暖退休不是夢

安穩退休2〉以房養老

不必變賣起家厝 還能月領資金花用

文 / 林惠君   攝影 / 張智傑   2017-10-02

不必變賣起家厝 還能月領資金花用


「有土斯有財」是國人的傳統觀念,然而,年輕時辛苦打拚存錢買房子,經過幾十年省吃儉用,好不容易還完貸款,到了退休後,可能面臨只剩房子卻沒有足夠現金支配的窘境。

是否可以保有房子,又有足夠現金的情況下,在宅安老?

有位住在台北市大安區高齡90多歲的老先生,十多年前,就曾想過以他的房子向銀行申請貸款,換取現金使用。但當時因為已退休,沒有固定收入,被銀行打回票。十年後,這位老先生終於等到銀行業者推出「逆向抵押貸款」,一償宿願。

又如目前70歲多歲的陳爺爺及陳奶奶(化名),30年前省吃儉用在台北市中心買下一間公寓,最近幾年來因為行動不便,老公寓沒有電梯,上下樓梯頗為吃力,陳爺爺興起念頭,想換一間坪數較小、擁有電梯的房子。

但念舊的老人家,捨不得把一輩子打拚的老家賣掉換新房,左右為難之際,詢問銀行業者後,申請「逆向抵押貸款」方案。

透過「逆向抵押貸款」,陳爺爺的老公寓擔保價值為台幣2100萬元,老夫婦貸款六成,貸款金額為1260萬元,貸款期間25年,每月由銀行撥付4萬2000元。

之後兩人相中離舊家走路只要2分鐘左右,有電梯、24小時保全管理的電梯大樓,購置新屋所需要的花費大約1500萬元,老夫婦手中大約有500萬元自備款,每月從「逆向抵押貸款」領到的費用,除讓老夫婦繳納新購置社區大樓住家房貸本息外,還有剩餘金額可使用。

他們將老屋整理後出租,尚有一筆租金收入,當作日常生活費用。兩老成功換屋,保留「起家厝」,並維持良好的生活品質。

優點1 〉老人有房便能自力扶養

「逆向抵押貸款」(reverse mortgage)就是俗稱的「以房養老」。

所謂「逆向」指的是,屋主將房子抵押給金融機構,由銀行每月支付一筆資金(扣除利息後)給屋主(長者),不限使用目的。

屋主可以按月領取當生活費,或拿來應急,支付醫療費用或旅遊。離世後,繼承者可以選擇清償貸款、繼承房子,或選擇不繼承,直接將房子所有權給銀行。

國人愈活愈老,扶養人口愈來愈少,如何靠一己之力安養天年,已成為退休族的重大課題。為此,幾年前政府和金融業者拋出了「以房養老」方案,提供銀髮族一個「在宅安養」的新選擇。

內政部推動的「以房養老」可追溯至2013年,當時國內發生多起獨居老人坐擁房舍,卻因不符合社會救助資格而貧困致死的悲劇,之後內政部在台北市、新北市及高雄市等直轄市試辦「公益型以房養老」,但因申請資格限制多,例如必須獨居、沒有法定繼承人等,以致成效不彰。

直至2015年底,合作金庫銀行扮演領頭羊,推動「商業型以房養老」貸款,放寬申請人限制資格,台灣土地銀行、台灣銀行、第一銀行、華南銀行、台企銀等六家泛公股行庫,在2016年初陸續跟進,終於讓市場活絡起來。

2016年下半年,中國信託商業銀行推出「房轉人生」,成為首家加入以房養老的民營商業銀行。申請人年齡60歲,為當時最低者。台新銀行、上海商業銀行等民營銀行,亦陸續開辦以房養老業務。

根據金管會今年6月底統計,以房養老共有十家銀行承辦,總計1751件,核貸金額為93.09億元。至8月底止,以合作金庫最多,核貸件數為812件,金額為47.2億元,申請者年齡從65歲降至60歲。其次為土銀,核貸513件,金額為26.4億元,年齡亦從65歲降至63歲。

兩家銀行均以雙北都會區申貸案件最多,占整體比重約四成五~五成。

銀行主管分析,雙北地區人口多,且房價相對高,平均每月可撥貸金額亦較高;再加上都會區長者對新觀念接受度較高,非都會區長者普遍存有希望房地留給子孫的傳統觀念。

至於哪些族群適合以房養老?

淡江大學產經系兼任副教授莊孟翰認為,以房養老適合單身或兒女無法在身邊照顧的老人家。他認識一位60多歲的理髮師傅,兒子定居美國,女兒出嫁,另一半中風,需要長期復健,勢必需要一大筆醫療與照顧費用,他持有房子在台北精華地區,就很適合申請以房養老。

合作金庫承辦的以房養老案例中,就有一位94歲身體健朗的老太太,因兒女旅居國外,老太太亦不願移居,經家庭會議討論後,老太太決定辦理以房養老貸款,運用該筆款項支付「養生村」費用,不僅讓兒女放心,也滿足老太太安養需求。

優點2 〉有餘裕可出國旅遊 或另做投資

此外,以房養老適合沒有固定收入或想提升生活品質(例如出國旅遊)且有自有房地的退休族。

中國信託銀行副總經理宋苑芝說,中信銀推出的「房轉人生」,一年來,在「以房樂活」的客戶中,65歲以下者占四成,靠著房子享受優質的退休生活。

宋苑芝指出,也有一類族群是透過以房養老活化房產,讓傳承規劃更完善。

例如有位客戶約60歲退休,想趁身體健康的時候多些休閒活動,透過以房養老房貸,規劃每年出國二次。在申辦以房養老的同時,亦請律師辦理預立遺囑事宜。

這位客戶透過以房養老每月領取逾4萬~5萬元,在不動產免出售的情況下,也能靈活使用房貸來做財務規劃,增加部分負債(指房貸),減少未來繼承人的遺贈稅。

以前是養兒防老,現在的趨勢是以房養老,未來以房養老貸款將逐漸被國人認同。若不想落得辛苦一輩子卻沒有享受到資產帶來的好處,不妨思考一下這個新方案。

【小檔案】

「以房養老」常見問題

許多人害怕辦理以房養老,是因為擔心,老人家過去後,房子歸屬誰?貸款怎麼還等?

其實不必多慮。子女可以選擇清償所有借款本息後,保有房子所有權,也可將房產交由銀行進行拍賣或同意銀行執行流抵程序。

倘拍賣屋價款或執行流抵程序的擔保品鑑價償還借款本息後尚有餘款,將歸還其子女。

以辦理500萬的貸款,只領了100萬,人就過世為例。若繼承人不願意還100萬,銀行拍賣房子,假設所得為700萬,清償100萬後,600萬還是回歸繼承人所有。

關鍵字: 理財傳產健康醫療

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