置頂

新政策利多,房市添動能 新政策利多,房市添動能

文 / 林美姿    
2008-06-13
瀏覽數 30,950+
新政策利多,房市添動能 新政策利多,房市添動能
Line分享 articlefont

期待520之後的新人新政,讓國內主要房地產仲介商3月業績紛紛創下歷史新高。4、5月成交量回降,但市場樂觀的氣氛依然瀰漫。

儘管有部分學者憂心房價過高可能泡沫化,但兩岸關係的新局面以及12項建設,為未來的房市提供新題材和新動能,加上原物料上漲的壓力,多數房地產專家認為房價仍易漲難跌。

其實不少台商和華僑在3月份回國投票時,就順便置產了。總統大選一揭曉,一些香港客立刻飛到高雄購買不動產。福建企業家預訂台中的鄉林皇居,總太建設在台中七期推出的「東方帝國」豪宅,也首度在香港開設外幣戶頭,方便客戶調度資金。

有興趣進軍台灣房市的資金還有更多在評估中,永慶房屋就接到不少香港和大陸企業主動要求簡報台灣不動產市場。

近年部分學者對台灣的高房價提出泡沫化的疑慮,對買氣產生一定程度的影響。不過永慶房屋總經理葉凌棋認為,台灣房地產市場面臨的是「質變」,在經濟未來有更大的成長空間時,房價是易漲難跌的。

專家看法〉北縣市佳,桃中高特區看好

借鏡香港取得大陸CEPA優惠之後的房地產經驗,自2003年以來,香港的辦公室上漲了280%,豪宅也是倍數上漲,但是一般住宅只漲了三成。

「豪宅價格對一般住宅的行情拉抬是有限的,中產階級不必過度擔心,」葉凌棋說。

綜合多位房地產專家的看法,下半年房價最看好的地區主要是台北縣市,普遍上漲的機率高,精華區上漲的空間最大。

至於台中市和高雄市,有增值潛力的地區,僅限於「特定區域的特定產品」。例如台中市七期的豪宅和水湳經貿園區;高雄市辦公大樓、捷運店面和河岸豪宅。此外,桃園國際航空城特別條例中的商業區和部分住宅區也有不錯的機會。

投資總金額高達3.99兆元的「愛台12建設」,讓周邊的房地產充滿想像空間。美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示,「愛台12建設」中的全島便捷交通網、高雄自由貿易港及生態港、台中亞太海空運籌中心、桃園國際航空城、產業創新走廊、都市及工業區更新等,都將牽動附近或周邊的房地產市場。(見頁138表)

台北市〉國際資金首選,易漲難跌

台北市是台灣最國際化的城市,也是外資的首選,因此張欣民認為,台北市房價不可能泡沫化,未來大直、內湖、南港還是有可能續漲。

對外資和陸資來說,有興趣的標的主要是觀光飯店、A級辦公大樓、精華商圈的店面,以及稀有的豪宅。例如港資對台北市忠孝東路和SOGO百貨商圈很有興趣;台北市晶華酒店旁的名牌街,因為客戶檔次夠高,在開放陸客觀光後,商機頗大。至於西區的都市更新外資較少會注意。

南港經貿園區是未來幾年台北市公共建設投入最多的地區,除了軟體園區,開幕不久的展覽館,未來還有三鐵共構。台灣房屋不動產理財研究室分析師邱太煊指出,南港經貿園區到南港火車站的帶狀區將會是未來南港最貴的地段。

潤泰建設的「東方麗池」在2006年5月交屋時,一坪才25萬,現在已漲到50萬~55萬元間。南港區目前普遍的行情是在40萬~50萬元間,但大同公司推出的「明日世界」已喊出一坪80萬元,部分市場人士笑說,這還真是明日的價格。

台北市這兩年不少預售案主推豪宅,而且屢創新高價,民眾聽多了難免擔心自己未來會買不起房子。但張欣民認為,台北市的豪宅行情應以個案來看,很多有錢人買豪宅是看中稀有性而投資,因為市區能再開發的地真的不多了。

