2006年10月號

遠雄集團董事長趙藤雄 不景氣推案王挑戰一天一億

文 / 林美姿     攝影 / 陳應欽   2006-09-28

遠雄集團董事長趙藤雄   不景氣推案王挑戰一天一億


趙藤雄近來動作頻頻,他一手造鎮推案,另一手豪情買地,他看好房地產未來的漲勢,同時也營造新穎的產品帶動市場買氣。 從早期的「廠辦之父」轉為「數位住宅之父」,延後退休的他,還計畫寫下更多的紀錄。

驅車來到台北縣林口,馬路兩旁到處可見建築工地。路旁有許多房地產廣告看板,連停靠的小貨車車廂都貼滿房屋廣告。

遇上週末假日,只見許多民眾攜家帶眷擠進了占地廣達4000坪、耗資1億元打造,門口有著噴泉和摩天輪的遠雄「未來市」接待中心。

坐在豪華如五星級飯店的咖啡廳,望著中庭的泳池和椰樹,再欣賞數位化的豪宅樣品屋,儘管每坪售價比旁邊的推案貴上1萬、2萬元,還是很多人動心。

遠雄建設在林口推出的「未來城」系列,總案量達3100戶,第三期「未來市」8月才公開銷售,9月中就銷售破七成,有些樣品屋已封閉,「因為賣完了,」負責銷售的遠雄房屋副理葉中淵兩手一攤地說。

儘管銷售迭創佳績,但遇到週六,遠雄集團董事長趙藤雄例行巡視工地時間,主管們還是緊繃著神經。

推案霸主,一年就推471億

招待中心旁,未來市的大樓已蓋到第10層。62歲、身材高瘦的趙藤雄,登上工地樓梯健步如飛,其他主管只能氣喘吁吁地跟在後面。模板學徒出身的他,熟悉工地所有作業,當場只要看到不對,板起臉,立刻就要求打掉重做。

遠雄建設今年推案量,包括住宅和廠辦,將達471億元,高居全國第一。其中最受矚目的就是林口未來城和三峽大學風呂兩個造鎮計畫。

遠雄累計今年1至7月銷售也已破200億元,光七個月就打破去年191億元的新高紀錄。趙藤雄更喊出,挑戰一天1億,一年365億元的銷售目標。遠雄建設今年有極大的機會,蟬連上市櫃公司的推案和銷售霸主。

推案量大,打起廣告也毫不手軟,遠雄已成為今年台灣的最大廣告主。光今年1∼6月,他就砸下7.75億元的媒體廣告經費,高居市場第一位,打敗以往的頭號廣告業主——寶僑家品(P&G),而且遠超過寶僑的4.17億元。

一手大量推案,另一手豪情買地,林口地價被遠雄集團炒熱後,最近趙藤雄還以高於早期購地兩倍的行情,標下林口南勢國小預定地附近4000坪的土地。

廠辦之父,變數位住宅之父

企圖心之強,《住展雜誌》研發長倪子仁說,「趙藤雄算是現在心臟最強的房地產老闆,沒人像他那麼勇。」

趙藤雄的心臟的確很強。38歲那年,他被醫生診斷出肝硬化,全身器官除了心臟之外,都有問題,醫生判斷他活不過三年,但他不僅挺過來了,現在還很健康,每週七天,天天都在工作。

坐在正對著信義計畫區的遠雄集團總部大樓裡,「推案王」趙藤雄神態自若地說,「未來三到四年,我們的推案量會一年比一年還大,現在手上可開發的土地存量很多。」

趙藤雄的會客室裡,擺滿建築的模型和照片。有花蓮海洋公園的全景,以及下半年將開始招商的巨蛋造型,還有2007年將在汐止推出的大型廠辦——「遠雄創新研發科技藝術中心」,和2008年將完成的高雄國際中心大樓。

「不算汐止的廠辦,單是住宅推案量,明年就會比今年大,」趙藤雄自信地說。

在以往房地產最不景氣的10年,遠雄建設靠著廠辦獲利豐厚,讓趙藤雄獲得「廠辦之父」的封號。近幾年來轉向住宅後,倪子仁說,「現在可以改叫他是數位住宅之父」。

精析房市,隨著GDP成長

台灣景氣近年來呈現低迷,今年更受卡債影響,百貨業、汽車等內需產業都碰上寒冬。不過縱橫建築業長達45年的趙藤雄,對台灣房地產前景看法樂觀。「每個週末各大報連著好幾版的廣告,為什麼你們老闆趙藤雄這麼大手筆?」不少看屋的民眾都會這樣問遠雄的銷售人員。

