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雙北、桃園都比不上這個縣市!遠離「爆房指數」過高的區域(上)

文 / 大數聚      2017-01-27

雙北、桃園都比不上這個縣市!遠離「爆房指數」過高的區域(上)


拼命蓋的房價「本夢比」模式

過去一年筆者寫了一些文章,從人口結構面、繼承集中與資產稅三方面探討不動產價格的趨勢,比較少討論一些外部指標,像是房價租金比、房價所得比等;理由很簡單,如同炒作股票一樣,當股票有炒作題材時,即使沒賺一毛錢,股價也可以漲到數百元,一般俗稱為「本夢比」。

最近遭起訴的前中央研究院院長翁啟惠,其所涉及的浩鼎(4174)生技公司,上櫃迄今沒賺半毛錢,卻以臨床解盲為題材,解盲結果如果有療效,就非常有機會將該藥品生產上市賺大錢,因此該公司股價不斷上漲,於2015年12月18日股價盤中最高來到755元的高價;但是最終結果則是解盲未過,不到一年的時間,跌破300元關卡。

從本益比、營業利益率、資產報酬率等財務分析指標來看,浩鼎公司全都是負數,怎麼看股價都不會來到20元,但股價卻會衝到755元,這就像是1637年最早的泡沫經濟事件─「鬱金香狂熱」,由鄂圖曼土耳其引進的鬱金香球根吸引民眾搶購,炒作到一個球根可以買間房,最後在泡沫戳破之後,價格不到原本的百分之一,連大名鼎鼎的牛頓都身陷其中。

房子也是一樣,這幾年流行重劃區。筆者住在板橋,環河路附近有所謂「江翠北側重劃區」(註1),面積相當大,未來蓋的房屋量也會非常大量,是否會與五股洲子洋重劃區遭戲稱鬼城一樣,仍有待觀察(2)。

從人口變動看爆房指數

很多年前,看到淡水、三峽、林口的興起,尤其是淡水、林口腹地龐大,蓋了一堆房子,到底有沒有那麼多人入住?隨著這幾年來不動產資訊逐漸公開透明,雖然完整性仍有待加強,但已經足夠讓我們利用資料將目前房地產情勢看得比較清楚。

「內政部不動產資訊平台」建置逐漸完成,筆者也積極地看看該平台提供了哪些資訊,決定自行挖掘一些資料,計算一下北部區域的房地產是否蓋太多,選擇了「房屋稅籍住宅類數量」(建築物存量總數-非住宅宅數)與「設有戶籍宅數」的比值作為筆者戲稱的「爆房指數」(3)。

備註:

註1:相關細部計畫,可至本網址查詢。

註2:五股洲子洋被嫌像鬼城

註3:相關資料庫欄位說明,可參照不動產價格e點通網站所提供之「三大網站各資料庫統計方式、來源及說明」。

雖說近年房市冷,不過這個縣市的爆房指數之高不禁令人好奇到底發生了什麼事?(作者:Dr.J)

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關鍵字: 房地產理財

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