台大高材生的登陸求生記第四篇

【到上海工作】買房子才是真的,其他都是假的?

文 / 盧泓      2019-01-04

【到上海工作】買房子才是真的,其他都是假的?

上海空拍俯視圖。圖片來源:pxhere



上週預算專欄出爐,最多人私下問我的問題是:「新天地那邊一個月要20萬台幣的房租?高得嚇人,那不如用買的算了?」

關於在上海,到底要買房還是租房,始終是一個兩難的問題。

《遠見》x《台大高材生登陸上海求生記》連載

我有個高中同學15年前就來大陸發展,到現在都還在租屋。我問他:「你當初怎麼沒買房?」他一臉沮喪地說:「剛來的時候薪水很低,根本買不起,後來好不容易存了點錢,卻發現存錢速度趕不上房價漲幅,每年都覺得房價好貴,就這樣一年等過一年,現在房價都漲了十幾倍,哎……」

圖/上海新天地,(圖片來源:pxhere)

早期來大陸的台商,很多都抱著賺一筆就回台灣的心態,但這些人大都沒賺到錢,真正賺到錢的是那些買了房子、長期定居的人。幾乎百分之九十的台商都會告訴你:「我在這裡做生意,做幾次失敗幾次,以前好幾棟工廠都賣掉了,唯一賺到錢的,就是當年有買房子。」

聽起來好像非買房不可了?這時候我再告訴你一個祕密,微信很多神祕群組,專門討論房地產即將出台的政策:哪裡又要蓋機場、哪裡又要開地鐵……。群組大神更狂喊:「虹橋樞紐結合高鐵、機場、地鐵、會展中心,在國家政策規畫中,連結華東華南華北,未來不只是上海中心,更會成為宇宙中心!」聽了這些八卦,你應該會想:「再不買房,就是我傻了!不趕快進場去宇宙中心搶個席位,未來不就會被踢出太陽系?連地球人都當不成了?」

說正經的,大部分的經濟學家都認為中國經濟的成長,絕對是世界經濟重要的火車頭。房地產長期來說,也絕對會跟著經濟成長……。但對我們這些平民百姓來說,手上沒有幾個億,只有辛苦存的一筆頭期款,長期經濟跟我們是遙遠的陌生人。我們唯一關心的只有眼前的現在:「今天我若要把手上唯一的雞蛋砸進一間房,到底會變成餿掉的蛋黃?還是變成未來的黃金?」

專攻總體經濟學的同濟大學劉教授說:「當年日本和美國房產泡沫,房價大約是人均年GDP所得的170%,而現在大陸房價是人均年GDP所得的500%。」意思是,日本、美國房價,當地人不吃不喝17年可買房;而大陸則是50年。大陸房產不只是泡沫,更是一顆歷史上最大的泡沫。

但大陸房產泡沫到底會不會破?還是會愈吹愈大?我們來看看幾個人的選擇,或許可以一窺究竟。

香港知名富豪李嘉誠,身為房地產大鱷,他在過去幾年已逐步把大陸手上房產變現,人也跑去國外享受生活了。鏡頭轉到虹橋青埔售樓處,西裝筆挺的銷售代表拿著捶子,敲碎了第一百顆金蛋,賀成交。他說:「房地產占中國經濟最大比例,習大大絕對不會讓經濟大跌,所以大家不要害怕房價短期的下跌!長期來說,虹橋是宇宙中心,青埔是離宇宙中心最近的住宅區!」

圖/香港知名富豪李嘉誠在過去幾年逐步把大陸手上房產變現。(圖片提供:達志影像)