例如帝寶銷售最差時,一坪只賣70萬元,現在一坪140萬。元大建設在敦化南路上推出的「柏悅」,自總統大選後,就封盤停售,曾有建築業老闆開價一坪130萬元,元大都不賣。將由中泰賓館改建的「東方文華苑」,一坪更開價到200萬元。

葉凌棋指出,在兩岸關係改善下,未來台北縣市是房價受益最大的地區,民眾如果想換屋,可以大膽換,因為現在售屋價錢不錯。購屋者視財力,可以找中古社區大樓或是已劃定都市更新的舊公寓。

台北縣新板特區目前價格最高也來到50萬元一坪,張欣民認為,新板特區未來再上漲的幅度有限,但價格也有支撐力道。台北縣捷運站附近的房價還是有可能被台北市的房價帶動,至於三峽、樹林、鶯歌、安坑、汐止、淡海等地,捷運建設將是未來當地房市能否「長多」的最主要倚靠。

高雄市〉低接買盤進入,有補漲行情

新總統馬英九將國宴移往高雄舉辦,同時邀請台灣首富郭台銘南下投資的消息,都顯示了對高雄的重視,也為高雄的不動產打了興奮劑。低迷近十年的高雄房市落後台北、台中一個月後,也在4月份爆出新高成交量。

在郭台銘公開回應馬英九的邀請後,隔兩天就立刻派幹部聯絡赴高雄軟體園區考察。高軟主要的開發商國城建設董事長洪平森開心地說,郭台銘要來,讓高雄人很振奮,現在高軟的辦公室成交速度比以前快40%~50%,投資人來自北部占1/3,有1/3是台商,也有外商,主要都是看好未來直航的商機,買辦公室準備自用的。

辦公室多年來在高雄都是票房毒藥,但最近已有國內外資金悄悄進行收購。包括地標東帝士85國際廣場,以及多棟高樓層大樓都轉趨熱門。

高雄的辦公室因為產業空洞化,過去行情嚴重折價,一坪只有5、6萬元,現在蓋鋼骨大樓的建築成本都不只這個價錢。因為人口外移,台灣三大都會區的住宅價格,也以高雄最低。台北市的豪宅單價平均是每坪150萬~180萬元,台中市50萬~60萬元,高雄市最低是40萬~50萬;新成屋台北市平均52.67萬,台中市13.73萬,高雄市僅有10.38萬元,高雄建商都覺得房價太委曲了。

高雄市建築開發公會理事長陳武聰指出,高雄與台北薪資所得比約為4:5(97萬:126萬),可是房價卻差了四到五倍,市場價格可說相當不合理。

房市兩軸發展,約上漲五成

但這樣的不合理也是最佳的投資機會。在高雄經濟活絡後,包括高雄港和多功能經貿園區等公共建設的鄰近區域,房價在未來三到五年內漲一倍以上的機會很大。其它像是鐵路地下化、輕軌等建設在興建完工前後,也都有機會跟上大漲的腳步。

高雄市2008年1到4月申報開工戶數為1053戶,業者推算今年高雄市新建戶數將會創下3000戶的新低紀錄。高雄市不動產代銷公會理事長黃烱輝分析,偏低的推案量,主要是因為土地和營建成本不停墊高,但消費者目前還無法認同房價大幅的上漲,而建商也不願賠本推案,寧可等明年再上市。

黃烱輝估計,高雄現有9000戶的新成屋將在今年底前消化完,之後房價最快將在2008年底、最慢在2009年底,將出現跳躍式的房價揚升。預估房價可能上漲五到六成。想購屋自住或投資高雄房地產的民眾,今年應是不錯的買點。

