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攻堅無力,下檔有限

文 / 林美姿    
2005-12-19
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攻堅無力,下檔有限
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回顧2005年房市的最好註腳是,「淡季不淡、旺季不旺」。第四季原本是大家寄予厚望的旺季,卻在政府弊案連連的影響下,買氣開始出現鈍化。展望2006年國內的住宅價格,應處於攻堅無力,下檔有限的格局。

國內的住宅價格在SARS之後,出乎意料地一路走高,但到了2005年第四季,漲幅大幅的縮減,與第三季相比,只成長不到0.1%,部分地區,如台北縣,房價甚至出現小幅的下滑。

「住宅供給量的增加比買氣還快,」世新大學財務金融系助理教授楊宗憲形容現在的情況。2004年建照核發的數量,比前一年多了七成,而2005年又比2004年成長了15%。近年來,預售屋的推案量又超過了戶口增加的數量,2004年推出十一萬戶,而2005年9月為止,建照核發的數量已高達九萬兩千戶。

買方市場有議價空間

反映在住宅交易市場最明顯的朕兆是議價空間的增加,楊宗憲指出,預售市場平均10%的議價空間,代表現在仍是「買方市場」,賣方不敢隨意的調漲價格。而許多預售工地,為了應付日益增多的競爭,雖然不調低表價,但是打出了許多買屋送裝潢的優惠條件。

如果建商維持現在的推案速度,可能過不了幾年,供過於求的情況就會重新出現,到時對房價的發展會有不利的影響。除了供需問題,政府2006年將檢討政策性優惠房貸,都將對住宅價格的發展有不利的影響。

部分建商認為,供需的因素短期內對房地產不會有太大的影響,因為預售屋由推案到交屋有一段時間落差。建商必須持續幾年維持十一萬戶以上的推案量,才會有明顯供過於求問題,這個問題不致於在2006年就出現。但是戴德梁行總經理顏炳立卻認為2006年完工的供給量大,是否能完全消化仍有隱憂。

永慶房屋總經理葉凌棋指出,綜觀大台北地區預售及新成屋供給分析,大台北地區目前的新成屋供給量,僅有中和市、三峽市、新莊市及林口鎮戶數成長,整體上應該不至於會有供需失衡的狀況。

但是從預售屋的供給量來看,台北縣2005年1~10月的預售屋可售戶數則比去年同期增加16%,主要的新增戶數集中在板橋市、汐止市、中和市、林口鎮及淡水鎮,這些區域的可售戶數便占了整個台北縣的64%。顯然部分區域的大量供給,的確將造成需求是否跟進的疑慮,未來一年大台北地區房市「雖無近憂,但有遠慮」。

精采內容請見遠見雜誌2006理財專刊

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