視野,懂得享受生活,不附庸潮流。

有趣的是,台灣富豪竟是翠湖天地第二期的購買主力,且方式是「團購」,令人大開眼界。

二期御苑總共645套,超過四成、約200多套的買方是台商,其中的一幢12層大樓,24戶更全數為台商所買下,號稱「台灣樓」。

戴亞倫觀察說,台灣人喜歡群聚,如果覺得房子不錯,就會拉親戚朋友一起來住。

事實上,台商愛群聚「囤積」豪宅並非單一現象。

例如一位桃園的紡織業老闆,三年前一口氣購入浦東陸家嘴豪宅世貿濱江的35套住宅。另一位台商也是在三年前買下同一區的豪宅「財富海景」,一出手就是25套。

極力拉攏更多台灣人變成「新天地人」的羅康瑞說,推出嘉苑的時機正是看準兩岸直航後的頻繁交流,「上海—台北」一日生活圈指日可待,台灣富豪投資優質住宅的腹地,勢必擴大到中國各個主要城市。

看來兩岸直航後打造的一日生活圈,不僅讓台灣豪宅大漲,對岸豪宅也同樣大熱門。

本文出自 2008 / 08 月號

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