車子從孟買市中心開往郊區，路邊隨意搭建的貧民窟，甚至一身髒污、睡在大馬路邊的遊民，仍時不時映入眼簾。
但在孟買郊區，面對著保華怡湖畔（Powai）的山坡上，卻氣派地矗立著一整片的高聳住宅摩天樓，淺米色外牆、希臘式廊柱的裝飾元素，在陽光下顯得華麗又壯觀。車子拐進社區裡，寬敞乾淨的柏油路、綠意盎然的造景，還有購物中心、飯店、咖啡店和公園；可以俯瞰社區的山頂，還有小型賽車場。仔細一看，每棟公寓還冠上了「奧林匹亞」「奧德賽」等希臘風十足的名稱。怡然自得的生活環境自成一格，孟買街頭的乞丐和小販，這裡都看不到。
這裡是孟買最負盛名的綜合型高級社區「喜拉安達尼花園（Hiranandani Garden）」，也是被視為印度第一個擁有購物中心、辦公區、醫院、飯店、公園、各級學校等機能設施的造鎮建案（township）。
造鎮大亨，打造自給自足的夢想國度
喜拉安達尼花園從1987年開始興建，占地300英畝（約121.4公頃），座落了40棟大廈，還有8到10棟大樓仍陸續增建中。這裡共有3萬個居民、5000人每天來此上班。
一手打造這個高級社區的，就是孟買赫赫有名的地產開發商、1980年代初和弟弟創辦喜拉安達尼集團的尼蘭強．喜拉安達尼（Niranjan Hiranandani）。
1996年，喜拉安達尼集團在孟買郊區的譚恩（Thane），又複製了一樣300英畝的高級住宅區：喜拉安達尼莊園（Hiranandani Estate）。
「別看印度到處破破爛爛的，就是因為這樣，所以印度才是充滿商機的夢土！」站在集團總部「奧林匹亞」大樓，尼蘭強放眼眺望他的高級住宅王國。喜拉安達尼集團在全印度共有六個巨型造鎮社區，也興建購物中心、參與經濟特區開發，更在杜拜興建世界第二高、有90層樓的住宅摩天樓「23 Marina」；預計2009年完工時，將有57座游泳池，每戶還將配備有私人電梯。最令人嘖嘖稱奇的是，造鎮社區自給自足，從購物中心、學校、飯店、醫院，到供水設備、污水處理、電力系統，皆由喜拉安達尼集團興建經營；集團的事業版圖相當多元。
需求每年30％成長，房貸六年翻漲十幾倍
喜拉安達尼花園鎖定中高階客戶，隨著印度中產階級崛起，對於住宅的需求提升，在20年內陸續完工，蓋了40棟住宅大樓，是集團的首樁代表作。現在，同樣規模的社區，尼蘭強表示，只消七年便能完成。除了工程技術進步，更重要的原因是印度中產階級崛起，對住宅的需求急速攀升。印度房地產市場起飛，尼蘭強是最佳的見證人。
在孟買，有七成的人還住在傳統的單房公寓，一家老小不管多少人，都擠在通常約十坪大小的房子裡。但是過去六年，印度房地產市場每年以30％的力道成長，其中八成來自於住宅的需求。
他還觀察到，六年前購屋的客戶平均年齡是42歲，如今年齡已經降為30歲，「中產階級愈來愈多，也愈來愈年輕，他們追求有品質的生活。」
年輕中產階級搬出單房公寓自組小家庭，因此家戶數變多。而中產階級住宅的要求也不同於以往，再加上房貸利率降低，政府還祭出房貸可以抵稅的措施，都是刺激民眾購屋的誘因。
尼蘭強提到，六年前，印度房貸市場規模只有30億盧比，如今卻有400億盧比（約新台幣320億元），翻了十餘倍；六年前房貸利率約17％，現在已降到10％。
當土地的價格起漲了兩、三倍，房貸管道多且利率低，除了股票和珠寶，房地產已成為中產階級的投資最愛。「很多住戶都很感謝我，讓他們買房子還賺大錢！」尼蘭強表示，喜拉安達尼花園早先1平方尺500盧比，現在住戶轉手已經賣到1平方尺1萬6000盧比了！
未來將用低價房取代貧民窟，讓人人有屋住
不過，專營高級住宅的尼蘭強，對於未來印度房地產市場的走向，別有一番觀察。
「打造人人都負擔得起的住宅，是我未來的夢想，也是印度政府的首要之務，」尼蘭強指出，一般平民百姓也負擔得起的低成本房屋，將是印度房地產市場未來的商機所在。
孟買是印度最富裕的城市，卻還有一堆人住在貧民窟。「如果貧民窟這個居住的基本問題一天不解決，孟買就不能夢想成為世界級的城市！」尼蘭強語重心長地直言。在增值快速的印度房地產市場，要移除貧民窟，翻新城市樣貌，是一件浩大工程。印度媒體紛紛討論，造價10萬、20萬盧比的廉價住宅，在印度可能發生嗎？
已經牢牢抓住中產階級客層品味，並同步著手遊說政府進行都市更新、經常參與援助孟買貧民窟的尼蘭強堅信，「十年內，這將在印度發生！」觀念先進、走在房地產開發最前端的尼蘭強，能不能將中高階層的居住生活品質，普及到中下階層？印度房地產界，都在拭目以待。