趙藤雄如何解讀房市?「五到十年內,應該可以每年以5至10%的速度增值,」趙藤雄說,如果國內GDP一年成長5∼6%,全省土地都會漲,如果像目前景氣,台北只會小漲,南部可能就會靜下來,中部有中科效應,未來應該還會不錯。

趙藤雄另一項判斷依據是,「建築是勞力和材料密集的產業,當這兩項因素都在漲,未來房價也緩不下來。」

一位建設公司總經理指出,趙藤雄的作風是「景氣好時蓋大案子,景氣不好才蓋小案子。」既然看準房地產景氣佳,就要集中火力,因為「餅是給最大的人」。

趙藤雄一方面持續推大案,同時買地的動作也沒有稍歇。「我發現土地是愈買愈貴,」他說。目前遠雄集團手上的土地,有一半是早期購進的,另一半都是近年新購買的。

手握王牌,品牌與國際級產品

除了看好房地產未來外,趙藤雄手上還有兩張王牌,一是品牌,另一個則是國際級的產品。

「如果不能製造頂級品牌,單單推案多,廣告砸得多也沒用,」他提高聲量地說。遠雄集團今年1月起,陸續將旗下事業群全部更名為「遠雄」,強化品牌形象。

市場人士指出,以遠雄在林口的推案情況來看,即使它的產品價格比附近高,但還是銷售最好,除了品牌強之外,產品區隔成功,持續不斷創造話題,也是關鍵。

經常赴國外考察的趙藤雄指出,台灣房地產未來的趨勢,產品力會愈來愈重要,即使在同一條街上,好房子和不好的房子,價格就是不同。

「像政局這麼混亂,我們就要提供國際級的產品,還平價供應,這樣才能突破景氣好壞,讓人願意購屋,」他說。

例如「未來市」,就架設數位光纖、遠端控制設備,遠距健康照護,指靜脈辨識器等,即使放在台北市都算得上是豪宅配備,更何況在台北縣。趙藤雄還花了1億元挖溫泉,每坪售價只在15萬元左右。

「這些設備都是我們自己出的錢,售價還要人人買得起,只有靠取得低成本土地,施工不浪費,管理專業才有可能做得到,」趙藤雄解釋說。

遠雄集團從土地開發、興建營造、廣告企劃、銷售,到售後服務等,完全由自家集團包辦。一位主管指出,這樣更能控制成本。像集中所有推案的行銷預算,一起打報紙廣告,不僅可取得週六、週日四大報的精華版面,還爭取到很不錯的折扣。

遠雄很會算成本,廣告價殺的各大報主管心都在滴血。一位報社主管就說,「以前同樣的預算頂多買一個全版廣告,現在遠雄可以買到六個版。但是他每個週末都包,真是接也不是,不接也不是」。

眼光獨到,看準內科園區寶地

看地精準、獨到,一直是趙藤雄能屹立建築業的關鍵之一。

談起看地、買地,趙藤雄揚起頭,流露出得意的神情,笑著說自己可是個職業看地人,「地球都看了一大半了,」他說。不只台灣,美國、中國到處都有他的足跡。

面對眼前的一片荒地,趙藤雄說,他很快就可以在腦中勾勒出三度空間,甚至是六度空間。

「我想該在這裡推什麼型態的產品、住宅的風格如何?道路開在哪裡?公共設施要哪些?買地時,我的腦袋裡都已經有譜了,」他說。

趙藤雄的傑作之一,是把台北市內湖科技園區,從醜小鴨變成天鵝。

內湖科在陳水扁擔任台北市長時,規劃為汽車修護廠區,早在一片荒煙蔓草之際,趙藤雄就去考察過了。白天去看,有山、有河,還有塊平地面對著市都心,「這種地,全世界哪裡去找啊?」想到未來只能放破銅爛鐵,他覺得實在很浪費。

