2019年4月號

高雄發大財1〉京城集團創辦人 在地深耕40餘年

看好金字塔客源回流 蔡天贊出手蓋頂級商辦

文 / 林鳳琪   攝影 / 陳之俊   2019-03-29

看好金字塔客源回流 蔡天贊出手蓋頂級商辦


京城集團創辦人蔡天贊,深耕高雄40餘年,獵地快狠準,韓國瑜當選後,京城已成交好幾戶豪宅,還有香港人組團看房。他究竟藏著什麼「高雄發大財」的密碼?

緊鄰高鐵左營站,是高雄正夯的豪宅區凹子底、巨蛋商圈一帶。一出凹子底捷運站,舉目望去,幾乎每個宏偉建築物上,都有著斗大的「京城」兩字。

高雄發跡的京城,從建設中小坪數的首購起家,近十年來,進階為高雄豪宅代名詞。儘管過去三年多來,高雄因景氣差,房市急凍,同業哀鴻遍野,京城卻逆勢推出每坪逾70萬元的豪宅。

「這兩年在高雄,豪宅根本賣不動,沒人敢推,只有京城例外,一坪賣到60、70萬,全高雄最貴,」當地人說。

無奈景氣下滑,又逢房地合一稅逆風,投資客退場,「京城還曾跑到香港推銷」。但兩岸與國內政治的不穩定,就像緊箍咒,勒緊高雄房市。

選後房市開春 豪宅陸續成交

但韓國瑜當選後,高雄房市開春了,京城也成首波最大受益者。「這一波,京城是最大贏家,蔡董最近很開心!」高雄商界人士透露,選後京城已成交好幾戶豪宅,還有香港人組團看房。

這位港都商人口中的「蔡董」,就是京城集團創辦人蔡天贊。有「高雄土地公」之稱的他,光在「高雄信義區」的凹子底(巨蛋商圈)一帶,就掌握了將近1∕5的土地;高雄另一豪宅成交熱點美術館區,他的土地持有占比也近一成。業界人士說,若以選後該區每坪土地逾300萬元推估,蔡天贊身價上看千億元。

京城集團新總部大樓就位在凹子底捷運站旁,外觀低調,一進入大廳,不規則龍麟石柱,蜿蜒而上,猶如昂首巨龍,正要起飛。這天,向來低調的蔡天贊,難得現身接受《遠見》專訪。

一走進他位於頂樓的辦公室,首先映入眼簾的,是一整排「狗狗」裝置藝術。他笑說,去年總部從南高雄搬到北高雄,「我就抓幾隻狗來『旺旺』一下。」陽台外,幾株比人高的松樹,在燦爛陽光下,顯得生氣盎然。

蔡天贊解釋,「豪宅建案大多種小葉欖仁,但樹根會亂竄,破壞地面。我們種松樹、柏樹,雖然成本比較貴,但住戶會種一輩子,」蔡天贊蓋房子,一草一木都從客戶立場縝密推敲。

隨後他起身,拿起辦公桌上滿滿一大疊商辦大樓設計稿,神祕透露,「高雄的未來,就在這裡!」意即,高雄投資已經熱起來,商辦大樓的需求才剛要開始,而他已經籌畫好了。

獵地精準 一出手就領先同業

從他的頂樓辦公室,可眺望京城知名建設,包括明星指定飯店「水京棧」。蔡天贊手指不遠處空地說,「這將會是高雄最頂級的商辦!」話說的斬釘截鐵,因為出手向來快狠準的他,已嗅到「商機」!