你鐵定覺得銷售代表說話不靠譜,那再次把鏡頭轉到不會說假話的數據:「2018下半年,上海部分地區新房跟二手房出現倒掛現象!」

大家想必不懂什麼是「倒掛」?一般來說,新房價格會高於二手房,然而在大陸因為政府管制,有「限價令」,規定房產商房價只准依照國家規定的價格出售,而2018為了壓抑房價,所以出現了奇怪的現象,新房的房價竟然比二手房還低!這就是「倒掛」。你看到這裡一定會想:「這麼好康的事~那還不趕快進場?」然而市場交易狀況並未因此出現熱賣,反而2018下半年房產均價,是近幾年來首次出現下降。

過去幾年中國房市激烈的上漲,最誇張的就是「限購令」。你想買房子?有錢還不夠,你要有戶口,要是精英人才……各種限制條件符合,才准買房。而且買房子,名額有限,因此經常看到售樓處大排長龍,不懂的人以為在買菜?錯了~是在買房!他們要搖號抽牌,買房就像抽樂透一樣,抽中才准買。這種誇張的現象,也就是經濟學中經常說的供需不均衡。理論上來說,既然買房要排隊,需求是大於供給的,所以很多專家學者認為隨著房價下滑,政府可能會放鬆政策,逐步開放限購和限價,根據中國房產歷史經驗,只要政策一出現寬鬆,房價就可能大漲!

看了這一長串分析,有的說房價會漲,有的說會跌,想必大家都頭昏了,只想問:「所以結論到底是該買房還是租房?」那我就以自己為例,來幫大家算一筆帳!以我現在租的房子來說,市場房價約台幣4000萬,租金一年約50萬台幣,房租報酬率是1.25%。要知道如果你把錢存在大陸銀行裡,選擇風險最低的理財方式,也可以有3~4%的回報率。所以如果2019房價因為劇烈多空交戰,呈現不漲不跌的狀態,你一年就虧了至少70、80萬台幣!

更何況以上試算是以4000萬的投入為基準。你若是小資階級,想必只有頭期款,剩下通通是貸款,要知道大陸的貸款利率可比1.25%的房租報酬率高三、四倍!你每個月光是還貸款就會先賠個幾萬元!這筆帳算完,你若現在要入手上海房市,的確有點不划算!

看著大陸房價漲漲漲,本地人又是什麼感覺呢?我們經常與兒子同學的阿公阿嬤聊天,這些上海人都說:在香港回歸之前,房子都是分發的,那時候日子可好了,無憂無慮,左鄰右舍感情好,自從1998年起房子開始買賣,才短短20年,這房價漲了幾十倍,搞得整個小區人人開口閉口都是房價,租金、錢錢錢……,人心不古了……唉。」

我自己對待房屋的投資之道是「保持快樂的心態」:如果你買了房子,住在裡面闔家歡樂,這就是對的投資。但如果你買了一間房子,為了還貸款和無法預測的漲跌,讓自己壓力很大,跟妻子吵架,亂吼小孩,摔破花瓶,這絕對就是大錯特錯!每個人都有發財夢,但在做夢之前,先看看自己手上的籌碼,量力而為!千萬不要為了投資而買房,弄到自己財務槓桿過大,最後家破人亡。

我相信此時會有很多人反對:「有土斯有財,我一定要有房子才有安全感!」那你更該反問自己:「為什麼我要靠外在的房子來獲得安全感?為什麼我不能發自內心地感到滿足?」當你真正看透了人生,你會知道房子、車子、存款……,都只是紙面上的價格,真正有價值的是你的思考與態度~如何以正面的思考,開心的態度,面對每一天的挑戰,為人類和整個世界創造價值,那你擁有的將不只是一棟房子,而是充滿意義的人生!

(若有任何關於上海的問題,也歡迎直接聯繫盧泓luhong0331@163.com)

(本文內容僅反映作者觀點、經驗,不代表本社立場。)

關鍵字: 生活評論

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盧泓

盧泓

超衝動型台灣男子漢,面對超競爭大陸職場,明知山有虎偏向虎山行,攜手勇者之心的妻子與兩個只懂玩耍的小屁孩定居上海,展開一連串甜蜜與痛苦的旅程。

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