2018年12月號

房地產度寒冬〉政策急轉彎 三四線城市房價慘跌

中國政府連出重拳打房 建商半價拋售求生

文 / 楊泰興      2018-11-30

中國政府連出重拳打房  建商半價拋售求生

圖/達志影像。



中國2014年起推動房地產去槓桿、清庫存,造成交易熱絡、房價飆漲。然而房價漲太兇,政府又開始出手管控。從2016年至今,政府打房措施愈來愈嚴,房市真的進入冬眠期了嗎?

2018年對中國房市而言,噩耗一波波。

今年7月,鑑於房價衝太高了,中央政治局會議對房地產行業,從「遏制房價過快上漲」變成「堅決遏制房價上漲」。「堅決」兩個字,令人矚目。

不久後,中國房企龍頭萬科推出廈門別墅,定價500萬人民幣,現售278萬,幾乎半價,震撼全中國。9月萬科例會上,董事會主席郁亮表示,大陸房地產行業拐點已來,未來目標就是「活下去」。

豈止萬科要活下去,碧桂園、華潤等大型房企,近來也紛紛傳出透過多種管道打折甩賣行動。加上中美貿易戰加溫,人們不禁聯想,是否中國房市即將進入寒冬?

「我這一套燕郊的房,剛好買在高點(2016年),買時一平米3萬元人民幣(約台幣每坪45萬),跌至現在1萬5000元人民幣,跌了一半,」張豔(化名)唉聲嘆氣地說,30歲出頭的她是北京一個知名公眾號的編輯,大學畢業後成為北漂一族,辛苦了幾年硬是攢了幾十萬人民幣,付了頭期款,在距離北京市區約30公里處的燕郊鎮買了一套房。燕郊因為到北京方便,房價比北京便宜很多,受到在北京工作的上班族及投資者青睞。

不料2016年9月30日,政府宣布打房政策,房價自此一瀉千里。一向以為房價只會節節上漲的張豔埋怨:「我還每月繳貸款,天曉得房價也會大跌!」

第一階段〉寬鬆期

鼓勵多買房消庫存 導致房價飆漲 

儘管中國逐漸向世界開放市場,但社會管控卻愈來愈緊。跟民眾關係最密切的房地產就是例子。自2014年中央實施去槓桿、清庫存,推動所謂「供給側改革」後,過去四年來,對房地產的管制,讓全民像洗三溫暖一般。

過去四年來,大陸房地產分成兩個階段。第一階段是2014年9月到2016年9月,是寬鬆期。政府希望人民消化房產庫存,鼓勵多買房,導致房價節節飆漲。

第二階段〉加碼寬鬆期

二套房首付調降 提高公積金貸款額度 

2014 年9月30日推全國性寬鬆政策,把買二套房的標準放鬆。之後持續加碼,例如將二套房首付比例降至 40%,央行 又三次降息、兩次降準。  

為了進一步刺激房市,2015年9月30日再出兩項新政,將非限購城市的首套商貸首付比,降至25%;同時提高公積金貸款額度、全面推行異地貸。直到2016年下調房屋交易環節契稅,導致不止一二線城市房價飆漲,連三四五線城市也雨露均霑。一時間,北上廣深等地房價幾乎漲50%,掀起全民房產熱。

戴德梁行北中國區研究部主管魏東闡釋,2015年到2017年間,全中國住宅平均價格上漲了61.5%,可謂驚人。

第三階段〉打房緊縮期

推「六限」政策 部分地區禁止新建案 

然而,房價漲得太兇,政府又看不下去了,開始出手管控。從2016年至今,政府打房的措施,一波波愈來愈嚴厲。

2016年9月30日,熱點城市房價上漲引起中央警惕,首先在北京等16個城市推出「六限」政策,「 限購、限貸、限售、限價、限土拍、限商改」。

2017年3月17日,各地方政府持續推出緊縮政策,配合中央嚴格打壓房價,此波打壓造成三四線城市房價嚴重崩跌,甚至腰斬。

到了2018年7月31日,中央再度出手嚴打房市,中央經濟工作會議明確遏制房價上漲的訴求,並首度列入「堅決」字眼。導致各房企紛紛折扣求去,化庫存、度寒冬。

一家落腳北京的香港地產商透露,為了讓北京市區內不再炒作房價,四環內均禁止新建案推出。打壓的結果,北京新房竟然比二手房還便宜。

中原地產首席分析師張大偉則分析,近兩年房市進入調控之後,一二線城市因為需求強勁,下跌有限。

11月的北京,空氣冷凜。來到東三環國貿附近的住宅區富立城,該區從2001年開始興建,首期A區共1935戶,2015年時均價約每平米5萬人民幣,目前已近十萬,不到三年價格翻倍。一套樸實無華的百平米房,就要千萬人民幣、近5000萬台幣。當地最大的地產仲介公司鍊家企業地產經紀人郭郡郛表示,「這裡的項目,只要釋出,略打折扣都可以一週內賣出。」

北京城五環城內的二手房價格,也不太受政府調控政策影響,房價相對保值。北京城內房價跌最慘的石景山地區,也僅比最高點下修兩成。

但三四五線城市及大都會外的衛星城鎮,就沒這麼幸運了。

2015~2017年間房價暴漲,許多名不見經傳的三四五線城市,陸續推出「棚改貨幣化」,以貨幣補償被拆遷棚戶區居民到市場上買房,導致房價上漲。但供給太多,需求不似大都會,一房市調控,馬上暴跌。

一二線城市房價 長期仍看漲

歷經四年的「上沖下洗」,中國房市的未來會如何?樂觀派認為,中國的房地產仍長期看漲。

魏東就認為,中國的房市還是趨勢向上的!「中國人相信房價早晚要漲的,你信嗎?我是信了。」但是,前提必須買在一二線城市,包括北上廣深,以及成都、西安、杭州、武漢、長沙、深圳大灣區等地。

但她也提醒:「中國的地產商過去過得太好了,將來必須學習在有限的利潤下生存。」早些年那種猛爆式漲價增值可能不復再見。

一位在北京扎根20年的香港龍頭商用地產北京總經理戴總(化名)表示,北上廣深等一線城市,不只住宅沒有大幅下滑,甚至商用不動產呈現愈來愈好的趨勢,主要原因是物以稀為貴,「就像北京四環以內根本不讓蓋新的商業大樓了!」

但是,中國房市也並非沒有隱憂。根據伯克萊加大經濟學博士、西南財經大學教授甘犁所領導的一項調查指出,中國的空屋率高達22%,有逾5000萬間空屋。這項調查是受中央委託,數千名調查員在2017年走訪363個縣所的結果,具有一定公信力。

這項數據,與前中財辦副主任楊偉民於今年6月透露的中國空屋率結果一致。他透過「用電率」普查中國空屋,結論一樣另人憂心。驚人過高的空屋率不禁讓人擔心,若是房市泡沫開始破裂時,這些空房將會被火速拋售,恐怕將引發中國房價螺旋式下跌,關注中國投資者,不可不防。

關鍵字: 金融國際財經經濟

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