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台北面臨又老、又醜、又不安全,都更政策卡在哪?
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台北面臨又老、又醜、又不安全,都更政策卡在哪?

胡偉良

韓國瑜的「高雄又老、又窮」説引發全國大量關注之後,也讓全台的地方選舉因而全面翻盤,從而突顯出經濟和生活才是民眾此刻最關注的焦點議題,而其實台北市也正面臨著類似的問題。

台北市在都市更新推動成效不彰的現狀之下,如果不能改弦易轍,那麼不可避免的將成為「又老、又醜、又貴、又不安全」的高風險都會城市。

針對當前台北市房屋老舊、外觀醜陋、違建充斥、結構不安全的現況,丁守中、姚文智都喊出了要儘速推動及普及都更以解決問題的看法,並推出相對應的對策和方法,其中放寬台北市的住宅區*住3容積(從225%放寬到300%),並為落實執行的具體方案之一。

*住3容積=台北市第三種住宅區容積

選前台北市的市府團隊針對這㸃也召開了記者會,痛批「提高容積是毀滅城市、加大貧富不均的做法」做為回應。

「放寬(提高)容積率會影響生活品質」是一些偏頗學者長期以來的制式說詞,這樣的說法除了危言聳聽之外,更是昧於事實。

先說台北市現在的房屋狀況,台北市是在民國82年開始實施容積率管制,在這之前的建築物大多係以面前道路寬度及建蔽率(60~70%)做為建築物的興建規模依據,蓋出來的房子也以4、5層樓公寓及7樓華廈為主,這些房子目前屋齡都久了,也正是老屋改建的主角,但這些現存老舊房子的合法容積率都高於當前的法定容積(225%),甚至接近或超過300%,例如:4層樓公寓達240%(60%*4)~280%(70%*4);5樓公寓則達到300%(60%*5)~350%(70%*5);7層樓華廈更高達420%~490%。其中4、5層公寓再加上空地違建、屋頂加蓋後,其現存的容積率更大多超過300%。所以聲稱讓這些已存在的高容積老屋依新的法定容積(300%)重新興建會「毀滅城市」,會讓人啼笑皆非。

至於「提高容積率會加大貧富不均」的說法也同樣讓人感到不可思議,藉提高容積率讓住在這些老舊公寓的住戶(通常也是老人 )有機會住進有電梯的大樓,和加大貧富不均有什麼相關性呢?

縱使不論前述矛盾的說法之外,所謂提高容積率會影響生活品質的說法,也同樣是經不起考驗的老學究謬論。這些學者專家提到増加容積率會導致:教育設施不足(卻輕忽當前因為少子化學校業已過剩)、交通擁塞(現在大家都藉助捷運在通勤,而少開車)、公園綠地會變少,卻不知道當前家戶人口數已大幅減少,再加上新法規規定的空地及綠化(因為新法規的低建蔽率(45~50%),實際上遠勝過當前老屋在高建蔽率及違建覆蓋下的低綠化現況。因此官方的說法更是與事實相反。

錯誤的思維導致錯誤的施政方向,台北市身為全國的首善之都,就必須以國際化的視野來對待,部分政府官員、學者空有理想,卻不食人間煙火、看不清現狀,一意孤行的結果只會把寶貴的時間浪費掉,貽誤了改變的契機。要普及都市更新、房價下跌回到合理水準更不是靠道德規勸所能達到。

根據全球各大研究機構的調查,未來全球經濟成長恐將趨緩,貿易動能減弱。當前,絕大部分國人對於往後幾年的國內經濟狀況更抱持著不樂觀的態度,尤其面對強勢的中國祭出一連串箝制我方經濟的措施,若我們再沒有一些突破、創新的作為,那麼經濟成長持續下修勢難避免。

從務實的角度來看,用推動老屋改建來提振經濟是最簡單、也是最有效的方法,只要措施得宜,既可以拉抬經濟,又可以藉此改善社會的居住安全、增加人民的居住幸福;尤其近年發生的地震災害,都讓人感受到我們今日所面臨的居住不安全風險。

