買屋賣屋頭件事,交易安全掛帥!

東森房屋「十大服務.十在安心」

文 / 遠見雜誌整合傳播部企劃製作      2019-05-08

東森房屋「十大服務.十在安心」


房屋買賣動輒數百萬、數千萬,交易安全是最高指標!針對交易各環節,東森房屋提出「十大服務‧十在安心」,從產權調查審慎起步,將不動產說明書落實完備,並選擇公正第三方做價金履約保證,以最周延的程序、最專業的團隊,保障買賣雙方的權益。 

買屋賣屋是人生大事,然而房地產交易過程繁瑣,大多數人對建築、財務、法律的瞭解有限,拿出那麼多錢買房,甚至揹幾百萬貸款,誰不怕吃虧上當?這時,找對誠信且專業的房仲公司可避免風險,享受買屋換屋的喜悅。 

不動產說明書,百分百如實記載

房地產交易貴在安全,產權調查必須清清楚楚,例如:賣屋人是真正屋主嗎?房子有沒有黑歷史?屋況好不好?土地持有比例是多少?未來會限建嗎?關於產權狀況的確認,必須調權狀、謄本、建物測量成果圖,還得取得正確所有權人的合法委託,以此做為「謹慎的起點」。

產審保障確立後,即製作不動產說明書。東森房屋創立三十餘年,在這方面的表現有目共睹,每一份不動產說明書符合規範,「透明、誠實、完備」是對員工的訓練與要求,也是對客戶的承諾與保證。

不動產說明書就像房子的履歷表,房仲人員接案後,會謹慎檢視屋況,並走訪鄰里調查,確認周遭有無嫌惡設施、有無異常情形,絕對如實記載。一名房仲業務的養成需二至三年,在師徒制的帶領下,除了充實專業知識,還需瞭解在地、熟悉客群、培養對物件的敏銳度,才有獨當一面的經營能力。

例如接手老公寓,會主動檢視建物是否落成於1970至1980年之間,如果是,則仔細檢查有無鋼筋外露情形,必要時會建議屋主做海砂屋鑑定。賣方有時覺得多此一舉,業務則提醒:「確認不是海砂屋,等於替房子做了最好的證明!」萬一真是海砂屋,隱瞞會釀成大糾紛,寧可開誠布公來解決。又如漏水修繕、管線更新,只要發生過、處理過,都應記載於不動產說明書,讓有意願承購者知道。

第三方履約保證,詐騙無所遁形

東森房屋法務暨教育訓練處經理賴文仁解釋,所謂履約保證,包括「價金的保管」與「合約的履行保證」。隨著交易手續的推進,買方會陸續繳交價金,基於安全考量,這筆錢不應被動用,因此選擇僑馥、安新這兩家有能力承擔上百億責任額的建經公司承做履保,它們是公正第三方,與銀行合作設立專戶保管價金,在交易完成前,除非買賣雙方都同意,否則誰都無法動用。最重要的是,東森房屋堅守專業房仲角色,不涉及建經公司的投資,立場更超然。

賴經理說:「對房仲而言,成交是最開心的事,然而公司不斷教育員工『不要便宜行事!』開心歸開心,每個環節都不可鬆懈。」

曾有個案例是,買方相中一間房,掏出百萬要求約談屋主,雙方見面很快談妥房價,儼然就要成交。買方表示願提前支付房仲服務費,唯一要求是不做履保,理由是「沒必要多花萬分之六的錢」,而賣方也同意了。這時店長覺得事有蹊蹺,將賣方請出來勸告最好做履保,畢竟以往有人藉此手法詐騙成功,且履保費用由買賣雙方分攤,兩千萬售價的萬分之六,一方只需負擔六千元,買個保障很值得。果然,當賣方決定「還是花幾千塊做履保比較好」,對方立刻翻臉不買了。

訴求誠信與專業,避免買賣糾紛

國人進行房屋交易,最容易發生糾紛的排行榜,第一名是「屋況有瑕疵」,其中又以漏水居冠;第二名是「賣方刻意隱瞞」,例如用裝潢來遮掩鋼筋外露;第三名是「地下室和頂樓的使用權爭議」,賣方承諾可獨用,買方卻被其他住戶抗議。

老一輩的觀念裡,認為地下室歸一樓用戶,頂樓歸最高樓層使用,其實不然;如果沒有簽署分管契約,使用權是屬於全體住戶的。老鄰居可能礙於情面,沒去抗議五樓占用頂樓弄花園、蓋閣樓,一旦換了新屋主,其他住戶就忍不住前去索討使用權。因此,當賣方標榜「頂樓附花園和閣樓」時,必須探究有沒有簽署分管契約,必定在不動產說明書上記錄清楚,避免後續糾紛。

另一項爭議頗多的是凶宅。凶宅是指在「持有專有部分的期間」,發生過兇殺、自殺、一氧化碳中毒等非自然死亡事件。東森房屋收到物件委託會主動調查,包括上凶宅網查詢、向鄰里長、鄰居、管理員、管委會打聽,只要查到一定揭露。以往曾有判例,第一任屋主誠實告知這是凶宅,第二任屋主卻認為自殺事件不是發生在自己的持有期間,便隱瞞第三任屋主。新屋主事後得知覺得受騙而提告,法官認定第二任屋主明知而刻意隱瞞,須負起賠償責任。遇到這類情形,賣方大都不願啟齒,但房仲人員會建議坦然說出並寫入不動產說明書,避免糾紛。其實無論是怎樣的房子,總會有人不在乎,願意買下挪做他用。

秉持細心與專業,房仲人員有時比屋主更瞭解房子!如果房屋被定為古蹟或被劃入公共設施保留地,必須關注其發展性。曾有老公寓出售,買方想投資等待都更,團隊調查卻發現,該屋的容積權利已移轉,換言之,該公寓已沒有天空權,等都更改建大樓的算盤行不通。這情形連繼承遺產的屋主都不清楚,幸好東森房屋查出來並告知雙方,免除了法律糾紛。

三十餘年如一日,堅守交易安全

除了委請最有實力的建經公司承做履保,東森房屋更嚴選代書,也就是地政士。合作的特約地政士具專業實力,還得通過嚴格的考核與徵信,不能有刑事、民事不良紀錄,還須簽訂本票,以不動產、現金或有價證券做設定擔保,透過篩選和約束,由誠信的專業人士為交易安全把關。

所有加盟店必須使用總部嚴選的特約地政士,除非買賣雙方堅持用自己的代書,此時,加盟店須簽署「外簽同意書」呈報總部。萬一交易發生糾紛,造成客戶權益受損,總部對加盟店的懲處是解除加盟,甚至做出商譽損害求償。在此規範下,加盟店幾乎只和特約地政士合作,把交易安全防守得滴水不漏。

關鍵字: 服務業時事生活


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