別期望房市上漲!找出被低估的房地產

文 / 一流人      2018-01-14

別期望房市上漲!找出被低估的房地產


十年十套房子

我們家第一次買房,是在我娘家火災後。

當時主要買來租給我妹妹,同時讓我回娘家有地方住,但沒多久我跟先生就到上海定居,這房子的三個房間後來全租出去,再以租金付貸款,除了頭期款與相關稅金之外,我們幾乎不用為房子付任何錢,而我這十年買房也都是循此模式。我們第二間房子就是買在前一篇提到的上海松江區。截至目前為止,我在中國與台灣共計買了十間房子,都沒賠過錢,反而還賺了數千萬元。

我是如何辦到的呢? 根據這十年來買房、看過數百間房的經驗,我把房地產分成A、B、C、D四個等級,而且只買C級房,屢試不爽。

在我的分類中,A級房指屋齡低於十年,屋況極佳,有健身房、游泳池、圖書室等公共設施的房子。外觀整潔,管理監控設備齊全,住戶素質整齊,收入接近,多為自住。A級房是許多首購族 「一眼看中」的標的,但它的房地產投資回報率最低,因為新,所以房價最高,若買來租人,房租可能低於每月房貸,並不划算,在購屋市場低迷時,最易蒙受降價損失。

B級房的屋齡介於十到二十年,屋況堪稱良好,沒有漏水、管理問題、租客穩定。周圍有菜市場、圖書館、公共運動場、小型市集。租住在B級房產的人,租金不高、生活便利,大多數頭期款不足,是無法購買新房的人第一首選。

C級房屋齡介二十到三十年之間,屋況普通、偶有漏水。周遭環境髒亂、社區管理不佳、租住者收入偏低。

D級房屋齡超過三十年,房屋急需修繕、水管暴露損壞、屋頂坍塌、電路損壞、長期無人居住。需要花大錢整修才能入住。這類型房產通常居於山區、產業沒落地區。

這四種房子中,根據我的經驗屬C級房最有利可圖,因為它容易被市場 「低估」。我的方法是,買進被 「低估」的房產,整理、修繕問題,就能提升房產價值,創造穩定獲利。

以房子來說,通常撐不到五十年。一個二十至三十年的房子,相當七十歲的老人:漏水、外牆剝落、裝修老舊…… 讓人卻步,不容易賣出好價錢。這時,你該一眼看中它們的潛力。

我曾經買過一套屋齡近二十年的公寓,屋內地板居然鋪上 「豬肝色地磚」,每個看房的人,一踏進客廳,就像踏進了屠宰場的內臟池一樣,皺著眉頭,連主臥都懶得走進,非常不討喜。

這是一套典型的C級房:裝修令人反感、屋齡稍舊、公共設施只有大型垃圾桶、入門沒有寬闊中庭,但五百公尺內就有菜市場、幼稚園、醫院、小學、便利商店,生活機能非常齊全。在我買它之前,房主已經銷售八個月,乏人問津。議價過程中,房主因為銷售期拉長,早就失去信心,最終讓步以低價成交:三十八坪,十七年屋齡,兩百九十萬元台幣。

買進後,我只在豬肝色的磁磚地板上,花三萬元鋪上白色仿木塑膠板,再刷白牆壁,房子馬上亮了起來,顯得潔淨清爽,通風舒適。這間房子馬上租了出去,月租金一萬一千元。一年後,這間房子的估價已達三百五十萬元。

只要解決C級房產的小問題,花點小心思,好好整理,它的價值很容易提升上去。

那麼,如何尋找C級房產呢?

第一步,我會先找住家附近的地圖,查出附近的工業區、加工區、工廠在哪裡? 比如我住在竹北,知道附近有湖口工業區、竹北工業區、新竹科學園區。

第二步,徒步勘探這片區域,感受當地的生活機能與居住環境。

第三步,從中尋找C級房,比如裝潢陳舊、漏水、空置、破敗、雜亂、玻璃壞損、牆壁剝落等。

在決定買房之前,我會先計算房產的 「現金回報率」,公式如下:

{(房租-每月還貸金額)×12}÷ 頭期款

如果一套C級房,買進價三百萬元,頭期款二○%,共計六十萬元。每月租金收入一萬兩千元。貸款二十五年,利率二%。頭三年還息不還本,每月還貸款四千元。則這套C級房產的 「現金回報率」為:

{(12000-4000)×12}÷600000=0.16=16 %

一六%就是這套C級房的 「現金回報率」。而我自己的 「現金回報率」標準如下:

1.小於一○%:不合格。

2.一○%∼二○%:合格。

3.大於二○%:極優秀

二○一○年,我曾在宜蘭羅東看中一套C級房,它的售價是兩百二十五萬元,頭期款四十五萬元。買進之後,我的租金是八千五百元台幣,貸款一百八十萬元,寬限期兩年(只還利息,不還本金),分二十五年攤還。沒有管理費、沒有其餘公共費用,頭兩年每月還貸三千元。當時我計算出的 「現金回報率」為:

{(8500-3000)×12}÷450000=0.146=14.6%

 「現金回報率」為一四.六%!

兩年後,我的租金上浮至九千元/月,每月還貸為九千元/月。仍然完全沒有還貸壓力(租金全抵房貸,並且扣除本金。)而現金投報率仍計算為:

{(9000-3000)×12}÷450000=0.16=16 %

一六%就是這套C級房的 「現金回報率」!

再兩年後,這套C級房產售出。成交價是三百二十萬元,我從這套房產獲利為:三百二十萬元(最終售價) -一百六十五萬元(剩餘本金)=一百五十五萬元我只投入四十五萬元,而我的最終獲利率為:

一百五十五萬÷ 四十五萬=三四○%

三四○%! 只花了四年! 可見其驚人的潛力。

在買房投資出租的過程中,我還學到了幾個重點:

一、不要期望房市上漲,由內而外地提升房產價值會更有效,像我在上海還有一間房,因為重新裝潢得很漂亮,租金可以比附近房租高了兩三成。

二、出租管理很重要,一定要讓房客感到幸福!

俗語說: 「人兩腳,錢四腳。」從小在菜市場生活的經驗告訴我,做生意只要有人潮,就會有錢流進來,放在房地產投資也是如此,而用他人的錢滾錢,更會少做十年工。雖然我在股市跌了一大跤,卻在無心插柳的狀況下,從房市賺了回來,這個五百萬元買來的教訓,值得!

本文節錄自:《我用菜市場理財法,從月光族變富媽媽》一書,李雅雯(十方)著,采實文化出版。

圖片來源:pixabay

關鍵字: 房地產閱讀理財

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