今日的經濟現況:高房價、低收入,黯淡的經濟前景已經改變了人們對未來的預期,增加了民眾的預防性儲蓄需求,使多數人不敢消費、謹慎消費,形成了消費降級的壓力。對租房的民眾而言,高房價必然會帶來房租的增長,使租屋族不得不將收入的一部分用來支付越來越高的房租;對已購買房子的大多數民眾,為了支付每月較大的還款金額,也同樣的壓縮了他們在未來數十年的消費能力;而未購房者為了準備買房而省吃儉用,也同樣的拖累消費。太多的錢都拿去買房了,一大堆民眾透支至少幾十年的時間,就為了一間房子。很多人都調侃,說20年前很窮,但20年前退休的人都有一間房子,現在生活條件改善了,你退休還是有一間房子,但不同的是,20年前你還能有點存款,現在卻全都是負債。

高房價讓年輕人背負數十年的高負債,未老先窮。也難怪有人說高房價是最好的避孕藥,大城市的人口出生率因高房價而快速下降。

推勳老屋改建除了帶動營建業的發展外,也可以藉此活絡經濟,除此之外,因為大量的老屋改建更有助於降房價、降房租,由此釋出大量的資金來增加民眾的消費力,或許這也是我們當前最需要的經濟大補丸。

筆者從事老屋改建多年,對改建所遭遇的困難知之甚詳,也深切的體認到問題之所在,老舊房屋的屋主中固然存有貪婪之心的不少,但有更多的案例卻是因為改建後,在扣除改建費用(拆遷費用、租金、興建費用)後,住戶可分回的室內面積大幅縮小所致,再加上改建後面臨的房屋稅大幅暴增,每月要繳納的大樓管理費用都讓很多想改建但(財務)能力卻不足的民眾因而打了退堂鼓。以文林苑為例,都更前的房屋稅約僅二、三千元,都更後卻遽增至五至六萬元。雖然都更後房屋稅可以打折,但其金額還是大幅增加,對一些住在老舊房屋的已退休民眾而言,這些都是阻礙民眾改建的阻力。

從現實的角度來看,我認為可以透過以下方式來達成降低房價的目的:

1. 以台灣的房地產發展來看,解決了大台北地區的房價問題,也等同於解決了台灣大半的房價問題, 而要讓台北市的房價下降,最快、最有效的方式莫過於適度的放寬台北市住宅區的容積率(從225%放寬到300%),除此之外,再輔以積極、務實的推動老屋改建才有可能讓新屋房價開始下修。

2. 只要台北市放寬住宅區容積,老屋改建的成功率必可大大提升,原來住老屋的屋主不必再另外尋屋,這樣就減少了住戶的換屋需求,另方面因容積獎勵所獲得的增加戶數可以對外銷售,這樣一方面需求減少,另方面供給增加,都有利於房價的下修。

3. 只要房價不再上漲,其實房子的誘惑力就喪失大半,如此炒房之風必可大為改善,讓房子真正的回歸到居住功能。當然,即使房價下降,也絕非低到所有人都買得起的價格,此時再輔以健全的租金補貼,讓大家居者有其屋。你指望開發商虧本或不賺錢替你蓋房子不現實,但讓專業的廠商以較低的利潤(~10%)來替民眾蓋可靠的房子則大有可能,我們也樂做開第一槍的良心建商。

放寬台北市的住3容積(=台北市第三種住宅區容積)、不再縱容釘子戶的恣意挾持,再輔以合理的房屋稅制,台北市的危老改建才有希望,房價過高的現況將可在幾年內獲得大幅改善,台北市才能成為美麗、安全的都會城市!

(本文獲授權轉載;內容僅反映作者觀點,不代表本社立場。)

專欄介紹
胡偉良

胡偉良

現任台灣天使投資人協會理事長、台北市/新北市老屋改建發展協會理事長、品嘉建設股份有限公司創辦人、尚禹營造股份有限公司-董事長。台大土木工程系畢,營管博士、企管博士、法學博士,有二十年以上的工作及實務經驗。著有《營建勝經(上、下)》、《房地產勝經》、《擁有一個幸福宜居的好房子》、《老屋改建的生死劫》、《一生的房地產計畫》、《新世紀的領導、管理新思維 》等15本書。

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