台中市〉七期熱度不退,水湳有潛力

在政府愛台12項建設中,將台中港和清泉崗機場定位為亞太海空運籌中心,張欣民認為台中房地產未來受惠的地區將包括中科一帶、東海商圈、中港路兩旁。不過目前台中最受外來客青睞的地區還是豪宅林立的七期,儘管房價已偏高,但熱度仍未退燒。

在七期有不少建案的惠宇營建總經理顏定滄指出,四年多前,他在七期買地,土地一坪30萬元不到,房屋售價一坪20萬元,現在連沒有面對綠地的土地一坪都上看150萬元,房價平均在40萬~50萬元。

七期的高投資報酬率造就不少富翁。惠宇營造有一些老客戶從五年前就開始買七期的房子,有人從第一筆300萬元的自備款開始投資,買賣房屋轉手三次後,現在已經買得起5000萬元的房子,平均每兩年的投資報酬率就達到一倍。

不過精銳建設總經理王碧竣提醒投資人,七期的房子在交屋後的增值潛力,很大因素決定在品牌,並非是齊頭式上漲。

建商估計,七期51棟大樓中,只有35%自住,35%是投資客待價而沽,30%是建商自留。因為投資客多,所以轉手頻繁。這裡也是台中最能匯聚國際資金的地方。不僅美加移民、紐澳和台商回流資金進入,連大陸客都慕名而來。

精銳建設在目前最看好的七期新市政中心南側,圓滿劇場所在的文心公園附近推出「海德一號」建案,5月初就有一行四位大陸商人到場看屋,隔天一人買下一間,且大方承認是陸資。

住商台中西屯加盟店長陳俊雄指出,台中的金磚四區,除了七期之外,包括美術館、科博館和八期,也是外地客會考慮的地方,房價相對穩定。其他地區則未被七期房價帶動,漲幅有限,就算只和七期隔一條馬路,房價馬上就有差別。

多位台中建商看好未來水湳經貿園區的成長潛力。雖然全區240公頃,可能需要十年才能成氣侯,但目前已有人在養地。區域內的農地在2002到2003年間,一坪2萬元沒人要,現在市價已烘抬到13萬~15萬元。

總太建設董事長吳錫坤指出,台中市房市也有隱憂,市長胡志強的行銷能力對台中房市起了很大的加分作用,下任的市長是不是也有這樣的行銷力就難說了。

桃園縣〉航空城加持,可望有轉機

去年桃園房價還在下跌,主要是台北縣林口和三峽的大量新建案攔截了台北的客源,因此今年還在消化餘屋的階段。不過航空城特別條例將立法,讓桃園有了新一波價格上漲的題材。

航空城特別條例中將特區分為八區,房地產業者普遍認為,最具價值的是高鐵特區、國際商務城和生活機能區。張欣民指出,如果條例立法和開發速度順利,五年內有機會上漲三成。

劃歸為生活機能區內的土地,大園目前成屋一坪才9萬~10萬元,蘆竹是10萬~13萬元。房地產業者比較看好大園地區有機場捷運線經過的地段。

台灣房屋青埔國際營運中心副總經理孫湧泉指出,今年農曆年過後,青埔和大園連接處的農地價格漲了兩成,交易量也增加,一坪在2萬至2.5萬元間,不少投資人希望再複製青埔農地變黃金的經驗。

近年來桃園地區地價漲最多的是青埔,外資也常來考察。

孫湧泉表示,青埔土地從2005年每坪3000元,到2006年漲到1萬元,2007年下修一到兩成,2008年總統大選前,就有投資客提前進場,2到4月的成交量比去年同期成長高達三倍。住宅用地平均成交價在13萬~30萬元左右,愈靠車站的商業區,坪數愈小單價愈高。商業區土地去年每坪25萬~30萬元,今年已漲到32萬~45萬元。

不過下半年,政策利多的題材即將接受檢驗。易而安不動產顧問張欣民提醒民眾,下投資決定之前,應先確定政見落實的力道有多強、推動的速度有多快、資金的動能有多大,以降低投資的風險。