難題如何解?

2017年6月號

難題如何解?

租房市場如黑市 三招遏止租金飆漲

文 / 陳承璋     攝影 / 蘇義傑   2017-05-31

租房市場如黑市 三招遏止租金飆漲


台灣的租屋市場一直是個「黑市」。長期以來,全台絕大多數房東幾乎都不申報所得,行情無法透明。因此各界認為要解決租屋問題,首要讓屋主報稅,讓房租透明化。

房東不報稅,主因在於出租與自用,房屋的稅賦就差距很大,導致多數房東能避就避。例如地價稅,自用戶與非自用戶差了五倍,從千分之二提高為千分之十;非自用的房屋稅,幾乎也是自用的兩倍。

解方1〉房東報稅 租市透明

永勝物業管理執行長徐銘達建議,要解決這個問題很簡單,只要制定吹哨人制度,若房東沒報稅,房客可向政府檢舉,再給予獎勵,房東便會被逼得報稅,「但政府沒人敢做,一實施下去,民代壓力就會跟著來,」他說,政治後果沒人敢承擔。

目前內政部已草擬「住宅租賃市場發展及管理條例草案」,鼓勵出租戶將房子委託合法租賃住宅服務業代管,可享有出租超過一年,每戶每月租金6000元以下免綜合所得稅;超過6000元、兩萬元以下者,可扣除房屋修繕費後再計稅額,若無法提出修繕相關收據,則以租金收入的53%做為認列標準。但是否有效還要觀察。

解方2〉健全包租代管制度

健全租屋市場,另一個關鍵在於推動專業的「包租代管」。目前全台絕大多數房東都自己管理房客,其實可以委託專業公司代管,政府輔以稅率上的優惠,可省去房東修繕、管理的麻煩,將房子交給業者管理。

如此,或許全台空屋會釋出更多到市場,有助穩定租金。

根據內政部資料統計,全台空屋約86.26萬戶,空屋率達10.35%。財政部統計處資料也顯示,全台持有房屋超過一戶以上戶數高達316萬戶。

以全台空屋數名列前茅的台北市,多達37000多戶整年沒人住,如能有效釋出,對租賃市場有正面幫助。

包租代管還有良幣驅逐劣幣的效果。「當合法的房子透過包租代管釋出,非法的物件就會慢慢被淘汰,」全國不動產總經理石吉平判斷。石吉平指出,台灣可效法日本,日本代管機制已十足成熟,房東透過App知道修繕、金流等進度與數據,幾乎完全不用管,如此才能讓屋主甘願把屋子交給業者代管。

解方3〉社會住宅只租不賣

興建社會住宅也能穩定租賃市場。蔡總統打算八年內興建20萬戶社會住宅,只租不賣,還要以相對低的行情出租。但台灣社會住宅占整體住宅存量僅0.08%,與鄰國相比,韓國於1980年代興建「永久租賃住宅」達25萬戶,占整體住宅比達5.5%。興建社會住宅逾百年的荷蘭,占比更達33%。

但在上述三項政策未發揮效益前,還是要先靠自己。降低租金的最好方式,就是二、三位好友合租一層公寓,因為屋主不必花錢隔間成套房,成本較低,就能以相對合理價格出租。

關鍵字: 產業綜合房地產


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