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地產新顯學 都市更新 市場與市貌都再更新

文 / 林美姿    
2007-10-01
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地產新顯學 都市更新 市場與市貌都再更新
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台北市地產業經過上半年的風光洗禮後,近來處於高檔盤整階段,業界無不引領企盼政府再注入強心劑,而預計由台北市政府主導的「都市更新」將成為北市地產業的新顯學。

8月底,積極搶攻房地產的全坤興業舉辦一場記者會,場面異常熱鬧。

曾經在1957至1964年間,擔任過兩任台北市長的黃啟瑞家族成員,包括龍山寺副董事長黃書瑋等十多位,聲勢浩大地與會。

黃家成員會後與全坤興業的主管圍坐一桌,開心地聊著:全坤興業這個推動萬華區都市更新建案關鍵性大地主的老家,將在明年變身為水岸豪宅,一坪可望上看50萬元,刷新台北市萬華區的新高紀錄。新大樓同時也將設立黃氏家族紀念館。

黃氏家族全員出動,是因為他們正是全坤興業推動萬華在這個都市更新案的關鍵性大地主。

北市府最急於推動、卻進展最遲緩的萬華區都市更新,全坤興業能在短短十個月內爭取到大地主黃氏家族同意,推動中興橋畔的新建案,速度之快,跌破業界眼鏡。

全坤興業副總經理廖學新指出,這兩年來,公司花很多精力在開發北市西區,因為這裡比較落後,房價也低,建商普遍覺得難開發,因此競爭者少,地主相對來說愈容易同意。

北市需求大,房市大利多

最近北市地產業者動作頻頻,積極尋找都市更新的標的,與行政院7月初宣布啟動的四大都市更新案息息相關。

這一波宣布的都更案包括中正紀念堂(台灣民主紀念館)周邊的華光社區、南港、基隆火車站暨西二、西三碼頭,以及高雄市臨港線,前兩案就位於台北市。

這項消息看起來對房市是大利多,但建商普遍認為,全台除台北市外,其他縣市土地都供過於求,並無都市更新的誘因。

難怪台北市長郝龍斌比其他縣市長,更積極加快都市更新腳步,要求市府明年一定要有都更案動工,同時年底將成立公民合營的都市更新開發公司,協助推動政策性的都更案。

台北市都市更新優先計畫包括淡水河整治相關地區、高新科技及文創園區、西區、故宮瑰寶大道、大稻埕古城及松菸巨蛋等六處。

台北市都市更新處處長邊子樹指出,民間申請的都市更新案件,自2003年起明顯增加,2000年才15件,2003年已增加至27件,2006年更高達60件,今年到6月已有28件了。

另外,依據北市都更處的統計,累計到今年8月3日止,已受理的都市更新的案件,總計有253件,其中以中正區最多,其次是大安區和中山區各有30件,大同區28件,最少的是萬華區,僅有9件。

邊子樹也透露,以前建商不看好大同區,但最近該區申請改建以及畫定都更區的案件明顯增加,顯見建商已看到發展契機,都市更新顯然成為地產新顯學。

在政府引領下,建商如何看待這一次機會呢?

業者看好,創地產新商機

華固建設總經理洪嘉昇指出,都市更新是地產業新熱門方向,雖然業者還在摸索中,但至少北市的建商,大多會投入經營。

華固本身就相當積極,並且鎖定目標在市中心,洪嘉昇甚至希望未來都更案可以占到公司三到四成的營業額比重。

目前興富發建設也有八個案子正在進行中,包括熱門的南港三鐵共構附近的大面積住宅區、台北車站附近,及遠東國際飯店附近等。

副總經理廖昭雄就透露,有兩個案子最近都會簽定。

全坤興業也是積極布局的建商之一,不但配置三組開發人員,還同時進行十個以上的都更案,每個案量都在30億以上。副總經理廖學新指出,估計十個案件,能有五個完成就很理想了。

其實都更案對建商來說,是賺「辛苦錢」。從尋找標的、說服住戶、適用法規、申請流程等,比傳統建案繁雜,而且完成時間難料。

以興富發第一個都市更新案「中正香榭」為例,從1988年開始購地,共歷經三任台北市長、三位都發局局長才完成。

第二個於松山捷運旁的「台北摩根」都更案,從2004年跑程序一直到2006年才底定。

地主有利可圖,改建機會大

儘管過程比一般建案複雜,但因為有利可圖,建商才會願意克服萬難。例如「台北摩根」的案子,興富發就因禍得福,因為房價一路漲,反而賺更多。這項都更案是全台第一個同時享有都更案和聯合開發案優惠的案件,毛利近80%。

全坤興業董事長李隆廣指出,都更案建商多是參與合建,成本較低,但時間拖得較長,所以毛利比一般建案高出五個百分點,約38%。

不論是建商主動出擊,或住戶自動找上門,建商介入都更案,都會謹慎評估成功機率,有一定勝算才會投入。洪嘉昇指出,同業間競爭,都有一定默契,不能給地主「垃圾變鑽石」的預期心理,否則案子很難成功。

昇陽建設總經理簡伯殷指出,改建後,地主獲利空間大的都更案,成功率才會高。例如兩層樓的住宅,或違章建築多的地方,地主人數愈少,愈容易整合,掌握大地主就成功了一半,有釘子戶就略過;住戶已自組改建委員會的案子,比較容易進行。

過去,因為建商投入都更案,都是以獲利考量,未必符合北市府優先改造萬華、大同等老舊社區的期望。加上很多政府劃為都更地區的地方,七、八年也不見動靜,因此市府正冀望成立公股占四成的都市更新開發公司,加快都更的速度。

不過北市府的都更公司資本額只預定2億元,業者都認為過低。公辦民營的好處雖然容易取得民眾信賴,但可能有公家機關缺乏價格彈性的缺點。

市府欲加速,需加大誘因

就市場運作來說,多位開發商認為,市政府只要提供足夠誘因,例如放寬容積率,即使是大同和萬華區,都有機會推動都更,市府方面不一定要自設都更公司。

華固兩個月前在大同區推出「千代田」,創下銷售佳績,洪嘉昇說,迪化街有錢人不少,好幾組客戶一出手就買下兩戶、四戶。但依現有規定,採行都更對建商和住戶的誘因都不大。

「現在還看不到真正的牛肉在哪裡,」簡伯殷說。

郝龍斌市長表示在今年底前將規劃分區、分階段釋出尚未利用的3000公頃容積。但未執行前,業者還在觀望中。

曾經赴日多次考察東京都市更新的遠雄集團董事長趙藤雄指出,北市府加快都市都新是正確的政策,建商也很有心要做,但台北市的航高和容積率若不放寬,若不協助解決釘子戶問題,業者很難推動。

「東京六本木就是因為都市更新做得好,才走上正向循環,」趙藤雄說。六本木從衰敗的老社區,改造成時髦、多元的新區,不僅提升當地居民居住品質,更帶來許多新商機。「逛過六本木後,我對到處都是百貨公司的信義計畫區都覺得單調,政府應該更重視大區域的都市更新。」

北市府計畫推行的多項都市更新策略,預計在今年底和明年陸續出爐,加速推動都更的成敗,不僅關係城市的面貌轉變,也將影響北市未來房市的走勢。