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全球高端住宅漲幅創10年新低,然後台灣呢?

加拿大、紐西蘭成重災區
文 / 胡偉良    
2019-11-01
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全球高端住宅漲幅創10年新低,然後台灣呢?
僅為情境配圖。圖片來源:維基百科
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5月16日,國際房地產諮詢公司萊坊(Knight Frank)公布了2019年第一季度全球城市豪宅指數(The Prime Global Cities Index)報告,該指數追蹤的是全球45個城市的高端住宅價格。

萊坊的報告顯示,今年第一季度,全球主要城市的高端住宅價格整體仍處於上升軌道,但環比一季僅增長了1.3%,增速創下自2009年第一季度以來的新低,甚至就在兩年前,平均每季的漲幅還是4.3%。

報告顯示,全球局勢不確定性日益增加,金融環境動盪,即便是相對較為穩定的房地產市場也並非是萬無一失的避難所。

從大環境看,2019年初國際貨幣基金組織(IMF)預測2019年全球70% 經濟體的增長將放緩,保護主義日趨嚴重的問題並未得到實質性的解決,加上英國脫歐遙遙無期,這一切給房地產市場帶了陰影。

此外,儘管2019年美聯儲暫未繼續加息,但自2015年12月啟動本輪加息週期以來,美聯儲已加息9次,這不僅影響美國當地市場,也會直接增加那些貨幣匯率與美元直接掛鉤的國家或地區的購房成本。

相對而言,目前依舊保持低利率的地區,其房價或許仍有不少上升空間。

這從萊坊的榜單裡也有明顯體現,漲幅排名前10的城市中,有7個位於零利率(歐元區)甚至負利率的國家(瑞士、日本),英國(基準利率也僅0.75%)。

報告稱,(最近12個月)漲幅最快的德國柏林(14.1%)、法蘭克福(9.6%)、愛丁堡(7.6%)和巴黎(7.5%)這四個城市的房價上漲有三個共同因素:租戶需求強勁;市場供應有限;房價相對不高(可負擔性較強)。

對於德國房市的火熱情況,全球房產中文平臺居外網董事CEO羅雪欣(Carrie Law)女士表示:「我們看到買家通過居外網諮詢德國房產數量2018年全年比上年增長73.1%,今年一季度繼續保持在高位。根據居外網資料,目前德國在最受買家歡迎的看房目的地中排在第13位。」

她還提到:「中國買家詢盤的房價中位數在41.4萬美元(每套),最關注的德國購房城市依次為柏林,法蘭克福和慕尼克。居外網的買家資料顯示65.3%的買家表示在德國購房是自用,高於所有其他購房需求如投資、教育、度假等。這說明德國是很有吸引力的就業、移居目的地。」

此外,俄羅斯首都莫斯科(12%)房價漲幅排在第二,主要得益於最近一年當地房地產開發公司推出了不少豪宅項目,推漲了高端住宅市場的房價。

加拿大、紐西蘭成重災區

萊坊調研的45個城市中,高端住宅價格出現下跌的有11個,其中跌幅超過5%的分別是紐約(-5%)、倫敦(-5.1%)、首爾(-5.8%)、肯亞首都奈洛比(-6.5%)、奧克蘭(-7.5%)、伊斯坦布爾(-9.9%)和溫哥華(-14.5%)。

全球高端住宅漲幅創10年新低,然後台灣呢?圖/溫哥華,僅為情境配圖。取自pixabay

加拿大溫哥華以雙位數的跌幅排在榜末,該市的房價已連續下跌了近12個月,與此同時成交量也同步下降,這主要是受到政府調控政策的影響。溫哥華所在的卑詩省政府不但將外國買家稅提至了20%,還增加了徵收投機空置稅等新規定,令投資者望而卻步。

奧克蘭的情況也類似,自去年8月限制外國買家購買二手房之後,房價與成交量均接連下滑。

而倫敦,由於受到脫歐的負面影響,加上政府計畫對海外買家徵收額外印花稅,房價仍處於下跌週期。不過在萊坊看來,倫敦房市很快就將迎來復蘇。

美國方面,紐約房市疲軟與聯邦稅改有較大關聯,新稅法限制了當地購買、持有住宅的可抵稅程度,再加上抵押貸款利率持續上升,令市場承受不少壓力。而此前,亞馬遜意外宣布放棄在紐約的擴張計畫更是增加了恐慌情緒。

相反,邁阿密(+3%)的房價表現在美國城市中排名第一,因為該市所在的佛羅里達州不但不徵收個人所得稅,還免徵遺產稅,因此吸引了不少稅務移民。

最後,榜單上其他值得注意的城市還有馬尼拉(+4.4%)、新加坡(+3.6%)、悉尼(+2.4%)、曼谷(+1.3%)等。

萊坊合夥人兼澳大利亞住宅部負責人哈丁(Sarah Harding)表示,悉尼的豪宅市場繼續保持良好增長勢頭,「由於高端住宅的市場庫存有限,但需求旺盛,我們預計豪宅價格將穩定上漲。」

胡偉良觀點:從高端住宅的房價上漲情形來看,上漲的地區通常都具備三個共同因素,即:租戶需求強勁(求大於供)、市場供需有限(供不應求)、房價相對不高(占所得比較低)等特性;反之,一些房價下跌較大的地區,則大多是受到政府的調控政策影響,例如:限制外國人購買的額外稅賦、空置稅、稅負抵減等,也就是說,高端市場的房價其實受到政府政策的極大影響。依上述觀點,就不難了解台灣豪宅市場在未來發展的侷限性了,尤其豪宅的身價還要看它的稀缺性、現代化程度、和居住其間的住戶素質而定。在豪宅不斷推陳出新且愈來愈多的情況下,豪宅的定義不斷在更迭,像十年前還列入十大名宅的僑福花園廣場,今年傳出的成交價早已被打入凡塵,價格直直落,早就喪失昔日光環。

首圖來源:維基百科

(原文刊載於《台灣商務平台》;本文獲授權轉載;內容僅反映作者觀點,不代表本社立場。)

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