深夜12點的時候他再跑去看一遍,「那時整條路上都只有我一個人,看不到半個影子,但整體感覺不錯」。趙藤雄看地不會找風水師,都是靠自己的直覺來做判斷。

他決定找當時市長陳水扁談,建議他改變用途,但一直努力到馬英九市長時代,才變更為輕工業用地。

這時不少企業老闆開始注意到這區域,向他打聽值不值得買,「我都跟大老闆們說,這可是寶地。」既然是寶地,老闆們想蓋企業總部,但於法又不合。趙藤雄於是又帶領企業向市政府建議改為運籌中心。

「如果當初不變更用途,今天不要說是1兆元以上的產值,連50億都不可能!」趙藤雄欣慰地說。後來他在內湖科興建了40多棟廠辦,目前手上還有數千坪的土地,市價都已翻了好幾番。

五大事業,60歲還難退休

看好他夠準的眼力,夠強的開發力,市場形成一群跟班。

只要趙藤雄到某地蓋廠辦,就有建商立刻跟在旁邊蓋住宅。還曾經有地主願意打折出售2∕3的土地給遠雄,但說好保留的1∕3會交給遠雄一起開發。因為地主看好土地開發後的增值潛力。

目前趙藤雄手上還有四塊高價值的觀光飯店用地,除了幾乎買下一座山的花蓮海洋公園50公頃土地外,陽明山、墾丁、嘉義阿里山下都有保留蓋飯店的土地。

「要不要開發,就要看政府的態度了,」他無奈地說。當年花蓮海洋公園開發時,歷經九年半,和政府72個單位打交道,蓋了1800個印章的數字,他現在還牢牢地記在心裡。

遠雄集團旗下共有五大事業群,趙藤雄在今年1月5日統一品牌名稱。目前他的主力是放在建築業上。元大投顧預估遠雄建設今年的EPS(每股盈餘)可達到4到5元,如果明年三峽的推案銷售順利,加上今年的推案交屋,明年EPS可上升到6至7元,前景看好。

趙藤雄本來打算60歲退休,但後來延到65歲,所以他還有三年的時間打拚。「因為政局混亂,害我多做五年,」他苦笑地說。

治軍嚴厲,講數字化標準化

早期趙藤雄是強勢領導,治軍嚴厲。主管會議一開就是15個小時,主管們已經開到天昏地暗,他還是板著一張臉,勤做筆記,後來漸漸授權,主管會議的時間也逐步縮短,現在通常一個上午就可以解決了。

「我現在只管我自己的事,最多的時間是在思考,」他說。

旗下事業眾多,他管理靠的是「數字化」和「標準化」。「把複雜的事簡單化,架好知識平台,就容易判斷對、錯,」他指出管理的要訣。

從小到大,趙藤雄「天天都是星期一」,每天工作超過10小時。38歲大病一場後,就減少熬夜,也注意養生,週六、週日上午會爬山三個小時,也做自創的體操。但週六下午看工地,週日下午打電話交代公事的習慣至今仍不間斷。

60歲之後,趙藤雄的個性有很大的改變,「我是60而知天命,」他笑著說。原因是孫子出生了。

在辦公桌右方的窗檯上,排列著許多趙藤雄豐功偉業的照片,像是他獲頒榮譽學位、和總統及外國貴賓的合照,最中間,也最顯眼的照片,是一張小寶寶無憂無慮、純真無暇的笑容,看了令人眼睛一亮。這是趙藤雄最疼的小孫子,每次看到這張照片,他臉上的線條就會變得柔和。

「不要再說我霸氣了,我都是快退休的人了,」訪談中,他一連說了好幾次。

趙藤雄的大動作會不會是場豪賭?台灣房地產的前景是否真那麼好?不少人心中仍有疑問?

一位金控公司董事長就指出,他很擔心房地產是接下來要泡沫化的產業,就要從高檔跌下來了,「你想想看嘛,景氣這麼差,空屋愈來愈多,大家買得起愈來愈貴的房子嗎?」但他還是希望趙藤雄是對的,因為房地產是目前台灣少數內需產業中最旺的產業之一。

看到趙藤雄愈來愈大手筆,一位建設業同業則笑著說,要他退休不太可能,「看起來他的人生才正要開始呢!」


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