1995年5月號

空屋等無人

文 / 林惠君        1995-04-15

空屋等無人


高達百分之十四的空屋率,是另一種台灣奇蹟。這種空屋多、房價高、建商著急、無殼蝸牛歎息的荒繆現象引人深思。

華燈初上時分,台中市郊一處新建完工的造鎮社區,千戶屋舍緊密相連,透出的燈光卻零零落落,大紅的「售」字格外刺眼。台中的空屋率居全省之冠,達到一九%,近五分之一的房子沒人住,而這只是台灣高空屋率現象的一個縮影。

相對於一般已開發國家四%到五%的自然空屋率,台灣的空屋率堪稱另一項「台灣奇蹟」。根據政大地政所的研究,到一九九三年底,台灣共有七十六萬戶空屋,空屋率高達一四%,行政院估計的空屋更達八十二萬戶之多。

從一九八0年到一九九0年,台灣空屋年成長率為四%,政大地政所的報告預估,九四年底的空屋數為七十九萬戶,九五年增為八十二萬六千戶,九六年再增為八十六萬戶。而經建會以人口成長率推算,每年自用住宅需求只有十四萬戶,多出來的空屋,形成房地產界的棘手問題。

賣三成就不錯了

去年行政院主計處以九0年戶口普查數據,加上去年一月台電非營業用戶用電未滿底度二十度的戶數,算出台灣共有八十二萬戶空屋,遭到建築業質疑,認為空屋泛指沒人居住或低利用率的住宅,但真正會影響房地產行情的空屋,是推案而未售出、且已完工的餘屋。台中三采建設總經理林世雄自己在彰化鄉下就有兩、三棟閒置不用的老房子,他認為空屋歸空屋,「餘屋才是有意義的數字」。

以大台北地區而言,預售屋銷售率從九一年的七三%,一路下滑到九四年的四六%,台中高捷建設協理田玉麟更直言,去年一般新案子「賣到三成就算不錯了」,還有低到一兩成的紀錄,他估算餘屋約占空屋量的六成,在四十八萬戶到五十萬戶之間。

就台灣地區核發住宅建築執照的戶數來看,九二及九三年為高峰期,九二年曾高達二十五萬戶,領到建照且有動工者,一兩年後就開始完工並申請使用執照,去年申領使用執照的新屋已達十九萬七千戶,開始反映九二年的搶建風潮。永慶房屋業務發展部經理黃振吉觀察,去年和今年將是餘屋密集湧現的時刻,專賣餘屋的代銷業開始出現,連仲介公司也接手代銷大批餘屋。

空屋率的高低,和房地產景氣密切相關。政大地政系教授張金鶚研究發現,房地產景氣走高時,空屋率就下滑;房地產低迷膠著時,空屋率就節節攀升,成反向變動。張金鶚認為,雖然空屋可分為在市場上(出售中、招租中)及不在市場上兩種,但從空屋率與房地產景氣的關連緊密,「顯示在市場上的空屋此例相當高」。

各縣市的空屋率,又可以省轄市的標準為界,畫分為五大類型(見表一)。空屋量除了肇因自前一波景氣高峰的搶建,也來自這幾年房地產雖低迷不振,建商仍持續推案,以紓解資金周轉壓力,或是上市公司必須維持營運業績。而喧嚷已久、終於計畫今年底前在全省實施的容積率,將使土地可興建樓地板面積減少,之前以建蔽率計算的大量土地,開始搶領建照,也造成空屋大量囤積。

空屋率居冠的台中市,曾在短短三年內規畫了七期到十二期重畫區,釋出一千七百公頃以上的土地。三采建設總經理林世雄分析,重畫使土地供給量大增,而土地增值稅一直上漲,出清壓力大,建商只好頻建房舍,房屋數也跟著增加。

房價仍難下降

即使空屋量直往上加,房價卻沒有明顯跌幅,永慶房屋經理黃振吉剖析,房價的結構性成本如土地、建材、人事、利息成本都未降低,加上市場自有供需機能,若建商及屋主不急著脫手,就難有降價求售的情形。

政大地政所的研究也發現,由於住宅本身具異質性,無法完全取代,且台灣雖長年呈高空屋率,但每年變動不大,使高空屋率無法對市場產生明顯的賣壓。

但空屋率多少發揮了威力,高捷建設協理田玉麟觀察,許多餘屋密集的郊區,在建築成本未降的情況下,房價卻比去年同期下降一到兩成,「實在是因為餘屋太多」。

天量的空屋造成對建商的壓力,更導致社會成本的損耗。台灣地區餘屋量幾成直線累積(見表二),而政大地政所的研究更指出,以每戶四百萬元計算,現有空屋的價值高達三兆零四百億元,幾乎等於九三年國民生產毛額的一半,也是一九九五年中央政府總預算的二.九倍;若以年利率一0%加上每年二%的房屋折舊率,空屋造成的社會成本損失每年達三千三百億元,「不管這些空屋是否全在市場上,都是資源的浪費。」政大教授張金鶚慨歎。

大型社區尤其容易出現高空屋率。一項調查顯示,全國二十一個大型知名社區中,十一個社區的空置率在兩成以上,部分甚至達七成。三采建設總經理林世雄憂心,高空屋率將使社區管理大打折扣,甚至形成所謂「貧民大樓」。

面對直線上升的空屋數,業界及學者都將解決之道訴諸政府當局。三采建設董事長特別助理賴汝鑑直言,政府不曾做過全面性的房屋需求調查,「應該有警示性的評估表,以抑制過量」。除了健全房屋資訊,「政府也應該設法提高購屋意願」,高捷建設協理田玉麟建議,以免契稅、貸款利率比照國宅等方式加速消化餘屋。

加強租賃制度也是管道之一。政大教授張金鶚認為,真正的弱勢族群是那些買不起房子的無殼家庭,政府應實施租稅減免、訂定租賃條例,鼓勵空屋屋主將房子出租。

而李總統的「六萬元一坪」勞工住宅則不被看好,因為地點多在偏遠郊區,不太會影響餘屋去化,甚至有建商打趣「搞不好這些勞工住宅以後也會變成餘屋」。業者多半盼望政府能從解決現有空屋率著手,而不必去蓋一些「偏遠而無用」的勞工住宅。

購屋族的好時機

反應到市場面,許多建商開始採市場區隔細分化的策略,鎖定特定族群,甚至先做市調以找出小眾市場,冀望能突破低迷已久的銷售率,減輕餘屋壓力。

空屋率何時才能不再「高處不勝寒」,就像房地產何時翻身般地眾說紛紜。但對消費者來說,這段空屋湧現、房價停滯的期間,購買機會相對增加,「正好讓想買房子的人追趕房價、提早準備。」永慶房屋經理黃振吉建議。

一間間乏人問津的空屋,訴說著高房價時代的迷思,除了交由市場供需機能去消化,還需要更多的人為努力,否則高空屋率將會是一道愈烙愈深、終將難以抹滅的傷痕。

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