同業眼中,他獵地精準,入手成本低,又沉得住氣,從不輕易出手,一出手,便領先同業至少五、六年;當同業不看好時,對市場靈敏的他總能搶得先機,因此造就如今雄霸高雄,難以撼動的地位。

「其實,高雄條件真的很好。有空港、海港,有腹地,天氣又好。」「可惜,這20年來,沒有產業投資……」蔡天贊口中,「失落了20年」的高雄,曾是南台灣鄉下囝仔翻轉人生的機會之都。

蔡天贊原是嘉義布袋人,1973年在親友徵召下來到高雄,「彼時,我在顧工寮,替人打工啦!」婚後,他拿著分得的70萬元家產,投資人生第一棟房,原只是想自住,未料,重新裝修沒幾個月,竟有人手捧百萬元要買,「當時我月薪才2000元出頭,賺30萬元是很不得了的事。」

高雄房市起飛,蔡天贊乾脆轉行賣房,「從一間到10間,就這樣賣到100間……」雖然他說的輕描淡寫,但熟悉他的業界人士形容,「他很拚,每個案子都親力親為,從土地、設計圖到營建、內裝,當老闆後,他還是每天巡工地。」

「你別看其他建商好像都要應酬,他這個人很低調,也很務實,很少應酬。到現在,他還是每天早上9點準時進辦公室,中午也大多吃員工餐。」

危機入市 人家在丟時拚命撿

1980年代,搭上台灣經濟發展特快車,蔡天贊很快便成了高雄小有名氣的建商。但蔡天贊能造就今日「高雄土地公」地位,除了打拚,更大關鍵就是,「危機入市。」

「我這個人跟人家不一樣,我的習慣是,大家丟時,我會撿!人家搶著要時,我不會出手!」看盡高雄房市興衰的蔡天贊回憶,高雄房市歷幾波風暴,1996年台海飛彈危機、1998年的亞洲金融風暴、2008年美國次貸風暴等。

但「每次風暴,都是我賺最多的時候,」他印象深刻說,台海危機那年,「中共試射飛彈,連美國航空母艦都開來台灣海峽,大家都搶著賣房子、賣土地。」當時國豐集團董事長林學圃(現任南港輪胎名譽董事長)專程搭飛機南下找他幫忙。

「第一句,林學圃問我,當天能不能先拿一億?我說,可以。他原本開價38萬一坪,第二句,我問他,一坪20萬,現金,賣不賣?算一算,總價大約21億元;第三句,他問我,多久能拿到?我說,你證件齊全,我馬上就能給。」

敢於危機入市,讓蔡天贊三句話,便以市價五折,買到高雄萬坪精華地。「半年後,股市、房市,全都漲回來,當初那些賣掉的人都很後悔,再也買不回來了。」

沉得住氣 能等20餘年才推案

口袋深、沉得住氣,是蔡天贊成功另一關鍵。當時凹子底仍是低窪農地,沒人看好時,他便看準都市計劃將翻轉北高雄,從一坪2.5萬元開始進場收購,等待20餘年,每坪翻漲近百倍,才慢慢出手推案。很多建商賺了錢,便開始轉投資。但敢於危機入市的蔡天贊,對於本業以外的投資,卻很保守。「不懂的事業,我不做;不懂的市場,我不去。」他堅持深耕高雄,堅信高雄房價曾跟台北一樣,是台灣最有發展潛力的都市。

所以看到過去五、六年來,「人口一直流失,也會擔心呀,」「我也很納悶,一個條件這麼好的城市,海港、空港都有,理應比台北更有發展,竟淪落至此……很傷心啦,」話鋒一轉,他強調,執政者一定要苦民所苦。

如今的「高雄熱」能否持續?蔡天贊說,要看新市府團隊的魄力,他觀察,韓市長真的很拚,「他這年紀,一天只睡四個小時,年輕人都受不了,」長官帶頭拚,團隊自然不敢懈怠,「沒看過像韓國瑜這樣的,上任一個月,就讓底下團隊把舊觀念全都丟掉了,」「以前請一張建照,要一年半,現在只要六個月。這是工作效率。」

「你要做,一天(便能做完)。不想做,一年也做不完!」「我們老百姓、企業,一直以來就是憨憨做。只要政府把環境弄好,大家信心有了,產業就會進來,高雄一定有機會!」

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關鍵字: 房地產經濟投資理財

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